كيف توفّر الهيكلة السليمة للاستشارات المتعلقة بقانون العقارات الملايين
صفقات العقارات في دولة الإمارات تُكسب أو تُخسر عند السجل العقاري وقبل التوقيع، لا في الصياغة التي تأتي بعد ذلك.
في دولة الإمارات، السجل هو الفيصل. فملكية الأرض تنتقل عندما تسجل دائرة الأراضي في الإمارة نقل الملكية، لا عند توقيع الاتفاقية، مما يجعل العمل القيّم قبل التوقيع: تحديد من يجوز له حيازة أي مصلحة وأين، وإجراء استفسارات الملكية والرهن وتقسيم المناطق ورسوم الخدمات والإيجارات، وتأكيد وضع حساب الضمان في البيع على المخطط، وتسعير الضريبة.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
تبدأ الاستشارات العقارية في دولة الإمارات من حقيقة واحدة تشكّل كل ما عداها: السجل هو الفيصل. فاتفاقية البيع الموقعة، مهما صيغت بعناية، لا تنقل ملكية الأرض. تنتقل الملكية عندما يُسجَّل النقل لدى السجل العقاري في الإمارة — دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ودائرة البلديات والنقل في أبوظبي، والجهة المقابلة في كل من الإمارات الأخرى. أما المناطق الحرة ذات الأنظمة العقارية الخاصة، بما فيها مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، فتحتفظ بسجلاتها الخاصة للأراضي الواقعة داخل حدودها.
لذلك فإن العمل الاستشاري الذي يوفّر المال هو في معظمه عمل يُنجز على مستوى السجل وقبل التوقيع، لا صياغة ذكية لاحقة. وما يلي هو المواضع التي يُصنع فيها ذلك المال عادةً أو يُخسر.
ذات صلة: تقدم ممارستنا في الاستثمار العقاري في دولة الإمارات المشورة للمشترين والمطورين والصناديق والمقرضين في جميع الإمارات.
من يجوز له تملك ماذا وأين
تملك الأجانب للعقارات مسألة منفصلة عن تملكهم للشركات، والإجابة عن أحدهما لا تخبرك شيئًا عن الأخرى. فقد ألغى المرسوم بقانون اتحادي رقم (26) لسنة 2020 شرط تملك المواطنين الإماراتيين بنسبة 51% في شركات البر الرئيسي اعتبارًا من 1 يونيو 2021، وأصبح يمكن ممارسة معظم أنشطة البر الرئيسي عبر شركة مملوكة بالكامل لأجانب بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (32) لسنة 2021. أما الأرض فتخضع لقانون الإمارة، ولم يتغير ذلك معه.
يبقى الوضع العملي أن الملكية الحرة للأفراد والشركات غير الخليجيين مقصورة على مناطق مخصصة، وأن المصالح المتاحة خارج تلك المناطق هي حقوق الإجارة والانتفاع الممنوحة لمدة مسجلة. وتطبق أبوظبي نسختها الخاصة من التمييز نفسه عبر مناطق استثمارية مخصصة. قبل أن يلتزم المستثمر، يجب إثبات ثلاثة أمور من سند الملكية نفسه: فئة المصلحة المتاحة على تلك القطعة، والمدة المتبقية حيث لا تكون المصلحة ملكية حرة، وما إذا كان المالك المقترح — شخصًا طبيعيًا أو شركة إماراتية أو شركة أجنبية أو صندوقًا — مؤهلًا للتسجيل كحائز لها.
هياكل التملك تستحق الفحص نفسه. يمكن في بعض الحالات تملك العقار في دبي عبر شركة ذات غرض خاص بدلًا من المستثمر مباشرة، لكن فقط حيث تعترف دائرة الأراضي والأملاك بذلك الكيان وتسجله. أما تأسيس الشركة أولًا ثم سؤال السجل بعد ذلك فهو خطأ تسلسلي شائع يمكن تفاديه.
ما يجب التحقق منه قبل التوقيع
العناية الواجبة على عقار في دولة الإمارات أضيق نطاقًا وأكثر حسمًا مما هي عليه في كثير من الولايات القضائية، تحديدًا لأن كثيرًا منها يمكن الإجابة عنه من السجل.
- سند الملكية نفسه — المالك المسجل، والوصف الدقيق للوحدة أو القطعة، والمصلحة المملوكة ومدتها.
- الرهون والقيود المسجلة. الضمان على العقار ينفذ عندما يُسجل على سند الملكية؛ وتأكيد البائع بأن القرض قد سُوِّي ليس كظهور فك الرهن في السجل.
- الاستخدام المصرح به وتقسيم المناطق للقطعة، وهو ما يحكم ما يمكن بناؤه أو تشغيله فيها، ونادرًا ما يطابق المواد التسويقية.
- وضع رسوم الخدمات لوحدة في مبنى مملوك بالشيوع، بما في ذلك المتأخرات. وهي تتبع الوحدة عمليًا، والمشتري الذي لم يسأل يرثها.
- عقود الإيجار القائمة. للمستأجر الشاغل حقوق بموجب نظام الإيجارات في الإمارة لا يُطفئها البيع، والمشتري الذي ينوي تسلم العقار خاليًا يحتاج إلى فهم وضع الإخطار قبل تبادل العقود لا بعده.
- وضع المطور حيث يكون الشراء على المخطط، وما إذا كان المشروع مسجلًا.
ذات صلة: يجري هذه الاستفسارات فريق العناية الواجبة العقارية في دولة الإمارات لدينا كمسار عمل محدد بتقرير مكتوب، لا كخطاب تغطية.
