أخطاء شائعة في استشارات التمويل وإعادة التمويل يجب تجنبها في دبي

الأخطاء المكلفة في أعمال التمويل في دبي نادراً ما تكون أخطاءً تتعلق بالشروط التجارية. فهامش الفائدة والمدة والتعهدات تخضع لتفاوض سليم، لأن كل من في الغرفة يفهمها. أما ما يتعثر فيقع في الطبقة الأدنى: ضمان تم توقيعه لكن لم تُستكمل إجراءات نفاذه قط، وإعادة تمويل أُفرج بموجبها عن الضمان القديم قبل أن يوجد الضمان الجديد، وكفالة لم يكن لمدير المقترض صلاحية تقديمها، ووفورات في التكلفة تتبخر بمجرد تحديد المعاملة الضريبية للفائدة.

فيما يلي الأخطاء التي نصادفها في أغلب الأحيان في استشارات التمويل وإعادة التمويل في دبي، وما يبدو عليه الإجراء الصحيح في كل حالة.

موضوعات ذات صلة: يعمل فريق التمويل وإعادة التمويل لدينا لصالح المقترضين والمقرضين في تسهيلات البر الرئيسي والمناطق الحرة.

اعتبار التوقيع لحظة نشوء الضمان

مستند الضمان الذي تم توقيعه لا يكون بالضرورة نافذاً في مواجهة أحد سوى مقدم الضمان. ففئات الأصول المختلفة في دولة الإمارات تُستكمل إجراءات الضمان عليها بطرق مختلفة، ولكل منها جهة تسجيل خاصة بها أو شكلية خاصة بها.

يُسجل الرهن العقاري في دبي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي؛ وإلى أن يُقيد في السجل، لا يمنح المقرض المركز القانوني في مواجهة الغير الذي تفترضه اتفاقية التسهيلات. أما رهن الحصص في شركة ذات مسؤولية محدودة في البر الرئيسي فيستلزم التوثيق والقيد لدى جهة الترخيص وسجل الشركات — فرهن حصص موقّع يظل حبيس الملفات لا يغير شيئاً. ويعتمد رهن الحساب المصرفي أو حوالة المستحقات على وصول الإخطار إلى المصرف صاحب الحساب أو إلى المدينين الأصليين. ويُستكمل الضمان على أصول الأعمال المنقولة بالقيد في السجل الاتحادي المُنشأ لرهون المنقولات.

إن أهم ما تُخرجه استشارة التمويل ليس قائمة المستندات. بل هو جدول استكمال الضمانات: فلكل عنصر من عناصر الضمان، ما هي جهة التسجيل أو الطرف الآخر الذي يجب أن يتحرك، ومن يتولى التقديم، وما الذي سيظهره السجل بعد ذلك، وكيف يتحقق المقرض من ذلك. وتُبرم التسهيلات دون هذا الجدول بشكل متكرر، ولا يظهر الخلل إلا عندما يحاول أحدهم التنفيذ.

إعادة التمويل دون ضبط الفترة الفاصلة

إعادة التمويل هي المرحلة التي تُحدث فيها إخفاقات استكمال الضمان أكبر الأضرار، لأن هناك لحظة يكون فيها الضمان القديم قيد الإفراج عنه بينما الضمان الجديد لم يستقر بعد في مكانه. فإذا كان التسلسل خاطئاً، يظل المقرض الجديد بلا ضمان خلال تلك الفترة، ولا يحصل على مركز الأولوية الذي دفع ثمنه.

أدوات الضبط بسيطة غير لافتة لكنها فعالة: احتجاز مستندات الإفراج لدى طرف محايد مقابل تأكيد تسجيل الضمان الجديد، وترتيب متفق عليه لخطوات العمل لدى جهة التسجيل المعنية بدلاً من تقديمات متوازية، وخطاب سداد ينص على أن الإفراج مشروط باستلام الأموال. وحين يجري تعديل مصلحة ضمان قائمة بدلاً من الإفراج عنها وإعادة أخذها، يكون ذلك عادةً المسار الأفضل — لكنه يتطلب تعاون المقرض الخارج، وهو ما يجب تأمينه قبل الالتزام بالتسهيل الجديد لا بعده.

موضوعات ذات صلة: تمنح اتفاقية الاستشارات القانونية الدورية فرقَ الشؤون المالية إمكانية الحصول على هذه المراجعة قبل الاتفاق على الشروط لا بعده.

الوقوع في خطأ الصلاحية الشركية

بموجب قانون الشركات التجارية، المرسوم بقانون اتحادي رقم (32) لسنة 2021، وبموجب عقود التأسيس ولوائح النظام الأساسي لمعظم شركات البر الرئيسي، تُحجب صلاحية تقديم الكفالات ورهن أصول الشركة عادةً للمساهمين بدلاً من تركها ضمن الصلاحية العامة للمدير. ولدى كيانات المناطق الحرة مستنداتها التأسيسية الخاصة التي تنص على ما يماثل ذلك، كما تعمل الشركات في مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) بموجب أنظمة شركات مستقلة قائمة على القانون العام لها متطلباتها الخاصة.

