كيف تُوفّر الهيكلة السليمة لحل نزاعات الإيجار الملايين

تُعد نزاعات الإيجار المجال الذي كثيراً ما تثبت فيه الصياغة التجارية المتقنة أنها بلا قيمة. يتفاوض المالك والمستأجر على عقد إيجار طويل الأمد بقانون واجب التطبيق مُنتقى بعناية وبند فض نزاعات يُحيل إلى مؤسسة تحكيم دولية، ثم يقع النزاع فلا يسري أيٌّ من ذلك، لأن نزاعات الإيجار المتعلقة بعقارات في الإمارة تُنظر أمام جهة قضائية متخصصة في شؤون الإيجار لا يملك الطرفان التعاقد على الخروج عن ولايتها. لا تُوفَّر الأموال ببند فض النزاعات، بل تُوفَّر بتسجيل عقد الإيجار تسجيلاً سليماً، والاحتفاظ بالمستندات الصحيحة، ومعرفة الباب الذي ينبغي طرقه.

الجهة المختصة يحددها موقع العقار

في دبي، تُحال النزاعات بين المالكين والمستأجرين بشأن العقارات الواقعة في الإمارة إلى مركز فض نزاعات الإيجار التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهو جهة قضائية مخصصة لقضايا الإيجار وليس شعبة من شعب المحاكم العادية. أما أبوظبي فلديها لجنة خاصة بها لفض نزاعات الإيجار للعقارات الواقعة في تلك الإمارة. والعقارات الواقعة داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) شأن مستقل: فعقود إيجار العقارات الواقعة داخل المركز تخضع لتشريعات الملكية العقارية الخاصة بمركز دبي المالي العالمي، وتُنظر النزاعات أمام محاكم مركز دبي المالي العالمي. ويسري سوق أبوظبي العالمي (ADGM) المبدأ ذاته ضمن حدوده.

والدرس المستفاد هو أن موقع العقار، لا رغبة الطرفين، هو ما يحدد الجهة التي تنظر نزاع الإيجار. فالبند الوارد في عقد إيجار في البر الرئيسي في دبي الذي يُحيل النزاعات إلى مؤسسة تحكيم أجنبية أو إلى محاكم ولاية قضائية أخرى يُعامل غالباً على أنه عديم الأثر في المسائل التي أُنشئت الجهة القضائية للفصل فيها. والوقت المُنفَق في التفاوض عليه وقت ضائع، بل الأدهى أنه قد يُوهِم أحد الطرفين بأنه يتمتع بحماية لا وجود لها.

ذو صلة: يتولى فريقنا المتخصص في حل نزاعات الإيجار تمثيل المالكين والمستأجرين أمام الجهات القضائية المختصة بالإيجار.

التسجيل أرخص وسائل الحماية المتاحة

في دبي يُسجَّل عقد الإيجار عبر نظام إيجاري؛ وتعتمد أبوظبي نظام التسجيل الخاص بها. والتسجيل ليس إجراءً إدارياً شكلياً، بل هو ما يُثبِّت الشروط التي يُلزَم بها الطرفان، وهو المستند الذي تنطلق منه الجهة القضائية. وحين لا يُسجَّل عقد الإيجار أصلاً، أو حين تختلف النسخة المسجلة عن النسخة التي كان الطرفان يعملان بموجبها، يجد الطرف الذي يتمسك بالشروط غير المسجلة نفسه في موقف صعب على الفور.

ويسري الأمر ذاته على الاتفاقات الجانبية التي تتراكم على مدى إيجار طويل: فترات التجهيز المجانية من الإيجار، والتعديلات المتفق عليها، والتمديدات غير الرسمية، والتغييرات فيما يشمله الإيجار. فإذا لم تُوثَّق هذه الأمور، وتُعكَس في التسجيل متى كان ذلك ذا صلة، تصبح مسألة قول أحد الطرفين في مقابل قول الآخر.

الأساس الذي تُحسَم به هذه القضايا فعلياً

تسير الجهات القضائية المختصة بالإيجار بوتيرة سريعة وتعتمد على المستندات. وتدور القضايا حول قائمة قصيرة من العناصر، والطرف الذي احتفظ بها يكسب أكثر كثيراً من الطرف صاحب الحجة الأقوى.

• عقد الإيجار المسجَّل وأي تعديلات موثقة عليه.
• إثباتات الدفع، بما في ذلك مصير كل شيك، وإيصالات مبلغ التأمين.
• الإخطارات والطريقة التي أُعلِنت بها. فحيث يشترط القانون أو العقد إرسال الإخطار بصيغة معينة أو عبر قناة معينة، كثيراً ما لا يُحتَج بالإعلان عبر البريد الإلكتروني أو الرسائل، ويؤدي الإخطار المعيب إلى إعادة العملية من البداية.
• الأدلة على حالة العقار. فمحضر تسليم مؤرخ مرفق بصور فوتوغرافية، عند بدء الإيجار وعند انتهائه، يحسم معظم المنازعات المتعلقة بمبلغ التأمين والتلفيات قبل أن تنشأ.
• المراسلات المتعلقة بالشكوى، التي تُثبت أن طلب الصيانة أو المطالبة بالدفع قُدِّم فعلاً ومتى قُدِّم.

زيادات الإيجار والتجديد

ليست الزيادات عند التجديد مسألة خاضعة للتفاوض الحر في دبي. فالزيادات المسموح بها تنظمها تشريعات الإيجار في الإمارة وتُقاس بالمؤشر الإيجاري الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، ويوجد حاسبة رسمية تُخرِج القيمة المستحقة لعقار بعينه. والمالك الذي يطالب بزيادة خارج هذا الإطار، أو يُخطر بها بطريقة خاطئة أو بعد فوات الأوان، سيجد في الغالب أن الإيجار القائم يظل سارياً.

والإخلاء إجرائيٌّ بالقدر ذاته. فأسبابه محددة في التشريع، ويجب إرسال الإخطار بالصيغة المقررة وإعلانه عبر القناة المطلوبة، والمالك الذي يسترد العقار لسبب مُعلَن ثم يستخدمه لغرض آخر يُعرِّض نفسه لمطالبة. وعلى المستأجرين الذين يتلقون إخطاراً بالإخلاء أن يتحققوا من السبب والصيغة والإعلان قبل الإقرار بأي شيء.

عقود الإيجار التجارية والملف الأوسع

بالنسبة للمستأجرين التجاريين، نادراً ما تكون الخسارة في نزاع الإيجار هي الإيجار ذاته، بل هي أعمال التجهيز التي لا يمكن نقلها، والترخيص المرتبط بالعنوان، والنشاط الذي يتوقف. وتُدار هذه التبعات في عقد الإيجار، قبل وقوع أي نزاع: ما يؤول إليه مصير أعمال المستأجر عند الخروج، وما إذا كان يجوز للمالك حجب موافقته على التنازل دون مبرر معقول، وما إذا كان يجوز استخدام العقار في الأنشطة المدرجة فعلياً في الرخصة التجارية.

وحين ينطوي النزاع على عيوب إنشائية أو مقاولي تجهيز أو بيع المبنى، فقد لا يقع بأكمله ضمن ولاية الجهة القضائية المختصة بالإيجار، وقد ينتمي جزء منه إلى اختصاص المحاكم العادية. إن فصل الخيوط مبكراً، بدلاً من إيداع كل شيء في مكان واحد ثم يُقال لك أن تبدأ من جديد، هو حيث تُضبَط التكلفة الحقيقية.

خدمات ذات صلة: اطلع على خدماتنا في حل النزاعات العقارية وحل النزاعات التجارية والإنشائية والمحاكم والتقاضي.

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تُشكّل استشارة قانونية. وينبغي على القراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز

موارد إضافية

• كيف تُوفّر الهيكلة السليمة لحل نزاعات العقارات على الخارطة الملايين
• كيف تُوفّر الهيكلة السليمة لإدارة ما قبل النزاع الملايين
• كيف تُوفّر الهيكلة السليمة للتقاضي وتمويل النزاعات الملايين
• كيف تُوفّر الهيكلة السليمة للتحكيم الملايين