لوائح الحيوانات الأليفة في العقارات بدبي: إطار القواعد المجتمعية
حيث يتوقف قانون الإيجارات، يتولى عقد الإيجار واللوائح الداخلية للمجتمع السيطرة
لا يتناول قانون الإيجارات في دبي الحيوانات الأليفة، ولذلك فإن عقد الإيجار واللوائح الداخلية للمجتمع هما ما يحددان ما يجوز للمقيم اقتناؤه. يغطي هذا المقال ما تنظمه تلك اللوائح، وقواعد بلدية دبي الكامنة خلفها، وقيود السلالات والحجج المضادة لها، وكيف تنتقل الجمعيات من الإنذار إلى الغرامة إلى الإخلاء، وأين تُنظر النزاعات، وما الذي ينبغي أن يقوله بند الحيوانات الأليفة.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
يقول عقد إيجار: "ممنوع اقتناء الحيوانات الأليفة". لا يقول ما الذي يُعَدّ حيواناً أليفاً، ولا ما إذا كان يمكن للمؤجر الموافقة على واحد، ولا كيف تُطلب تلك الموافقة. المستأجر يربي كلباً بالفعل. يصدر المؤجر إخطاراً يطالب بإخراجه ويهدد بالإخلاء. لا يستطيع أيٌّ من الطرفين الإشارة إلى حكم في قانون الإيجارات يحسم المسألة، لأن قانون الإيجارات في دبي لا يتناول الحيوانات الأليفة إطلاقاً.
ما يسدّ هذه الفجوة هو عقد الإيجار واللوائح الداخلية للمجتمع. فهما معاً يحددان أي الحيوانات يجوز اقتناؤها، وبأي شروط، وما الذي يترتب على عدم امتثال المقيم. ويطبق المطوّرون وجمعيات ملاك المنازل وشركات إدارة العقارات تلك القواعد، وتقف لوائح بلدية دبي خلفها.
قانون الإيجارات صامت، فالعقد هو من يحسم
يحكم القانون رقم (26) لسنة 2007 في دبي، قانون الإيجارات في دبي، العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وهو لا يتناول صراحةً اقتناء الحيوانات الأليفة. ويترك هذا الغياب فجوة تسدّها اللوائح الداخلية للمجتمعات وعقود الإيجار، ويجعل عقد الإيجار الأداة الأولى لتنظيم الحيوانات الأليفة في المسكن المؤجر.
القانون ليس بلا صلة بالنقاش. فحق المستأجر في الانتفاع الهادئ بموجب المادة 14 يوحي بأن المؤجر لا يمكنه فرض قيود غير معقولة دون أساس تعاقدي واضح. والسؤال عادةً هو ما الذي يقوله العقد، ومدى دقة ما يقوله.
اقرأ عقد الإيجار بحثاً عن البنود المتعلقة بالحيوانات الأليفة. فقد تحظر الحيوانات الأليفة، أو تحدد عددها أو نوعها، أو تشترط موافقة المؤجر. وهذه الاشتراطات ملزمة، ويمكن للمؤجر التمسك بها في مواجهة اقتناء غير مصرح به للحيوانات الأليفة. أما البند الغامض — "ممنوع اقتناء الحيوانات الأليفة"، دون تحديد استثناءات ودون إجراء لطلب الموافقة — فيمكن الطعن فيه بوصفه غير قابل للتنفيذ أو غير عادل بموجب القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنية، الذي يوجب أن تكون العقود واضحة ودقيقة. ويقدم فريق الاستشارات في قانون العقارات لدينا المشورة بشأن هذه البنود.
ما الذي تنظمه اللوائح الداخلية للمجتمع
تضع المطوّرون عموماً سياسات الحيوانات الأليفة المجتمعية في المجمعات السكنية بدبي، وتديرها جمعيات ملاك المنازل، وهي تعكس مزيجاً من اللوائح البلدية والاشتراطات التعاقدية. وتكمل هذه السياسات القواعد البلدية بأحكام بشأن أنواع الحيوانات الأليفة والأعداد المسموح بها وقيود الضوضاء ومتطلبات النظافة.
تفرض كثير من المجمعات المغلقة قواعد استخدام المقود، ومناطق مخصصة لقضاء حاجة الحيوانات الأليفة، وتسجيلاً إلزامياً لها. وتكون هذه القواعد المجتمعية عادةً مدوّنة في اللوائح الداخلية للمجتمع أو في عقد الإيجار، ويجب على المستأجرين والملاك الالتزام بها التزاماً صارماً. وتحمل اللوائح الداخلية قسطاً كبيراً من التفاصيل، ويراجعها فريق الاستشارات في قانون العقارات لدينا إلى جانب عقد الإيجار.
بلدية دبي تقف خلف القواعد المجتمعية
بلدية دبي هي السلطة التنظيمية الرئيسية، وتؤثر أحكامها المنظمة لرعاية الحيوان في سياسات الحيوانات الأليفة المجتمعية بصورة غير مباشرة. وتشمل متطلبات تطعيم الحيوانات الأليفة، وضبط الحيوانات السائبة، ومعايير النظافة. كما تتناول مسائل مثل التلوث الضوضائي الناتج عن الحيوانات الأليفة، بما يتسق مع القواعد المجتمعية في الموضوع ذاته.
يفرض قانون رعاية الحيوان الصادر عن بلدية دبي فحوصات صحية معينة وزرع الرقائق الإلكترونية للحيوانات الأليفة، وكثيراً ما يُدرج المطوّرون والجمعيات تلك المتطلبات في لوائحهم الداخلية. والنتيجة إطار متعدد الطبقات: أساس بلدي، تُبنى فوقه القواعد المجتمعية.
قيود السلالات، وما يمكن للمستأجر الاحتجاج به
تُعدّ قيود السلالات من أكثر أجزاء تنظيم الحيوانات الأليفة إثارةً للجدل في مجتمعات دبي. فهي مصممة للتخفيف من المخاطر المتصورة المرتبطة بسلالات كلاب معينة تُعَدّ عدوانية أو خطرة. وكثيراً ما يستند أساسها القانوني إلى لوائح بلدية دبي لضبط الحيوانات، مدعومةً بلوائح داخلية خاصة بالمجتمعات.
من السلالات الشائع تقييدها في دبي البيتبول، والروت وايلر، والدوبرمان بينشر، وغيرها. وقد يواجه المالك حظراً على اقتناء كلب من هذا النوع داخل مجتمعات سكنية معينة، أو قد يُطلب منه الامتثال لتدابير سلامة معززة كاستخدام الكمامة وتأمين الحيوان في مناطق مخصصة. ويخاطر المستأجر الذي لا يمتثل بإنهاء عقد الإيجار أو الإخلاء، وقد يواجه مالك العقار عقوبات من جمعية ملاك المنازل.
يحدّ التشريع الخاص بالسلالات ملكية السلالات التي تُعَدّ عالية المخاطر أو ينظمها، وهو يثير مسائل قانونية حول التناسب وحول حقوق ملاك الحيوانات الأليفة الأفراد. وقد تُدعى المحاكم ومنتديات حل النزاعات إلى الموازنة بين المصلحة العامة في السلامة وحقوق ملاك الحيوانات الأليفة المسؤولين.
من هنا تبدأ حجة المستأجر. فالمستأجر الذي يملك سلالة مقيدة قد يحتج بأن كلبه ليس له تاريخ من العدوانية وأنه يتخذ جميع الاحتياطات اللازمة. والجواب عن الحظر الشامل هو دفاع مبني على الوقائع وعلى الأدلة البيطرية، بما يضع معايير موضوعية محل الفئة. وحين يتضمن عقد الإيجار أصلاً بنداً بشأن السلالات، فإن الطريق الآخر هو الموافقة: تعديل يتضمن ضمانات سلامة إضافية كشهادات تدريب إلزامية، أو تأمين مسؤولية، أو تدابير احتواء آمنة.