إن مغبة إغفال ذلك ليست مسألة نظرية. فالكفالة الصادرة ممن لا يملك صلاحيتها هي أول حجة سيطرحها محامي الكفيل، وكثيراً ما تكون حجة وجيهة. ويجب أن تتصدر التفويضات الشركية قائمة الشروط المسبقة، وأن تُفحص مقابل المستندات التأسيسية الحالية، لا النسخة المحفوظة في الملف منذ الصفقة السابقة.

الاعتماد على الشيكات كما لو كانت ضماناً

لا تزال شيكات الضمان شائعة في الإقراض في دولة الإمارات، وتحتفظ بدورها كأداة للتحصيل. وتخضع الشيكات وتنفيذها لقانون المعاملات التجارية، المرسوم بقانون اتحادي رقم (50) لسنة 2022. لكنها ليست بديلاً عن الضمان المسجل. فالشيك يمنح طريقاً للحصول على حكم ضد الساحب. لكنه لا يمنح أولوية على بقية الدائنين، ولا يرتبط بأصل محدد، وقيمته بقدر ملاءة الساحب في يوم تقديمه للصرف.

وحينما تسجل الاستشارة عبارة «مضمون بشيكات» ولا شيء غيرها، تكون التسهيلات في حقيقتها إقراضاً غير مضمون مزوداً بآلية تحصيل معجّلة. وقد يكون ذلك قراراً تجارياً مقبولاً. غير أنه ينبغي أن يكون قراراً واعياً.

اختيار قانون واجب التطبيق لا يسلكه مسار التنفيذ

كثيراً ما يختار الأطراف قانون مركز دبي المالي العالمي أو سوق أبوظبي العالمي ومحاكمهما لتسهيل بينما تقع الأصول الضامنة له في البر الرئيسي. ويُعد كل من مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي ولايتين قضائيتين حقيقيتين قائمتين على القانون العام لهما محاكمهما الخاصة، وهناك أسباب وجيهة لاختيارهما. لكن الرهن على عقار في دبي يظل مسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ويظل منفذاً عبر إجراءات البر الرئيسي المطبقة عليه، مهما كان القانون الواجب التطبيق على القرض.

السؤال الذي ينبغي أن تجيب عنه الاستشارة ليس «أي قانون أفضل» بل «في يوم التخلف عن السداد، إلى أي جهة نلجأ، وما الذي تتطلبه تلك الجهة، وهل يوجد في مستنداتنا ما يزيد استيفاء متطلباتها صعوبة». وحينما يتضمن الجواب الاعتراف بحكم صادر عن جهة قضائية إماراتية في جهة أخرى، ينبغي وصف ذلك المسار مسبقاً بدلاً من افتراضه.

موضوعات ذات صلة: تحدث إلى المحامين في نور اتورنيز بشأن مراجعة حزمة ضمانات قائمة قبل إعادة تمويلها.

تسعير إعادة التمويل قبل تحديد الموقف الضريبي

كثيراً ما تُبرر إعادة التمويل بالفرق بين الهامش القديم والهامش الجديد. غير أن هذه المقارنة غير مكتملة. فضريبة الشركات بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (47) لسنة 2022 تحد من خصم صافي مصروف الفائدة، ومن ثم فإن تكلفة الاقتراض بعد الضريبة ليست مجرد السعر الوارد في ورقة الشروط. وتحتاج الهياكل الجماعية التي يكون فيها المقرض طرفاً ذا صلة إلى عناية خاصة، إذ يجب أن تكون الشروط قابلة للدفاع عنها لا مجرد متفقاً عليها.

لا يجعل شيء من ذلك إعادة التمويل قراراً خاطئاً. بل يعني أن الوفورات ينبغي أن تُحتسب بعد الضريبة، مع تحديد موقف الخصم الضريبي قبل الالتزام بالتسهيل بدلاً من اكتشافه عند أول إقرار ضريبي.

إغفال قراءة التسهيل الذي تملكه بالفعل

الخطأ الأخير هو الأسهل تجنباً. فالتسهيلات القائمة تتضمن بشكل روتيني تعهدات سالبة ورسوم سداد مبكر وتكاليف فسخ ومحفزات سداد إلزامي وبنود تعثر متبادل تمتد عبر المجموعة. والتسهيل الجديد الموقع دون استخلاص تلك البنود وفحصها قد يضع المقترض في حالة تعثر بموجب اتفاقية لم تكن في حسبانه.

قبل أن تبلغ أي استشارة لإعادة التمويل مرحلة الصياغة، ينبغي أن يكون أحدهم قد أعد ملخصاً من صفحة واحدة لكل تمويل قائم في المجموعة: المقرض، والمبلغ المستحق، والضمان الممنوح، والموافقات المطلوبة، وما الذي تثيره الصفقة الجديدة من محفزات. يستغرق ذلك يوماً واحداً. أما القيام به بعد التوقيع فيستغرق وقتاً أطول بكثير.

خدمات ذات صلة: استكشف خدمة استشارات التمويل وإعادة التمويل للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي على القراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز

موارد إضافية

• الدليل الاستراتيجي لاستشارات التمويل وإعادة التمويل في دولة الإمارات
• أخطاء شائعة في تمويل المنازعات والتقاضي يجب تجنبها في دبي
• أخطاء شائعة في الاستشارات الضريبية يجب تجنبها في دبي
• أخطاء شائعة في التحكيم يجب تجنبها في دبي