الدليل الاستراتيجي لاستشارات التمويل وإعادة التمويل في دولة الإمارات
المقرض الذي يُغفل تسجيلاً واحداً يجد نفسه ممسكاً بوعد تعاقدي بدلاً من حق عيني، ولهذا يجب رسم خريطة لأي تمويل في الإمارات أصلاً بأصل قبل الاتفاق على ورقة الشروط.
يُنشأ الضمان على أصلٍ في الإمارات ويُستكمَل حيث يقع الأصل، لا بموجب القانون المختار في اتفاقية التسهيل، والتسجيل هو الذي يحدد أولوية المرتبة في مواجهة الدائنين الآخرين لا اتفاقية الضمان. يتناول الدليل استكمال الضمان في البر الرئيسي وفي مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، وتتابُع الإبراءات وإعادات التسجيل بحيث تحتفظ إعادة التمويل بمكانتها، والصياغة استعداداً ليوم التنفيذ.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
التمويل في دولة الإمارات سهل التوثيق ويسهل تنفيذه على نحو سيئ. فعادةً ما تُحسم شروط الائتمان بسرعة؛ أما ما يحدد ما إذا كان المقرض سيسترد أمواله، وما إذا كان المقترض سيحتفظ بالسيطرة على أعماله خلال فترة الركود، فهو حزمة الضمانات والتسجيلات التي تستكملها والمنتدى القضائي الذي يجب إنفاذها فيه. وتزيد إعادة التمويل الأمر تعقيداً، لأنها تطرح السؤال عما إذا كان يمكن الإبراء من الضمان القائم وإعادة أخذه وإعادة تسجيله دون فقدان أولوية المرتبة.
والتعقيد قضائي المنشأ. فالمجموعة الإماراتية تحتفظ عادةً بأصول موزعة بين إمارات البر الرئيسي ومنطقة حرة واحدة أو أكثر، بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، وهما ولايتان قضائيتان منفصلتان تسيران على القانون العام ولهما محاكمهما الخاصة وجهتاهما التنظيميتان الماليتان الخاصتان، وهما سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA) وسلطة تنظيم الخدمات المالية (FSRA). ويُنشأ الضمان على كل أصل ويُستكمَل بموجب قانون المكان الذي يقع فيه ذلك الأصل، لا بموجب القانون المختار في اتفاقية التسهيل.
موضوعات ذات صلة: تغطي خدمات الاستشارات القانونية لدينا مسائل التمويل العابرة للحدود للشركات والأفراد في دولة الإمارات.
الإطار القانوني للتمويل في دولة الإمارات
في البر الرئيسي، يتمثل التشريع التجاري الأساسي في المرسوم بقانون اتحادي رقم (50) لسنة 2022 بشأن المعاملات التجارية، الذي حلّ محل القانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993. ويقع إلى جانبه القانون المدني، الذي يحكم انعقاد العقود وتفسيرها والقانون العام للالتزامات. وتخضع البنوك وشركات التمويل التي تقرض في البر الرئيسي لترخيص وإشراف مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي.
ويُنشأ الضمان أصلاً بأصل. فالرهن على أرضٍ أو وحدةٍ عقارية يُسجَّل لدى دائرة الأراضي في الإمارة المعنية. أما الضمان على الأصول المنقولة — المديونيات والمخزون والمعدات والحسابات المصرفية — فيُسجَّل في السجل الاتحادي لحقوق الضمان على الأموال المنقولة، والتسجيل هو الذي يحدد أولوية المرتبة في مواجهة الدائنين المتنافسين لا اتفاقية الضمان. ويُقيَّد رهن الأسهم في شركة من شركات البر الرئيسي لدى سلطة الترخيص ويُعكَس في سجل الشركة. وإغفال أيٍّ من هذه التسجيلات يترك المقرض ممسكاً بوعد تعاقدي بدلاً من حق عيني.
موضوعات ذات صلة: اطلعوا على خدماتنا في استشارات التمويل وإعادة التمويل، وعلى إرشاداتنا في قانون العمل الإماراتي حيث تمس الصفقة شؤون الموظفين.
أما في مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) فيختلف الوضع اختلافاً نوعياً. فكلاهما يعمل بنظام ضمان قائم على القانون العام وله سجلاته الخاصة لمصالح الضمان، وكلاهما يجيز الضمان العائم على أصول الشركة، وكلاهما يمنح محاكمه الاختصاص بالتنفيذ. ويكون الضمان المأخوذ في هاتين الولايتين أسرع إنفاذاً عموماً، لأن سبل الانتصاف مثل تعيين حارس قضائي أو بيع الطرف المضمون متاحة حيث تنص المستندات عليها، بدلاً من اشتراط بيعٍ يجري تحت إشراف المحكمة.
موضوعات ذات صلة: استكشفوا استشاراتنا في التمويل وإعادة التمويل للتسهيلات الموثَّقة عبر كيانات البر الرئيسي والمناطق الحرة.
إعادة التمويل: أين ينكسر الأمر وكيف تتجنبه
إعادة التمويل ليست تسهيلاً جديداً على ورقٍ قديم. وأربع مسائل تستأثر بمعظم الصعوبة.