صلاحيات الجمعية، وحدودها
يمكن لجمعيات ملاك المنازل وشركات إدارة العقارات إصدار إنذارات، أو فرض غرامات، أو بدء إجراءات إخلاء عند عدم الامتثال. وكثيراً ما يقع الإنفاذ بثقل أكبر على جانب واحد: فقد يواجه ملاك الحيوانات الأليفة تدقيقاً أشد من المقيمين الذين لا يقتنون حيوانات أليفة.
خذ مقيماً يسمح مراراً لكلبه بالتجول دون مقود، مسبباً إزعاجاً للجيران. وبموجب اللوائح الداخلية للمجتمع تصدر الجمعية إنذارات وتفرض في النهاية غرامات. وعند تجاهل الغرامات، قد تُباشر إجراءات الإخلاء. والمستشار في تلك المرحلة إما أن يطعن في الإنفاذ لأسباب إجرائية أو يتفاوض على شروط، كساعات مخصصة للتجول دون مقود، تعالج الشكوى الكامنة.
ميزان القوى في هذه النزاعات غير متكافئ. فالجمعيات والمؤجرون يتمتعون عادةً بموارد وسلطة أكبر من المستأجر. ويجب على المستشار أن يرى أن إجراءات الإنفاذ متناسبة وقانونية ومنصفة إجرائياً. وينبغي أن يكون الإخلاء الملاذ الأخير، بعد أن تخفق الغرامات والإنذارات.
وقد يحتج المستأجر الذي يواجه إخطار إزالة أيضاً بأن البند المعتمد عليه غامض، أو بأن المؤجر تنازل عن الإنفاذ بامتناعه السابق عن التصرف. وإذا تحول الإخطار إلى إجراء، فيمكن مواجهته في المحاكم أو في مراكز فض المنازعات الإيجارية بموجب لوائح دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويتولى فريق النزاعات العقارية لدينا العمل في تلك الإجراءات.
أين تُحل نزاعات الحيوانات الأليفة
تنشأ هذه النزاعات عن مخالفات سياسات الحيوانات الأليفة المجتمعية، أو قيود السلالات، أو بنود عقود الإيجار، وهي تجذب المستأجرين والمؤجرين وجمعيات ملاك المنازل وشركات إدارة العقارات. ويمكن للتدخل المبكر من خلال التفاوض والوساطة أن يمنع تحول الشكوى إلى تقاضٍ. ويمكن أن تحسمها حلول توفيقية كمناطق مخصصة للحيوانات الأليفة، أو التزامات بالتدريب السلوكي، أو تعديل شروط الإيجار. وحين يخفق ذلك، تصبح آليات حل النزاعات الرسمية بموجب قانون دبي، بما فيها التحكيم أو إجراءات المحاكم، ضرورية.
تشجع محاكم دبي على تسوية المنازعات بالطرق البديلة كالوساطة والتحكيم. وتمنح الوساطة الأطراف منصة محايدة لمناقشة المظالم والتعبير عن المخاوف والاتفاق على سبل الانتصاف دون تقاضٍ. ويقدم التحكيم حلاً ملزماً، مع كونه أقل رسمية وأسرع في الغالب من إجراءات المحاكم.
قد يُحال نزاعٌ حول رفض مستأجر إزالة حيوان أليف خلافاً للقواعد المجتمعية إلى لجنة وساطة تعينها دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وهناك يقدم الممثلون الأدلة، ويتفاوضون على شروط الامتثال لقواعد الحيوانات الأليفة، ويتفقون على حلول كتخصيص أوقات متدرجة لدخول الحيوانات الأليفة أو زيادة ودائع الضمان. وحين يكون الخلاف في حقيقته حول ما يعنيه عقد الإيجار، تقدم ممارسة الاستشارات في قانون العقارات لدينا المشورة بشأن البند.
