كيف توفّر الهيكلة السليمة للعناية الواجبة العقارية الملايين

تقرير الفحص النافي للجهالة لا يستحق أتعابه إلا عندما يغيّر شيئًا: السعر، أو شروط الإتمام، أو هوية البائع، أو قرار الشراء أصلًا. والتقارير التي تعيد وصف العقار للمشتري بكلمات أكثر مما استخدم الكتيب هي السبب في اعتقاد الناس أن العناية الواجبة مجرد شكلية. ما يلي هو النسخة التي تغيّر الأشياء — ما الذي يجب استخراجه، ومن أي سجل، وكم تساوي كل نتيجة على طاولة التفاوض.

ذات صلة: تمثل ممارستنا العقارية المشترين والبائعين والمطورين والمستثمرين في جميع أنحاء دولة الإمارات.

ابدأ من السجل

تُثبت الملكية في دولة الإمارات بسجل الإمارة التي يقع فيها العقار — دائرة الأراضي والأملاك في دبي، والجهة المقابلة في كل من الإمارات الأخرى. وسند الملكية هو الوثيقة الأولى، ويجب الحصول عليه من السجل لا قبول نسخة منه من البائع.

يجيب السجل عن عدة أسئلة دفعة واحدة. من هو المالك المسجل، وهل يطابق اسمه الطرف المقترح توقيعه؟ هل يوجد رهن عقاري مسجل، وما الذي يتطلبه البنك لفكه إن وجد؟ هل توجد حجوزات أو قيود قضائية على التصرف؟ هل المصلحة ملكية حرة أم حق إجارة أم حق انتفاع أم مساطحة، وكم مدتها؟ تملك الأجانب مسموح به فقط في مناطق مخصصة في معظم الإمارات، لذا يحتاج المشتري غير المواطن الخليجي إلى تأكيد وقوع العقار في إحداها قبل الاتفاق على أي شيء آخر.

وإذا كان البائع شركة، أجرِ الفحص المؤسسي بالتوازي: الرخصة التجارية، والوثائق التأسيسية، والدليل على أن الفرد الموقِّع مخول بالتصرف في الأصل. وإذا استُخدمت وكالة، افحص نطاقها وتاريخها وما إذا كانت قد أُلغيت.

ذات صلة: اطلع على خدمة العناية الواجبة لدينا لإجراء تحقيقات خاصة بكل معاملة.

البيع على المخطط عملية مختلفة

الشراء من المطور قبل الإنجاز ليس بحثًا في الملكية، لأنه لا ملكية بعد. تتغير الأسئلة. هل المطور مسجل لدى الجهة التنظيمية، وهل هذا المشروع المحدد مسجل؟ هل فُتح حساب الضمان الخاص بالمشروع، وهل تُدفع المدفوعات إليه لا إلى المطور مباشرة؟ هل قُيد البيع في السجل العقاري المبدئي — الخطوة التي تحمي مركز المشتري إلى حين التسليم؟

ثم الشروط التجارية: بماذا يرتبط جدول الدفع، وما تاريخ الإنجاز المعلن وما الذي يقوله العقد إذا فات، وما سبيل انتصاف المشتري عند التأخير، وكيف تُقاس مساحة الوحدة الواردة في العقد مقابل ما سيُسلَّم. النزاعات المتعلقة بالبيع على المخطط تعود دائمًا تقريبًا إلى تلك البنود، ولهذا تستحق القراءة قبل دفع رسم الحجز لا بعده.

ما يرافق الأصل

العقار المشغول يحمل التزامات تجاه شاغله. احصل على عقود الإيجار المسجلة، وافحص الإيجار والمدة وأحكام التجديد والإنهاء، وما إذا كان المستأجر قد وُجِّه إليه أي إخطار. فالمشتري لعقار مؤجر يتسلمه مثقلًا بالإيجار؛ والتوقعات بشأن التسليم خاليًا يجب اختبارها في ضوء قانون الإيجارات في الإمارة والإخطارات الموجهة فعلًا، لا في ضوء ما ينوي البائع فعله.

ثم التكاليف الجارية. اطلب من جمعية الملاك أو شركة الإدارة كشفًا برسوم الخدمات، وتأكيدًا بأنها مدفوعة حتى تاريخه، وتفاصيل أي رسم استثنائي أو عجز في صندوق الاحتياط، والميزانية الحالية. الرسوم غير المدفوعة تلحق بالوحدة عمليًا، لأن المجمع لن يفرج عن شهادة عدم الممانعة اللازمة للنقل حتى تُسوَّى. وخدمات المرافق وعقود تبريد المناطق وأي اتفاقيات صيانة طويلة الأجل تدخل في الطلب نفسه — فرسوم قدرة تبريد المناطق تستمر سواء كانت الوحدة مشغولة أم لا، وهي مصدر متكرر للمفاجآت للمشترين.

