المخاطر المناخية العقارية في الإمارات: قانون صمود العقارات

تصل الأمطار الغزيرة إلى داخل المبنى أسرع مما صُممت شبكة الصرف الموجودة تحته على تحمّله. ففي دبي وأبوظبي، كثيرًا ما سبق التطويرُ قدرةَ البنية التحتية وشبكات الصرف القائمة، وقد ضاعف التوسع في المناطق المعرضة للفيضانات دون تخفيف كافٍ من حدة التعرض للأضرار المائية. أما الحرارة فتعمل بشكل مختلف؛ إذ تُتلف المواد، وترفع تكاليف التشغيل، وتجعل الأماكن أصعب على الإشغال، موسمًا بعد موسم.

ولا يصل أيٌّ من هذين التعرضين في صورة واجب واحد للصمود. بل يصل كلٌّ منهما إلى المالك عبر أدوات قائمة بالفعل: التخليص البيئي للمشروع، ومعايير الصرف والمعايير الحرارية في كود البناء، وعقد الإنشاء وضماناته، وعقد الإيجار، ووثيقة التأمين. وحين يظهر الضرر، يدور الجدل حول أيٍّ من تلك المستندات وضع المخاطر على عاتق مَن.

الفيضانات مفاجئة، والحرارة تراكمية

أصبحت البيئة الصحراوية الجافة في دولة الإمارات أكثر هشاشة أمام المخاطر الناجمة عن المناخ. فقد طالما نُظر إليها تقليديًا على أنها محصّنة ضد الفيضانات بسبب مناخها الجاف، لكن التوسع العمراني والظواهر الجوية المتطرفة كشفت هشاشة هيكلية. وتتفاقم مخاطر الفيضانات في المناطق الساحلية والمنخفضة، مدفوعةً بارتفاع مستويات البحر وهطول الأمطار الغزيرة المتقطع. وأظهرت الاتجاهات المناخية الأخيرة تقلبًا أكبر، بما في ذلك الفيضانات الخاطفة والتآكل الساحلي، ويشكّل ارتفاع مستويات البحر في الخليج العربي تهديدًا كامنًا لكنه متنامٍ للعقارات والبنية التحتية الساحلية.

يتصرف الخطران بشكل مختلف على الأصل. فالإجهاد الحراري يسبب تدهورًا تدريجيًا للمواد وارتفاعًا في التكاليف التشغيلية. أما الفيضان فمفاجئ، ويمكن أن يشلّ الأصول ويعيد هيكلة الإشغال. كما تضغط درجات الحرارة المرتفعة على المباني والبنية التحتية والشاغلين، مما يقوّض الصلاحية للسكن على المدى الطويل وقيمة الأصل، وفي المناطق الكثيفة تزيد ظاهرة الجزيرة الحرارية الحضرية الأمر سوءًا.

المبادرات الحكومية تعالج كلا الخطرين. فخطة التغير المناخي الوطنية 2017-2050 وتنظيمات دبي للمباني الخضراء مثالان على ذلك، وهي تتطلب التكامل مع قانون العقارات ومعايير الإنشاء ووثائق التأمين لتعمل ككلٍّ منسَّق. وتتطور الأطر القانونية أيضًا لتلزم المطوّرين بإدماج الصمود المناخي في التخطيط الرئيسي وفي المشاريع الفردية. ويشمل ذلك تقييمات إلزامية للأثر البيئي والمخاطر المناخية، تُفرض عبر أذونات التخطيط والتخليصات البيئية. وتقدم ممارستنا في الاستشارات العقارية المشورة للملاك والمطوّرين حول كيفية انطباق تلك المتطلبات على موقع بعينه.

القانون الاتحادي رقم (24) لسنة 1999 يصل إلى الفيضانات عبر التقييم البيئي

يفرض القانون الاتحادي رقم (24) لسنة 1999 بشأن حماية البيئة وتنميتها التزامات على المطوّرين لمنع التدهور البيئي، وتمتد تلك الالتزامات إلى تخفيف مخاطر الفيضانات. ويشترط القانون ألا تسبب مشاريع التطوير ضررًا للبيئة، بما في ذلك الموارد المائية، ويشترط تقييمات للأثر البيئي يجب أن تأخذ في الحسبان مخاطر الفيضانات في محيط المشروع.

فوق ذلك يقع التنظيم البلدي. فالتنظيمات، كتلك التي تفرضها بلدية دبي، تلزم ببنية تحتية للصرف والسيطرة على الفيضانات في التطويرات الجديدة. وقد صاغت السلطات البلدية، كبلدية دبي ومجلس أبوظبي للتخطيط العمراني، متطلبات تخفيف الفيضانات في أكواد البناء المحلية وتنظيمات التخطيط، التي تشترط أنظمة صرف مصممة للتعامل مع ظواهر هطول الأمطار المتطرفة، ورفع منسوب المباني في المناطق المعرضة للفيضانات.

قد يؤدي عدم الامتثال إلى عقوبات إدارية وتأخير المشاريع، وفي الحالات الجسيمة إلى إلغاء تصاريح التطوير. ويجوز أيضًا للأطراف الثالثة المتضررة رفع دعاوى تقصير عن الأضرار الناشئة عن فيضانات سببها تصميم أو صيانة مقصّرة. وقد يؤدي الإخفاق في إجراء تقييمات كافية لمخاطر الفيضانات وفي وضع بنية تحتية مخففة إلى إخلالات تعاقدية وجزاءات تنظيمية ومطالبات بالمسؤولية. لذلك يجب على ملاك العقارات والمطوّرين التعامل مع صمود الفيضانات كأولوية خلال مرحلتي تصميم المشروع وتنفيذه. ويعمل فريقنا في الاستشارات العقارية مع المطوّرين على شروط التخليص والصرف قبل الالتزام بمخطط ما.

مَن يصون شبكة الصرف بعد التسليم

ينبغي لعقود الإنشاء والبيع والإيجار أن توزّع صراحةً المسؤولية عن تقييم مخاطر الفيضانات والتغطية التأمينية والتزامات المعالجة. وينبغي لعقود الإنشاء أن تلزم المقاولين بالامتثال لمعايير الصرف البلدية وأن تقدّم خطط تخفيف الفيضانات للاعتماد. وينبغي أيضًا أن تحدد نطاق تقييم مخاطر الفيضانات، والمعايير الواجب استيفاؤها، ومَن ينفذ تدابير التخفيف.

وتحتاج اتفاقيات البيع والإيجار إلى بنود توزّع مخاطر أضرار الفيضانات أثناء الملكية أو الإجارة. وقد تشمل هذه التزامات بالصيانة المستمرة لدفاعات الفيضانات والإفصاح عن المخاطر المعروفة للمشترين أو المستأجرين. ويمكن تسوية المسؤولية عن صيانة البنية التحتية لتخفيف الفيضانات بعد الإنجاز بين المطوّر والمقاول، مع ضمانات تغطي العيوب الهيكلية المحتملة المرتبطة بتسرب المياه. ويكتب فريقنا في صياغة العقود هذه التوزيعات في مستندات الإنشاء والبيع والإيجار.

الأداء الحراري شرط من شروط الترخيص

يُسرِّع التعرض المطوّل لدرجات الحرارة المرتفعة تدهورَ المواد واستهلاكَ الطاقة ومخاطرَ صحة الشاغلين، والقانون الإماراتي يدمج تدريجيًا الصمود الحراري في أكواد البناء. فتنظيمات دبي للمباني الخضراء ونظام استدامة لتقييم اللؤلؤ في أبوظبي (Estidama Pearl Rating System) يتطلبان إدماج العزل الحراري والمواد العاكسة والأنظمة الموفرة للطاقة.

تفرض تنظيمات المباني الخضراء في دبي معايير دنيا للأداء الحراري لخفض استهلاك الطاقة في أنظمة التبريد. وتذهب استدامة أبعد من ذلك، إذ تشترط اختيار مواد تقلل امتصاص الحرارة وتعظّم العزل. وكلاهما يُفرض عبر تراخيص البناء والتفتيش. وقد يؤدي عدم الالتزام إلى غرامات، أو أمر بالتصحيح، أو تأخير في تسليم المشروع. كما يمكن أن يؤثر عدم الامتثال في الأهلية للحوافز الحكومية المرتبطة بالاستدامة والأداء البيئي، وقد يفضي إلى عقوبات تنظيمية وضرر بالسمعة وانخفاض في القيمة السوقية.

يجب على المطوّرين إدماج ميزات كمواد الأسقف العاكسة وأجهزة التظليل والزجاج عالي الأداء، التي تقلل اكتساب الحرارة وتخفض الطلب على التبريد. واختيار المواد بالغ الأهمية، فيجب اختبار الخلطات الخرسانية ومواد العزل للمقاومة الحرارية. كما يجب على المطوّرين استباق سيناريوهات المناخ المستقبلية بدلًا من الوقوف عند المتطلبات المقررة. وتأخذ ممارستنا في الاستشارات العقارية الملاك والمطوّرين إلى ما تلزمهم به شروط التراخيص.

عيوب الحرارة تطفو في صورة نزاعات على الضمان والصيانة

يجب أن يُنقل الصمود الحراري إلى عقود الإنشاء والضمانات واتفاقيات الصيانة. وينبغي لتلك المستندات أن تحدد صراحةً معايير الأداء الحراري وبروتوكولات التفتيش وسبل الانتصاف من العيوب المرتبطة بالتدهور الناجم عن الحرارة. وينبغي للعقود أن تلزم المقاولين بالامتثال للمواصفات الفنية، مع ضمانات تغطي الأداء الحراري. ويجب أن تتضمن اتفاقيات الصيانة تفتيشًا دوريًا للعزل وأنظمة التبريد، لكشف التلف الناجم عن الحرارة ومعالجته.

هذه الصياغة هي ما يحدد كيفية التعامل مع شكوى لاحقة. فحين يدّعي المستأجرون أن عزلًا غير كافٍ تسبب في درجات حرارة داخلية مفرطة وشكاوى صحية وفواتير طاقة أعلى، تبدأ المراجعة من الالتزامات التعاقدية المستحقة على المطوّر ومقاول الصيانة. وتوضيح مَن تقع عليه المسؤولية هو ما يجعل أعمال الإصلاح ممكنة دون تقاضٍ مطوّل. ويتولى فريقنا في حل النزاعات النزاعات الناشئة عن عدم الامتثال أو الغموض التعاقدي في هذا المجال.

قد لا تستجيب الوثيقة للخطر

كثيرًا ما تستبعد وثائق التأمين العقاري التقليدية أو تحدّ من تغطية الأخطار المرتبطة بالمناخ كالفيضانات وأضرار الحرارة، وتعرّض تلك الفجوة الملاك والمطوّرين لخسائر مالية جسيمة. فالتأمين ضد الفيضانات على وجه الخصوص كثيرًا ما يكون مستبعدًا أو محدودًا بشدة في الوثائق القياسية، بسبب الحجم المحتمل للخسارة. وأضرار الحرارة أقل مفاجأةً، لكنها تفضي إلى مطالبات تتعلق بتدهور المواد وأعطال الأنظمة، التي قد يستبعدها المؤمِّنون أو يسعّرونها بعلاوة أعلى.

تعيد شركات التأمين عالميًا، وفي الإمارات، معايرة نماذج الاكتتاب لديها لاحتساب المخاطر المناخية، والسوق هنا لا يزال يتطور لاستيعابها بالكامل. لذلك يجب تدبير التغطية وفق الملف المخاطر الخاص بالعقار ذاته: التفاوض على ملاحق مخصصة، وقراءة الوثيقة بحثًا عن الاستثناءات وحدود التعويض، والامتثال لتنظيمات التأمين الإلزامية بموجب القانون الإماراتي. وتقرأ ممارستنا في الاستشارات العقارية تعرّض العقار وصياغة الوثيقة معًا، إلى جانب عملنا في صياغة العقود على البنود التي تقف خلفها.

التأمين البارامتري يدفع عند تحقق محفّز

تدفع منتجات التأمين البارامتري عند وقوع محفّز محدد مسبقًا، كحدٍّ معين لهطول الأمطار أو حدٍّ متطرف لدرجة الحرارة. ويمكنها أن توفر سيولة سريعة بعد وقوع الحدث، مكمّلةً التأمين التقليدي القائم على التعويض. ويجب أن تُصاغ العقود التي تُدخلها بوضوح بشأن شروط الدفع، وأن تُنسَّق مع إطار إدارة المخاطر الأوسع ومع تدابير التخفيف الأخرى.

مَن يشتري التغطية، ومَن يدير المطالبة

يجب أن تحدد العقود بين المطوّرين والمستثمرين والمستأجرين والمقاولين صراحةً مَن يتولى تدبير التأمين وصيانته، ونطاق التغطية، وإجراءات التعامل مع المطالبات. فالبنود الواضحة تمنع النزاعات حول مسؤوليات التأمين وتُبقي عملية المطالبات منسجمة مع سبل الانتصاف التعاقدية عن الضرر. وينبغي لاتفاقيات الإيجار أن تحدد ما هو متوقع من المستأجرين بشأن تأمين العقار وبشأن المسؤولية عن الأضرار الناجمة عن الأحداث المناخية. وقد تتضمن اتفاقيات البيع إفصاحات عن التغطيات التأمينية والاستثناءات.

الجانب التنظيمي يتحرك أيضًا. فقد بدأت الجهة التنظيمية للتأمين في الإمارات والسلطات المالية تشترط من المؤمِّنين إفصاحات معززة عن المخاطر المناخية وتقييمات للملاءة. وقد يفضي هذا التحول إلى اكتتاب أكثر صرامة وزيادة في الأقساط للعقارات عالية المخاطر، مما قد يؤثر في توفر الوثائق وتسعيرها. وتُبقي ممارستنا في الاستشارات العقارية العملاء على اطلاع بهذه التطورات.

ماذا تنظر العناية الواجبة المناخية قبل الاتفاق على السعر

يتطلب الاستثمار الفعال عناية واجبة تأخذ في الحسبان بيانات المخاطر المناخية، كالتوقعات بشأن ارتفاع مستوى البحر وأنماط هطول الأمطار وارتفاع درجات الحرارة، إلى جانب التحليلات المالية والقانونية التقليدية. وينبغي إشراك الاستشاريين البيئيين والمستشارين القانونيين والمؤمِّنين بطريقة منسقة. وينبغي أن يعمل المستثمرون وفق قائمة تحقق تشمل:

• خرائط الفيضانات الخاصة بالموقع وبيانات الفيضانات التاريخية
• تقييم آثار الإجهاد الحراري على مواد البناء وتكاليف الطاقة
• مراجعة الامتثال للوائح الصمود المناخي المحلية
• تقييم كفاية التغطية التأمينية للمخاطر المناخية

ما ينتج عن ذلك يُغذّي تسعير المخاطر وكيفية هيكلة الاستثمار. وتتولى ممارستنا في الاستشارات العقارية الجانب القانوني من تلك المراجعة.

المشاريع المشتركة ومستندات التمويل ومَن يراقب اللوائح

ينبغي توزيع المخاطر المناخية على الطرف الأقدر على إدارتها واستيعابها. فقد يحتفظ المطوّرون بالمسؤولية عن الصمود الهيكلي الأولي، بينما تتولى شركات إدارة العقارات الصيانة المستمرة للدفاعات المناخية. وينبغي لاتفاقيات المشاريع المشتركة أن تعالج سلطة اتخاذ القرار بشأن التدابير التكيفية، وتقاسم تكاليف ترقية ميزات الصمود، والمسؤولية في حال وقوع أضرار مرتبطة بالمناخ. ويجب أن تنظر اتفاقيات التمويل في المخاطر المناخية كمحفّزات محتملة للتعثر أو إعادة التفاوض، وأن تشير بنود القوة القاهرة فيها إلى الأحداث المناخية صراحةً. وتبني ممارستنا في قانون الشركات المشاريع المشتركة والتمويل حول تلك التوزيعات.

كما تحتاج المحافظ إلى هيكل قادر على الاستجابة مع تغير التهديدات: لجان أو أدوار محددة بالاسم مسؤولة عن مراقبة التغيرات التنظيمية، وتنسيق تفتيش البنية التحتية للصمود، وإدارة مطالبات التأمين. وبالنسبة للمستثمرين المؤسسيين، أصبح الصمود الحراري عاملًا متزايد الأهمية في تقارير الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات، عبر تدقيقات داخلية للأداء الحراري، ومعايير للصمود الحراري في العناية الواجبة عند الاستحواذ، وإبلاغ أصحاب المصلحة عن جهود التكيف المناخي. والمتطلبات التنظيمية ليست ثابتة، وتغيّر المعايير وصرامة الإنفاذ يعنيان أن إدارة العقود والمراقبة القانونية يجب أن تواكبا ذلك. ويقدم فريقنا في قانون الشركات المشورة بشأن أطر الحوكمة التي تدمج إدارة المخاطر المناخية في سياسات الشركات وأنظمة إعداد التقارير.

يقدم نور اتورنيز المشورة للملاك والمطوّرين والمستثمرين في قانون العقارات وصياغة العقود وحل النزاعات وحوكمة الشركات في دولة الإمارات.

إخلاء مسؤولية: هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يشكّل استشارة قانونية.

قراءات إضافية

• قانون العقارات والتنظيمات العقارية في مركز دبي المالي العالمي (DIFC)
• قانون العقارات في أبوظبي والاستثمار العقاري
• قانون الملكية الافتراضية في ميتافيرس الإمارات
• الترميز العقاري والملكية القائمة على البلوك تشين في الإمارات