حل النزاعات المتعلقة باستشارات قانون العقارات بفعالية
تُكسَب نزاعات الاستشارات العقارية على أساس خطاب التكليف ونموذج الوساطة وملف المعاملة لا على أساس ذاكرة الشهود، وتتبع الجهة المختصة العقارَ لا العقد.
نادراً ما يكون الخلاف مع مستشار عقاري حول العقار ذاته، بل يكون حول التكليف: ما الذي طُلب من المستشار التحقق منه، وما الذي تم التحقق منه قبل أن يلتزم العميل بالمال، ومن يستحق الأتعاب. ويستعرض المقال الأنماط الواقعية المتكررة، ولماذا تبقى مسألة سند الملكية لدى الإمارة التي يقع فيها العقار، والمستندات التي تحسم من يكسب.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
نادراً ما تكون النزاعات بين العميل والمستشار العقاري حول العقار ذاته، بل تكون حول التكليف: ما الذي طُلب من المستشار القيام به، وما الذي تم التحقق منه قبل أن يلتزم العميل بالمال، ومن يستحق الأتعاب عندما تُبرم المعاملة أو تسقط. فالعقار مجرد خلفية؛ أما الجدل فيدور حول خطاب تكليف ونموذج عمولة وسلسلة من رسائل البريد الإلكتروني.
ذات صلة: يمثل فريق الاستشارات العقارية لدينا المشترين والبائعين والمطورين والمستشارين في المسائل الواردة أدناه.
أربعة أنماط واقعية متكررة
مطالبة العمولة. يقدّم وسيط مشترياً، ثم يتعامل الطرفان لاحقاً مباشرةً أو عبر وكيل آخر، فيرفع الوسيط الأول دعوى مطالباً بأتعابه. ويدور النزاع حول ما إذا كان ذلك التقديم هو السبب الفعلي للبيع، وحول ما ينص عليه التكليف الموقع فعلاً بشأن الحصرية والمدة.
الجدل حول النطاق. يقول العميل إن المستشار كان يجب أن يتحقق من أمر ما؛ ويقول المستشار إنه لم يكن قط ضمن التكليف. فوضع سند الملكية، ورسوم الخدمات غير المسددة، والرهون المقيدة على الوحدة، وقيود النقل إلى غير المواطنين في منطقة بعينها، وحالة ترتيبات حساب الضمان لدى المطور في مشروع يُباع على الخارطة — كلٌّ منها قد يقع داخل التكليف أو خارجه، والخطاب نادراً ما يحدد أيهما.
التقييم أو التوقع. يعتمد العميل على عائد إيجاري أو تقدير لإعادة البيع ثم لا يستجيب السوق. ولا تنجح هذه المطالبات إلا حيث يكون المستشار قد قدّم أمراً بوصفه حقيقة وهو ليس كذلك، أو قدّم مشورة لا يقدمها أي مستشار كفء، لا حيث يثبت مجرد أن التوقع كان متفائلاً.
المشروع المتأخر. يتأخر التسليم، فيبحث المشتري عن طرف مليء يرفع الدعوى عليه. ويُجذَب المستشار أحياناً إلى النزاع إلى جانب المطور استناداً إلى ما قيل عند نقطة البيع.
الجهة المختصة تتبع العقار لا العقد
هنا يخطئ المستشارون وعملاؤهم الاستراتيجية في أغلب الأحيان. فحيث يتعلق النزاع بحقوق في عقار — سند الملكية، أو التسجيل، أو طلب إلغاء حق مقيد أو نقله — تتولاه محاكم الإمارة التي يقع فيها العقار، وتحتفظ سلطة الأراضي في تلك الإمارة بالسجل. وفي دبي تلك هي دائرة الأراضي والأملاك، التي تُعد قيودها ونماذجها أيضاً السجل المستندي الأول للمعاملة. واختيار قانون واجب التطبيق في عقد استشاري لا ينقل مسألة سند الملكية إلى مكان آخر.
وحيث يكون النزاع تعاقدياً بحتاً — أتعاب، أو إهمال، أو إخلال بتكليف — يمكن للعقد أن يوجهه إلى مكان آخر، أما العقار الواقع داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) أو سوق أبوظبي العالمي (ADGM) فيقع كلياً ضمن نظامي التسجيل والقضاء الخاصين بتلك الولايتين. ومنازعات المؤجر والمستأجر لها مسارها الخاص مرة أخرى؛ ففي دبي تُحال المطالبات الإيجارية إلى مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك لا إلى المحاكم المدنية العادية.