- أولوية المرتبة عند الإبراء وإعادة الأخذ. إذا أُبرئ الضمان القائم قبل تسجيل الضمان البديل، فإن أي تسجيل لاحق لدائن آخر يتقدم في المرتبة. فرتّبوا تتابُع الإبراءات والتسجيلات، وحيث يختلف المقرض الوارد عن المقرض الصادر، وثّقوا الآليات في مستند إبراء مُوقَّت على إتمام الصفقة.
- شروط السداد المبكر. ينبغي تحديد تكاليف الإخلال بالتمويل ورسوم السداد المبكر وأحكام التعويض الكامل في التسهيل الصادر كمّاً قبل تسعير إعادة التمويل، لا اكتشافها عند السداد النهائي.
- الموافقات. كثيراً ما تنطلق بنود تغيير السيطرة في عقود الإيجار والتراخيص وعقود شراء الإنتاج واتفاقيات المشاريع المشتركة بفعل إعادة تمويل أو رهن أسهم جديد. فاجمعوا الموافقات قبل التوقيع.
- التعديل وإعادة الإصدار في مقابل أموال جديدة. تعديل تسهيل قائم يحافظ على سلسلة الضمان لكنه يحدّ من مدى تحرك الشروط؛ أما التسهيل الجديد كلياً فيمنح حرية أكبر لكنه يعيد بدء التسجيل والاستكمال من جديد. فاختاروا عن قصد.
وحيث يكون المقترض تحت ضغط مالي حقيقي، يتغير التحليل مرة أخرى: إذ يحتاج المديرون إلى النظر في واجباتهم بموجب نظام الإعسار المعمول به قبل الموافقة على ضمان جديد أو مدفوعات تفضيلية، لأن المعاملات التي تُبرَم في الفترة السابقة لإعسار رسمي يمكن الطعن فيها.
وثّقوا استعداداً ليوم التنفيذ
ينبغي أن تكون أحداث التخلف قابلة للتحقق موضوعياً بدلاً من أن تتوقف على رأي المقرض، لأن المحكمة التي يُطلَب منها التنفيذ سترغب في رؤية الإخلال مثبتاً بالأدلة. وينبغي أن تُربَط التعهدات المالية بأساس محاسبي محدد وتاريخ اختبار مصرَّح به. وحيث يشمل الضمان حوالةَ مديونيات أو متحصلات تأمين، فإن الإخطار الموجَّه إلى الطرف المقابل أو شركة التأمين هو ما يجعل الحوالة نافذة في مواجهتهما.
وللغة والمنتدى القضائي أهمية عملية. فإجراءات محاكم البر الرئيسي تُدار باللغة العربية ويجب ترجمة المستندات على يد مترجم محلف، ولذلك فإن إعداد نسخة تنفيذية عربية من مستندات الضمان الرئيسية يتجنب التأخير والجدال حول الترجمة. وحيث يُختار التحكيم، يحكم القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 التحكيمات التي يكون مقرها في البر الرئيسي، وينبغي على الأطراف التأكد من أن أي مؤسسة مذكورة في الشرط لا تزال قائمة وتدير القضايا.
وتضيف الهياكل المتوافقة مع الشريعة — المرابحة والإجارة والوكالة والصكوك — طبقةً إضافية. فتحليل الضمان والتنفيذ هو ذاته، لكن يجب أن تتسق أحكام الربح والتخلف مع الهيكل المعتمد، وأن يُحصَل على موافقة هيئة الرقابة الشرعية المعنية قبل الاتفاق على المستندات لا بعده.
خطوات عملية للشركات الإماراتية
ارسموا خريطة للمجموعة قبل ورقة الشروط. حددوا أيّ كيان يملك كل أصل جوهري، وفي أي ولاية قضائية يقع، وما التسجيل اللازم لاستكمال الضمان عليه. فهذه الخريطة هي التي تحرك تكلفة التمويل وجدوله الزمني أكثر مما يفعله هامش الربح.
ضعوا نموذجاً للمركز الضريبي. تسري ضريبة الشركات بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (47) لسنة 2022 على السنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده، بنسبة 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم إماراتي و9% على ما يزيد عن ذلك، ويقيد النظام خصم تكاليف التمويل. فالهيكل الذي يعمل قبل الضريبة قد لا يعمل بعدها، وينبغي على كيانات المناطق الحرة التأكد مما إذا كان دخلها لا يزال مؤهلاً.
حافظوا على تحديث السجلات. ينبغي تحديث تسجيلات الضمان والسجلات التجارية وإقرارات المستفيد الحقيقي كلما تغير التمويل؛ فالفحص النافي للجهالة الذي يجريه المقرض في الصفقة المقبلة سيبدأ من هناك.
وأخيراً، ابنوا مخرجاً منذ البداية. فالتسهيلات التي تستبق إعادة التمويل — بآليات سداد مبكر نظيفة وإجراء إبراء محدد ومستندات ضمان قابلة للحوالة إلى مقرض وارد — تُعاد تمويلها بسرعة وبتكلفة منخفضة. أما التي لا تفعل ذلك فتحوّل كل استحقاق إلى مفاوضة تُدار تحت ضغط الوقت.
خدمات ذات صلة: استكشفوا خدماتنا في استشارات التمويل وإعادة التمويل واستشارات إعادة التمويل للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.
إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي على القراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.
فريق نور اتورنيز
موارد إضافية
استكشفوا المزيد من رؤانا حول موضوعات ذات صلة:
