الدليل الاستراتيجي لنزاعات الإيجار في دولة الإمارات العربية المتحدة
لا يوجد قانون إيجارات موحّد في دولة الإمارات، ويكاد كل نزاع إيجاري كان يمكن تجنّبه يبدأ بقيام أحد الأطراف بتطبيق قواعد إمارة معيّنة على عقار يقع في إمارة أخرى.
الإيجار والتجديد والزيادات والإخلاء من المسائل التي تختص بها كل إمارة على حدة، ولذا فإن السؤال الأول في أي مشكلة إيجارية هو أين يقع العقار، وهل يقع داخل منطقة حرة، وهل تم تسجيل عقد الإيجار. يقارن هذا الدليل بين المؤشر الإيجاري في دبي ونظام إيجاري ومركز فض نزاعات الإيجار من جهة، ونظام أبوظبي المستقل من جهة أخرى، ويعالج المعارك الأربع المتكررة، ويعدّد المستندات التي تنظر فيها الجهة القضائية فعلاً.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
لا يوجد قانون إيجارات موحّد في دولة الإمارات. فالإيجار والتجديد والزيادات والإخلاء من المسائل التي تختص بها كل إمارة على حدة، وتتغيّر القواعد وأنظمة التسجيل والجهة التي تنظر الدعوى بمجرد عبور حدود إمارة إلى أخرى. ويكاد كل نزاع إيجاري كان يمكن تجنّبه في هذه الدولة يبدأ بقيام أحد الأطراف بتطبيق قواعد مكان معيّن على عقار يقع في مكان آخر.
لذا فإن السؤال الأول في أي مشكلة إيجارية ليس ما ينص عليه العقد، بل هو: في أي إمارة يقع العقار، وهل يقع داخل منطقة حرة، وهل تم تسجيل عقد الإيجار؟
ذات صلة: يمثّل فريق نزاعات الإيجار لدينا المُؤجّرين والمستأجرين وملّاك العقارات في جميع أنحاء دولة الإمارات.
دبي: هيئة التنظيم العقاري (RERA) وإيجاري ومركز فض نزاعات الإيجار
تتمتّع دبي بالإطار التنظيمي الأكثر تطوّراً، وتتكامل مكوّناته الثلاثة فيما بينها.
تُشرف هيئة التنظيم العقاري على القطاع وتنشر المؤشر الإيجاري الذي يحدّد ما إذا كان يجوز للمُؤجّر زيادة الإيجار عند التجديد — وبأي نسبة. وهذا المؤشر، لا رؤية المُؤجّر للسوق، هو المرجع في أي نزاع يتعلق بزيادة الإيجار.
يتم تسجيل عقود الإيجار من خلال نظام إيجاري. والتسجيل ليس مجرد إجراء ورقي لذاته: فعقد الإيجار غير المسجّل يتسبّب في مشكلات في كل مرحلة لاحقة، بدءاً من توصيل المرافق وصولاً إلى القدرة على رفع دعوى أو الدفاع فيها دون تسوية الوضع أولاً. والمُؤجّرون الذين يتركون التسجيل للمستأجر، والمستأجرون الذين يفترضون أنه تمّ، كثيراً ما يكتشفون الحقيقة في أسوأ الأوقات.
تُحال النزاعات إلى مركز فض نزاعات الإيجار. وتبدأ الدعاوى بمرحلة للتوفيق قبل وصولها إلى القاضي، وهو مسار متخصص في نزاعات الإيجار وليس دعوى مدنية عادية، وقد صُمّم ليستخدمه الأطراف بأنفسهم.
أبوظبي
تُحدَّد قواعد الإيجار في أبوظبي على مستوى الإمارة وتُدار من خلال دائرة البلديات والنقل، التي تدير نظامها الخاص لتسجيل عقود الإيجار. ويختلف الجوهر عن نظام دبي — في زيادات الإيجار وفي الإخطار وفي المسار الذي يسلكه النزاع — وهنا تحديداً يقع مُؤجّرو المحافظ العقارية في الخطأ في أغلب الأحيان، حين يديرون نموذج عقد واحداً وعملية تجديد واحدة في الإمارتين معاً.
إذا كنت تملك عقارات في أكثر من إمارة، فالمتطلّب العملي هو نماذج منفصلة وجداول تجديد منفصلة. فلا توجد نسخة من إجراءات دبي تصلح للعمل في أبوظبي تلقائياً.
داخل المناطق الحرة
يُعدّ كلٌّ من مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) ولايتين قضائيتين تتبعان نظام القانون العام (الكومن لو)، ولهما أنظمتهما العقارية الخاصة وسجلاتهما ومحاكمهما الخاصة. ويخضع عقد إيجار عقار يقع داخل هاتين المنطقتين لقانون العقارات الخاص بالمنطقة، ويُنظر أي نزاع فيه أمام محكمتها — لا أمام الجهة المختصة بنزاعات الإيجار في الإمارة.
أما المناطق الحرة الأخرى فتعمل على نحو مختلف مرة أخرى: فسلطة المنطقة هي في كثير من الأحيان المُؤجّر نفسه، أو على الأقل الجهة التي يجب تسجيل العقد لديها، وتنطبق قواعد المنطقة الخاصة ومسارها الداخلي لتسوية النزاعات. وقبل افتراض الجهة المختصة، تحقّق من العقد ومن لوائح المنطقة ومن وضع التسجيل؛ فهذا موضع تكلف فيه الفرضية الخاطئة رسوم دعوى.