المبنى وما أُجري عليه

لأي عقار غير الشقة القياسية، تحقق من التصاريح. هل أُنجز المبنى بموجب التصريح المعتمد، وهل توجد شهادة إنجاز؟ هل اعتمدت البلدية والدفاع المدني التعديلات أو الأدوار المعلقة (الميزانين) أو أعمال التجهيز؟ هل يطابق الاستخدام المصرح به للعقار الاستخدام الذي ينويه المشتري — فالوحدة السكنية لا يمكن ببساطة تشغيلها كعمل تجاري، وسيفشل طلب الترخيص عند عقد الإيجار إذا لم يدعمه تقسيم المناطق.

وللأراضي ومواقع التطوير، أضف الوضع التخطيطي: ما الذي يجوز بناؤه على القطعة، وما وصلات البنية التحتية الموجودة، وما خطوط التأثير أو الارتداد المطبقة، وما إذا كان أي التزام تطويري يلحق بالقطعة من بيع سابق.

العقارات داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM)

العقارات الواقعة داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) تقع خارج النظام المعمول به على مستوى الإمارة. فلكل منهما قانونه العقاري الخاص، ومسجل الأراضي الخاص به، ومحاكمه الخاصة. ويتبع التسجيل وإتمام الرهن ومعاملة مخططات الملكية المشتركة (الستراتا) تلك القواعد، ولن يكشفها بحث في سجل الإمارة. وحين تمتد المحفظة على عقارات في البر الرئيسي والمناطق الحرة المالية، أجرِ بحثين منفصلين وتوقع مجموعتين مختلفتين من المستندات.

ذات صلة: يتولى فريق النزاعات العقارية لدينا مطالبات لجان الإيجارات ونزاعات المطورين والتنفيذ.

تحويل النتائج إلى شروط تعاقدية

كل نتيجة جوهرية يجب أن تنتهي في واحد من خمسة مواضع، والتقرير الذي لا يحدد أيها تقرير غير مكتمل.

• السعر. الالتزامات القابلة للقياس — المتأخرات والرسوم المستحقة وأعمال الإصلاح — تُخصم من المقابل.
• شروط الإتمام. فك الرهن العقاري، وشهادة عدم الممانعة من المجمع، والموافقة التنظيمية على تغيير السيطرة حيث يُحتفظ بالأصل عبر شركة، وأي موافقة من مستأجر أو مقرض.
• الاحتجاز أو حساب الضمان. حيث يكون الالتزام معروفًا لكنه غير محدد القيمة بعد، احتجز جزءًا من السعر حتى يُحسم بدلًا من قبول وعد بإصلاحه لاحقًا.
• الضمانات وتعهدات التعويض. استخدم تعهد تعويض محددًا لمخاطرة معروفة؛ فالضمانات العامة للمجهول. وكلاهما لا يساوي أكثر من قدرة البائع على الدفع بعد الإتمام، وهو ما يستحق الفحص حيث يكون البائع شركة ذات غرض خاص.
• الانسحاب. الملكية المعيبة، أو المشروع غير المسجل، أو البائع الذي لا يستطيع إثبات صلاحية البيع ليست مشكلات صياغية.

يتم النقل نفسه لدى السجل، بحضور الطرفين أو وكلائهما، وتبادل شيك المدير، وإصدار سند الملكية الجديد. وأي شيء لم يُحسم بحلول تلك اللحظة يصبح مطالبة لا شرطًا، والمطالبات أبطأ وأكثر كلفة من العناية الواجبة التي كانت ستمنعها.

خدمات ذات صلة: تحدث إلى فريق العناية الواجبة العقارية لدينا قبل توقيع اتفاقية البيع والشراء.

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل مشورة قانونية. يجب على القراء طلب مشورة قانونية مهنية مصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء بناءً على محتوى هذه المقالة.

فريق نور اتورنيز

موارد إضافية

• هيكلة المعاملات العقارية في دولة الإمارات
• النزاعات العقارية: جهات الاختصاص وسبل الانتصاف
• بنود التحكيم التي تصمد
• الامتثال لمكافحة غسل الأموال في المعاملات العقارية