البيع على المخطط: تتبع حساب الضمان
الشراء قبل الإنجاز منظم على نحو منفصل، والحماية هيكلية لا تعاقدية. فيجب أن يكون المطور البائع على المخطط مسجلًا، وأن يكون المشروع مسجلًا لدى الجهة التنظيمية، وأن تذهب مدفوعات المشترين إلى حساب ضمان مخصص لذلك المشروع ومحفوظ لدى أمين حساب معتمد. وتُفرج الأموال مقابل تقدم إنشائي معتمد لا وفق تقدير المطور، ويُحتجز جزء منها حتى تُسجل الوحدات للمشترين. وتُقيد البيوع نفسها في سجل مبدئي، بحيث يحمل المشتري مصلحة مسجلة قبل وقت طويل من وجود سند ملكية.
وبالنسبة للمشتري، ينتج عن ذلك قائمة قصيرة من الأسئلة تساوي أكثر من أي ضمان في العقد: هل المشروع مسجل، وأي بنك يحتفظ بحساب الضمان، وهل تذهب مدفوعاتي إلى ذلك الحساب ولا غيره، وهل شرائي مقيد في السجل المبدئي. فالدفعة المسددة إلى حساب تشغيلي للمطور خارج الحماية كليًا، مهما قال عقد البيع.
الضريبة، التي لم تعد هامشًا
النماذج العقارية المكتوبة قبل بضع سنوات كثيرًا ما تفترض أنه لا شيء يُنمذج. لم يعد هذا صحيحًا. فقد استُحدثت ضريبة الشركات بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (47) لسنة 2022 وتسري على السنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده، بنسبة 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم إماراتي و9% على ما فوق ذلك. ويعتمد ما إذا كانت تنطبق على هيكل تملك أو مستثمر معين وكيف تنطبق على الكيان والنشاط، ويجب الإجابة عنها بالرجوع إلى الهيكل لا بالافتراض. وتسري ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لسنة 2017 المعدل بالمرسوم بقانون اتحادي رقم (18) لسنة 2022، ومعاملة العقار التجاري ليست معاملة العقار السكني — فسعِّر المعاملة على المعاملة الصحيحة.
ذات صلة: اطلع على خدماتنا في حلول الاستشارات المتعلقة بقانون العقارات | استشارات قانونية متخصصة.
الالتزامات التي ترافق تملك العقار
تجلب الملكية واجبات مستمرة يقلل المستثمرون من شأنها عند الاستحواذ. في المبنى المملوك بالشيوع، تضع جمعية الملاك أو مديرها المعين ميزانية رسوم خدمات تخضع لموافقة تنظيمية، وقدرة المالك على الطعن فيها تمر عبر تلك العملية لا عبر الامتناع البسيط عن الدفع. وحين يكون العقار مؤجرًا، تحكم قواعد الإيجارات في الإمارة الزيادات وإخطارات التجديد واسترداد الحيازة، وتسري بغض النظر عما يقوله عقد الإيجار.
وهناك أيضًا بعد متعلق بالبيانات وصل حديثًا ويُتجاهل في القطاع كله. فالمطورون والوسطاء ومديرو المجمعات يحتفظون بكميات كبيرة من المعلومات الشخصية عن المشترين والمستأجرين — وثائق الهوية والسجلات المالية وتفاصيل الأسرة. وتقع تلك المعالجة ضمن المرسوم بقانون اتحادي رقم (45) لسنة 2021 بشأن حماية البيانات الشخصية، مع تطبيق مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) أنظمتهما المنفصلة على الأنشطة داخل تلك الولايتين. وقواعد بيانات المبيعات المجمعة والمتداولة بشكل غير رسمي هي موضع التعرض الواضح.
ذات صلة: اطلع على خدماتنا في الاستشارات المتعلقة بحماية البيانات لمطوري العقارات بشأن بيانات المشترين والمستأجرين.
عندما تسوء الأمور
وحين يُلغى مشروع بيع على المخطط مسجل، تتولى الجهة التنظيمية العملية، وتقوم لجنة متخصصة بتصفية المشروع وتوزيع ما تبقى في حساب الضمان بين المشترين — وهو سبب آخر لتأكيد وضع حساب الضمان منذ البداية. أما النزاعات بين المشتري والبائع بشأن بيع مكتمل، والمطالبات ضد المطورين بشأن التأخير أو المواصفات، فتُقاضى في محاكم الإمارة ما لم ينص العقد على التحكيم. وتذهب النزاعات الإيجارية بدلًا من ذلك إلى جهة الإيجارات في الإمارة، بحيث يمكن لأصل واحد متعدد الاستخدامات أن يولد مطالبات في نظامين مختلفين في آن واحد.
يتولى فريق الاستشارات المتعلقة بالنزاعات العقارية لدينا تلك المطالبات، والنمط المستفاد منها يغذي العمل الاستشاري: فالطرف الخاسر عادةً هو الذي قبل وضع ملكية أو ترتيب حساب ضمان أو تاريخ رسوم خدمات لم يتحقق منه فعلًا قط.
خدمات ذات صلة: اطلع على خدماتنا في الاستشارات المتعلقة بقانون العقارات وخدمات أفضل محامٍ عقاري في دبي للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.
إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل مشورة قانونية. يجب على القراء طلب مشورة قانونية مهنية مصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء بناءً على محتوى هذه المقالة.
فريق نور اتورنيز
موارد إضافية
اطلع على المزيد من رؤانا حول الموضوعات ذات الصلة:
