أخطاء حل نزاعات الإيجار الشائعة التي يجب تجنبها في دبي

تُخسَر معظم قضايا الإيجار في دبي بسبب الأوراق لا بسبب المبدأ. فالدعوى تُرفع في المكان الخطأ، أو يُوجَّه الإخطار بطريقة لم يسمح بها العقد، أو يكون عقد الإيجار نفسه قد صمت عما يصر الطرفان الآن على أنه كان يعنيه. والأخطاء التالية هي التي تتكرر، وكل واحد منها يمكن تفاديه في مرحلة تسبق بكثير لحظة الجدال حوله.

1. افتراض أن قواعد المنطقة الحرة تنطبق وهي لا تنطبق

تخضع عقود الإيجار السكنية والتجارية في دبي أساسًا للقانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته، وتُعرض النزاعات على لجنة فض المنازعات الإيجارية في دبي. وهذا هو الأصل بالنسبة للعقارات في الإمارة.

وهناك استثناءان يسببان اللبس. فمركز دبي المالي العالمي (DIFC) له تشريعاته ومحاكمه الخاصة، ولذلك لا يُحسم عقد إيجار لمقر داخل المركز بالطريقة نفسها التي يُحسم بها عقد إيجار في الجهة المقابلة من الشارع. أما سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، الذي يستشهد به البعض أحيانًا في نقاشات الإيجار في دبي، فهو ولاية قضائية تابعة لأبوظبي — ولا علاقة له البتة بعقد إيجار في دبي. فالنظام القانوني الواجب التطبيق والجهة التي تنظر القضية والإجراءات التي تتبعها كلها تُحسم بحسب المكان الذي يقع فيه العقار فعليًا، لا بحسب ما افترضه الطرفان عند التوقيع.

ومن يخطئ في ذلك لا يخسر الوقت فحسب. فالدعوى المرفوعة أمام جهة لا ولاية لها يمكن أن تُرفض، وبحلول وقت إعادة رفعها في المكان الصحيح قد يكون المستأجر قد أخلى العقار، أو تكون المتأخرات قد تضخمت، أو تكون مهلة اتخاذ خطوة معينة قد انقضت.

2. توقيع عقد لا يوضح ما سيحدث

عقد الإيجار هو أول مستند سيقرأه صاحب القرار، والنماذج القياسية القصيرة تترك الكثير من دون بيان. والثغرات المتكررة هي ذاتها في كل ملف نزاع تقريبًا:

• الإصلاحات. من المسؤول عن ماذا، وأين يقع الخط الفاصل بين الهيكل الإنشائي والأنظمة والصيانة اليومية.
• مراجعة الأجرة. متى يجوز تغيير الأجرة، وبأي آلية، وما الإخطار المطلوب.
• التجديد والإنهاء. مقدار الإخطار الذي يتعين على كل طرف توجيهه، وبأي صيغة، وعلى أي عنوان.
• الحالة عند التسليم. الحالة التي كان عليها العقار في البداية، وما المحضر الذي قبِله الطرفان لتلك الحالة.
• الاستخدام المسموح به والتعديلات. ما يجوز للمستأجر فعله في المقر وما يحتاج إلى موافقة.

كل فراغ من هذه الفراغات يتحول لاحقًا إلى جدال وقائعي يُحسم على ضوء ما يتصادف أن يكون لدى الطرفين من أدلة. فملء هذه الفراغات تمرين صياغة؛ أما الجدال حولها لاحقًا فهو قضية.

3. الإخطار الخاطئ

الإخطار هو الموضع الذي تفشل فيه القضايا القوية تقنيًا. فإذا اشترط العقد أو القانون توجيه إخطار بصيغة معينة أو خلال مدة معينة أو عبر قناة معينة، فإن الإخطار الموجَّه بأي طريقة أخرى قد لا يُحتسب أصلًا — وعلى من اعتمد عليه أن يبدأ من جديد.

والانضباط العملي هنا قصير: اقرأوا بند الإخطار قبل صياغة الإخطار لا بعده. وأرسلوه بطريقة تُنتج إثباتًا للإرسال والاستلام. واحتفظوا بالإثبات. وسجلوا في الرزنامة تاريخ انقضاء المهلة. ولا تعتمدوا على محادثة شفهية أو رسالة إلى وكيل تأجير أو بريد إلكتروني إلى عنوان لم يذكره العقد.

4. بناء الملف بعد بدء النزاع

بحلول وقت رفع دعوى إيجارية، تكون المواد التي ستحسمها موجودة أو غير موجودة. فالعقد وسجلات الدفع والمراسلات المؤرخة والصور الفوتوغرافية وتقارير المعاينة إما أن تكون قد حُفظت أثناء مدة الإيجار وإما لا، ولا يمكن إنشاء أي شيء لاحقًا يحل محلها.