صياغة بند الحيوانات الأليفة قبل أن ينشأ النزاع
الغموض هو ما يشعل معظم هذه النزاعات. فيمكن لعقد إيجار أو لمجموعة لوائح داخلية لمجتمعٍ أن ينص بوضوح على أنواع الحيوانات الأليفة المسموح بها، والسلالات المقيدة، ومن المسؤول عن الضرر أو الإزعاج، وكيف تُنفَّذ القواعد. والدقة من هذا النوع تزيل الغموض الذي كثيراً ما يشعل النزاعات، وتمنح أساساً قانونياً سليماً لإجراءات الإنفاذ إذا اقتضى الأمر. وينبغي أن تتضمن العقود أيضاً بنداً لحل النزاعات.
يمكن أن يغطي بند الحيوانات الأليفة ما يلي.
- إذن اقتناء الحيوانات الأليفة والموافقة. ما إذا كانت الحيوانات الأليفة مسموحاً بها، وأي الأنواع مُصرَّح بها، وإجراءات طلب موافقة المؤجر أو الجمعية.
- قيود السلالة والحجم. السلالات المقيدة وأي حد أقصى للحجم أو الوزن، مع الإحالة إلى اللوائح البلدية.
- عدد الحيوانات الأليفة. حدٌّ لكل وحدة، للحد من الإزعاج والمخاطر الصحية.
- الالتزامات السلوكية والصحية. مسؤوليات المستأجر عن ضبط الضوضاء والنظافة وإصلاح الأضرار.
- المسؤولية والتأمين. اشتراط أن يحتفظ المستأجر بتأمين مسؤولية يغطي الأضرار أو الإصابات المرتبطة بالحيوانات الأليفة.
- سبل انتصاف الإنفاذ. الغرامات والإنذارات وأسباب الإخلاء المرتبطة بمخالفات الحيوانات الأليفة.
- حل النزاعات. بند وساطة أو تحكيم.
في مجمع شقق فاخر ذي معايير مجتمعية عالية، قد يسمح بندٌ من هذا النوع فقط بالسلالات الصغيرة التي يقل وزنها عن 10 كجم، ويشترط زرع الرقائق الإلكترونية وشهادات التطعيم، ويوجب استخدام المناطق المخصصة للحيوانات الأليفة وينص على وديعة حيوانات أليفة قابلة للاسترداد. ويُعدّ فريق صياغة العقود لدينا اتفاقيات مصممة على مقاس سوق دبي العقاري ومعايير مجتمعاته.
ما الذي يتغير
تتطور بيئة رعاية الحيوان في دبي، وتُؤخذ المبادرات التي تشجع اقتناء الحيوانات الأليفة بمسؤولية وتمنع القسوة في الحسبان على نحو متزايد في القواعد المجتمعية. ويجب أن تربط القواعد تلك الاهتمامات مع حقوق الملكية والمعايير المجتمعية.
يتغير الإنفاذ أيضاً. فالتطورات السكنية الحديثة تستخدم تقنيات ذكية ككاميرات المراقبة وأنظمة تتبع الحيوانات الأليفة لمراقبة الامتثال لقواعد الحيوانات الأليفة. وتفتح تلك الأدوات بُعداً جديداً للإنفاذ، وتثير اعتبارات خصوصية يتعين على المستشار معالجتها.
وقد يتحرك الموقف التشريعي أيضاً. فهناك احتمال لقوانين إيجارات أكثر صراحةً تتناول اقتناء الحيوانات الأليفة، وهو سبب لمتابعة المستجدات ولصياغة عقود تستبق التغييرات القانونية المستقبلية.
يقدم نور اتورنيز المشورة بشأن لوائح الحيوانات الأليفة في العقارات والمسائل العقارية ذات الصلة، جامعاً بين قانون العقارات وصياغة العقود وحل النزاعات.
إخلاء مسؤولية: هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يشكل استشارة قانونية.