والنتيجة العملية أن تداعياً تجارياً واحداً قد يولّد إجراءين أو ثلاثة إجراءات متوازية أمام جهات مختلفة، وأن ترتيب تتابعها قرار يجب اتخاذه عن وعي منذ البداية.
ذات صلة: اطلعوا على ممارستنا في نزاعات العقارات للمطالبات من هذا النوع.
ملف المعاملة هو القضية
تُكسَب نزاعات الاستشارات العقارية بمستندات موجودة بالفعل لا بذاكرة الشهود. وما يهم هو:
- خطاب التكليف أو نموذج الوساطة الموقع، وأي نسخة أسبق منه — فالأطراف كثيراً ما يوقعون أكثر من واحد بشروط مختلفة.
- قيود التسجيل وسجلات المطور الخاصة بالوحدة، التي تثبت التواريخ وتحدد من كان يملك أي حق ومتى.
- الإعلان والمواد التسويقية والرسائل المتبادلة مع المشتري، إذ عادةً ما يكون فيها قد أُدلي فعلاً بتأكيد بشأن العائد أو الإتمام أو الاستخدام المصرح به.
- سجلات المدفوعات، بما في ذلك مكان إيداع العربون وما إذا كانت أموال الشراء على الخارطة قد دخلت حساب ضمان المشروع أم مكاناً آخر.
وحيث تُجمَع هذه المواد عند نقطة الشراء لا بعد النزاع، فإن معظم هذه المطالبات لا تنشأ أصلاً. وتلك هي قيمة العناية الواجبة قبل التبادل: فهي تُنتج سجلاً، والسجل هو ما تقرؤه المحكمة أو هيئة التحكيم لاحقاً.
أين تُحسم المسؤولية: خطاب التكليف
المستشارون الذين يخسرون هذه القضايا يخسرونها عادةً بسبب مستند صاغوه بأنفسهم. فخطاب التكليف القابل للدفاع عنه يحدد ما الذي يقدَّم بشأنه الرأي، وبنفس القدر من الأهمية ما الذي لا يقدَّم بشأنه؛ ويذكر ما يعتمد المستشار فيه على العميل أو طرف ثالث للتحقق منه؛ ويحدد الأتعاب وسبب استحقاقها وأي مدة حصرية بتواريخها؛ وينص على كيفية حل النزاع. وحيث يكون المستشار مسجلاً لدى جهة تنظيم نشاط الوساطة، يجب أن يطابق التكليف أيضاً النموذج الذي تشترطه تلك الجهة — فالترتيب الجانبي بشروط مختلفة نقطة ضعف لا تيسير.
وعلى العملاء قراءة المستند ذاته والسؤال المعاكس في ذهنهم: فإذا كان المستشار قد استبعد من نطاقه سند الملكية والأعباء ومتأخرات رسوم الخدمات، فلا يزال يتعين على أحد ما التحقق منها، وقد أصبح ذلك الأحد هو العميل أو محاميه.
ذات صلة: نقدم المشورة بشأن هياكل الاستثمار والتملك العقاري للمشترين من داخل دولة الإمارات وخارجها.
إذا كان النزاع قد بدأ بالفعل
وجّهوا إخطاراً كتابياً واضحاً يبين ما هو المطلوب وعلى أي أساس؛ فالشكاوى الغامضة تدعو إلى المماطلة. وأمّنوا الملف قبل أن يغادر أحد المنشأة، واطلبوا المشورة بشأن مسار النزاع قبل أن تتصلب المواقف. وحددوا، قبل رفع الدعوى، ما إذا كانت الحماية التي تريدونها دفعة مالية، أم تصحيحاً لقيد في السجل، أم أمراً بمنع نقل، لأن تلك ثلاثة طلبات مختلفة وربما ثلاث جهات مختلفة. وانظروا فيما إذا كان الخروج التفاوضي — إفراج عن عربون، أو أتعاب مخفضة، أو إلغاء متفق عليه — أقل كلفةً من المطالبة؛ ففي هذا القطاع كثيراً ما يكون كذلك.
خدمات ذات صلة: يتولى فريقانا لنزاعات العقارات وللتقاضي العقاري مطالبات العمولات والإهمال والتسجيل، إلى جانب أعمالنا الاستشارية في المعاملات العقارية.
إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض التوعية العامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. ويتعين على القراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.
فريق نور اتورنيز