فهذه الأدلة يجب أن توجد قبل الحاجة إليها. صوِّروا العقار عند التسليم وعند الإخلاء. واحتفظوا بالإيصالات والسجلات المصرفية لكل دفعة بما فيها الشيكات. وقدِّموا الشكاوى كتابةً في حينها — فمشكلة صيانة أُثيرت هاتفيًا ولم يُتابَع عليها كتابةً يصعب جدًا إثباتها. وحين يتوصل المؤجر والمستأجر إلى تفاهم أثناء مدة الإيجار، فليوثَّق في ملحق قصير موقَّع بدلًا من تركه حسنَ نية معلقًا في الهواء.

5. اعتبار التقاضي الخطوة الأولى

ليست كل خلافات بحاجة إلى دعوى مرفوعة. فكثير من نزاعات الإيجار يدور حول مبلغ من المال يفضل الطرفان تسويته بدلًا من إنفاقه على الجدال، والتسوية التفاوضية أو التسوية بالوساطة تحفظ علاقة تجارية تهدمها جلسة مرافعة متنازع فيها.

وحين يرغب الطرفان في نتيجة محسومة خارج المسار المعتاد، يكون التحكيم متاحًا لعقود الإيجار التجارية إذا نص العقد عليه. ويجب أن يُختار بصورة مقصودة، في العقد، قبل أن يوجد شيء يُحكَّم فيه — فشرط التحكيم لا يساوي شيئًا يُذكر إذا صيغ بغموض يجعل أول نزاع يدور حول الشرط نفسه.

6. تجاهل المهلة الخاصة بالخطوة التي تحتاجها فعلًا

يعمل قانون الإيجار عبر مواعيد: مواعيد إخطار قبل التجديد بشروط مغايرة، وإخطار قبل الإخلاء لأسباب محددة، ومواعيد نهائية مقترنة بدعاوى بعينها. وتفويت أحد هذه المواعيد نادرًا ما يهدم الحق الأصلي، لكنه عادةً ما يدفع سبل الانتصاف إلى الدورة التالية، وهو ما قد يعني الاستمرار في عقد إيجار أراد المؤجر إنهاءه، أو في أجرة أراد المستأجر مراجعتها، حتى تحين الفرصة التالية.

والحل هو تحديد المواعيد التي تهم لذلك العقد في بداية مدة الإيجار لا عند نقطة النزاع، وإدراجها في رزنامة.

العادات التي تقي من الأخطاء الستة كلها

بالنسبة للمؤجرين أصحاب المحافظ العقارية، فإن أعلى التغييرات قيمة هو توحيد العقد بحيث تُغطَّى الإصلاحات والإخطار والتجديد والتسليم بصورة متسقة في كل وحدة، والاحتفاظ بملف لكل عقد إيجار يكون كل ما فيه مؤرخًا. وبالنسبة للمستأجرين، فهي قراءة أحكام الإخطار والتجديد قبل التوقيع، وتصوير العقار يوم التسليم، وإثارة المشكلات كتابةً وهي صغيرة.

وبالنسبة لكليهما، فهي معرفة الجهة التي ستحسم النزاع قبل وقوعه، لأن ذلك يحدد الأدلة التي ستُنظر وسرعة نظرها.

خدمات ذات صلة

يمثل نور اتورنيز المؤجرين والمستأجرين في مسائل حل نزاعات الإيجار، ويقدم المشورة في المجالات المرتبطة بها:

• حل النزاعات العقارية | حلول قانونية متخصصة
• حل النزاعات التجارية | نور اتورنيز
• نزاعات الإنشاءات | حلول قانونية متخصصة
• محامي حل النزاعات في أبوظبي
• حل النزاعات للمقيمين الأجانب
• حل نزاعات الميراث
• نزاعات العمل في دبي

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض المعلومات العامة فقط ولا تُشكّل استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقًا لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء أي خطوة استنادًا إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز

موارد إضافية

استكشفوا المزيد من رؤانا حول الموضوعات ذات الصلة:

• أخطاء شائعة في حل نزاعات العقارات على المخطط يجب تجنبها في دبي
• أخطاء شائعة في إدارة ما قبل النزاع يجب تجنبها في دبي
• أخطاء شائعة في التقاضي وتمويل النزاعات يجب تجنبها في دبي
• أخطاء التحكيم الشائعة التي يجب تجنبها في دبي