المعارك الأربع
زيادات الإيجار عند التجديد
النمط المتكرر هو مُؤجّر يريد سعر السوق ومستأجر يتمسّك بالمؤشر. وأمران يحسمان الأمر: ما إذا كانت الزيادة جائزة بموجب القواعد المعمول بها، وما إذا كان الإخطار بالتغيير المقترح قد وُجّه قبل انتهاء مدة العقد، ضمن المهلة التي يشترطها قانون الإمارة. فالمُؤجّرون يخسرون زيادات كانت في متناولهم بتوجيه الإخطار متأخراً، والمستأجرون يخسرون مواقف كان يمكن الدفاع عنها بتجاهل إخطار وُجّه على الوجه الصحيح والاستمرار وكأن شيئاً لم يكن.
الإخلاء وعدم التجديد
إنهاء عقد الإيجار أثناء مدته ورفض تجديده عند انتهائها فعلان مختلفان، لهما أسباب مختلفة ومتطلبات إخطار مختلفة. وكلاهما يتوقف على صحة الإخطار من حيث مضمونه وتوقيته وطريقة إعلانه. والمُؤجّر الذي اتفق على بيع أو خطّط لأعمال تجديد بناءً على إخطار باطل لا يتعرّض لمجرد تأخير — بل تبدأ فترة الإخطار من جديد في العادة، ويذهب معها المخطط التجاري.
مبلغ التأمين وإعادة الحالة
نزاعات مبلغ التأمين صغيرة القيمة وشائعة على نحو غير متناسب مع حجمها، وهي في معظمها نزاعات إثبات. فحين لا توجد قائمة جرد مؤرّخة ولا سجل مصوّر لحالة العقار عند التسليم، يكون الأطراف يتجادلون حول الذاكرة. ومعاينة مشتركة موجزة تُدوَّن عند بداية عقد الإيجار وعند نهايته تحسم معظم هذه النزاعات قبل أن تنشأ، وهي أشد أهمية في العقارات التجارية، حيث تبلغ التزامات التجهيز وإعادة الحالة مبالغ حقيقية.
الصيانة والحالة
كثيراً ما توزّع عقود الإيجار الصيانة بين الطرفين بعبارات عامة — المُؤجّر للبنود الإنشائية والمستأجر للإصلاحات البسيطة — دون تعريف أيٍّ منهما. ثم يظهر الخلاف عندما يتعطّل شيء مكلف ولا يستطيع أي طرف الإشارة إلى بند يغطيه بوضوح. أما جدول يعدّد أنظمة محددة مقابل الطرف المسؤول عنها، مع قيمة حدّية، فيزيل السؤال من أساسه.
ما الذي تنظر فيه الجهة القضائية فعلاً
إجراءات نزاعات الإيجار إجراءات مستندية. فعقد الإيجار المسجّل، والإخطارات وكيفية إعلانها، وسجل المدفوعات، وأي دليل على المعاينة أو الحالة، هي جوهر الدعوى. أما المراسلات عن النوايا والأحاديث التي دارت في العقار فوزنها ضئيل للغاية.
وهذا يعني أن العمل الذي يحدّد النتيجة يُنجَز قبل قيام النزاع: سجّل عقد الإيجار؛ واحتفظ بالعقد الموقّع وكل ملاحقه؛ ووجّه الإخطارات بالشكل وفي الموعد الذي يشترطه القانون مع الاحتفاظ بإثبات الإعلان؛ ووثّق حالة العقار عند التسليم؛ واجعل المدفوعات قابلة للتتبّع. ولا شيء من هذا مكلف؛ إنه الفرق بين دعوى قائمة على أدلة وجدال عقيم.
ذات صلة: نقدّم المشورة للمُؤجّرين والمستثمرين والمستأجرين بشأن الإخطارات والتجديدات والإجراءات أمام مركز فض نزاعات الإيجار.
قبل أن ترفع الدعوى
هناك سؤالان يستحقان إجابة صادقة أولاً: ما القيمة الفعلية للنزاع بعد خصم الرسوم والوقت الذي يظل فيه العقار بلا حسم؟ وماذا يريد الطرف الآخر — لأن كثيراً جداً من قضايا الإيجار تدور حول جدول سداد أو تاريخ خروج، وكلا الأمرين أرخص اتفاقاً من التقاضي.
وحيثما يتعيّن حسم المسألة، فإن جهات نزاعات الإيجار في الإمارات قائمة لهذا الغرض بالتحديد. وهذا سبب لاستخدامها على الوجه الصحيح وبمستندات مرتّبة، لا سبب لتقديم الدعوى أولاً ثم تجميع ملفها لاحقاً.
الخدمات ذات الصلة: اطّلع على خدمة نزاعات الإيجار لدينا في نزاعات الإيجار والإخلاء وعقود الإيجار في دولة الإمارات.
إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض الإعلام العام فقط ولا تُعدّ استشارة قانونية. وينبغي للقرّاء طلب استشارة قانونية مهنية مصمّمة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء بناءً على محتوى هذا المقال.
فريق نور اتورنيز
