أخطاء شائعة في الوكالات القانونية لإدارة العقارات يجب تجنّبها في دبي
النطاق والتوقيع والإلغاء، من منظور المالك للمستند.
لماذا تُرفَض الوكالات القانونية العقارية في دبي: صلاحية موصوفة بصياغة فضفاضة، وتوقيع يتخطى التوثيق لدى كاتب العدل أو التصديق، وغياب تاريخ انتهاء أو سبيل للإلغاء. كُتب للملّاك الذين يفوّضون غيرهم في إدارة عقاراتهم.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
يصل وكيل إلى شباك الموظف حاملاً وكالة قانونية موقعة فيُرَدّ على عقبيه. فالمستند ينص على أن له “إدارة العقار”، لكنه لا ينص على أن له توقيع عقد إيجار، أو تحصيل الإيجارات، أو إنهاء إيجار، أو التسوية مع مستأجر. لم تكن نيّة المالك موضع شك قط، لكن المستند ببساطة لا يتضمن العبارات التي يحتاج الموظف إلى قراءتها.
هكذا تبدو معظم مشكلات الوكالات القانونية في دبي: لا احتيال ولا خيانة مثيرة، بل مستند صيغ بصياغة فضفاضة ثم استُند إليه بدقة. والأخطاء الواردة أدناه تتكرر، وإصلاح كل منها عند الصياغة أقل كلفة بكثير من الجدال فيه لاحقاً.
ذو صلة: نُعدّ ونراجع الوكالات القانونية العقارية لصالح الملّاك والوكلاء المديرين في دولة الإمارات.
افتراض أن كلمة “الإدارة” تحمل المهمة كلها
تُفسَّر الوكالة القانونية تفسيراً ضيقاً. وحيث يتبع عبارةً عامةً عدٌّ لتصرفات محددة، فإن العدّ يميل إلى تحديد العبارة لا العكس. ومن ثم فإن التفويض الواسع “بالإدارة” أضعف عملياً من العدّ الواضح، إذ يمكن لمصرف أو دائرة تسجيل أو محامي مستأجر أو قاضٍ أن يقرر كلٌّ منهم أن التصرف المعروض أمامه غير مشمول.
اكتب صراحةً ما سيقوم به الوكيل فعلياً: إبرام عقود الإيجار وتوقيعها، وبأي مدة قصوى؛ وتسلّم الإيجارات، وفي أي حساب؛ والإذن بالإصلاحات، وبأي حد أقصى للقيمة؛ والتعامل مع جمعية الملّاك ورسوم الخدمات؛ وتوكيل المحامين والتصرف في نزاعات الإيجار؛ و— بشكل منفصل وصريح — ما إذا كان للوكيل بيع العقار أو رهنه أو هبته. فسلطة الإدارة التي لا تذكر شيئاً عن التصرف لا تُسنِد عملية بيع. وهذه ميزة لا عيب، لكن على الملّاك اختيارها عن قصد بدلاً من اكتشافها في منتصف الصفقة.
الخطأ المعاكس شائع بالقدر نفسه. فالوكالة المصاغة لتغطية كل تصرف يمكن تصوره، والممنوحة لشخص التقى به المالك مرتين، تسلّم الأصل بالكامل. وإذا كان بإمكان الوكيل البيع دون الرجوع إلى المالك، فإن المالك قد كفّ عملياً عن أن يكون مالكاً للعقار.
توقيعها في المكان الخطأ أو بالطريقة الخطأ
الشكل هو موضع إخفاق معظم الوكالات القانونية العقارية في دولة الإمارات، والمتطلبات ليست تلك التي يجلبها الملّاك الوافدون من بلدانهم. فالوكالة القانونية المعدّة للاستخدام أمام جهات البر الرئيسي تُوثَّق لدى كاتب العدل في دولة الإمارات، وكثيراً ما يكون التصديق من الدوائر الحكومية المختصة جزءاً من الإجراء أيضاً. أما المستند الموقّع على طاولة مطبخ بشهادة صديق فلن يُقبل، مهما كانت صياغته واضحة.
وحيث يتعذر على المالك السفر، يُوقَّع المستند في الخارج ثم يتعين إخضاعه لخطوات التصديق التي تجعل المستند الأجنبي صالحاً للاستخدام هنا، وقد يمتد ذلك إلى التصديق من وزارة الخارجية. ويقلّل الملّاك عادةً من شأن هذه السلسلة، فيوقّعون نموذجاً من بلدهم ويرسلونه بالبريد السريع، ليكتشفوا أن عملية البيع التي كان المستند معداً لإتمامها لا يمكن أن تمضي به.
الملّاك من الشركات يضيفون خطوة أخرى. فإذا كان العقار مملوكاً لشركة، وجب على من يوقّع الوكالة أن يثبت أنه مخوّل بإلزام تلك الشركة، وعادةً ما يتعين أن ترافق مستندات الشركة التأسيسية الوكالةَ.
ذو صلة: تتولى خدمة الكاتب العدل الخاص لدينا توقيع الوكالات القانونية وتصديقها.
إغفال النظام القانوني الذي يقع فيه العقار والمالك
مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) ولايتان قضائيتان تطبّقان القانون العام ولهما محاكمهما وقواعدهما الخاصة في شأن المستندات. أما دبي وأبوظبي في البر الرئيسي فتطبّقان القانون المدني. والوكالة القانونية المعدّة لتفي بمتطلبات أحدهما ليست نافذة تلقائياً أمام الآخر، وكثيراً ما تمتد المحافظ العقارية عبر النظامين: وحدة تملّك حر مسجلة في البر الرئيسي، مملوكة عبر شركة مؤسسة في منطقة حرة، يديرها وكيل مفوَّض بمستند محرر بصيغة ثالثة.
حدد منذ البداية أمام أي دائرة تسجيل وأي مصرف وأي محكمة سيُقدَّم المستند فعلياً، واصغه لتلك الجهات. وحيث تكون الإجابة الصادقة أكثر من جهة، فمن الأسلم عادةً منح أكثر من وكالة بدلاً من كتابة مستند واحد يتحوط بين الأنظمة ولا يرضي أيّاً منها.
عدم ترك سبيل للرجوع
تُمنح الوكالات القانونية في لحظة ثقة ونادراً ما تُنظر مجدداً. وثمة ثلاثة أمور يستحق تضمينها من البداية.
- تاريخ انتهاء. الوكالة التي تنتهي صلاحيتها تفرض حواراً؛ أما التي لا تنتهي فتبقى في درج، صالحة للاستخدام من مدير سابق أو موظف غادر أو شريك ساءت العلاقة معه.
- التقارير. اشترط تقديم كشوف بالإيجارات المحصلة والمبالغ المنفقة، واحتفظ بأموال المالك في حساب محدد في المستند. فمعظم النزاعات حول إدارة العقارات هي في حقيقتها نزاعات حول أموال لم يُقدَّم عنها حساب.
- إلغاء فعّال. إبلاغ الوكيل بأنه لم يعد مخوّلاً لا يحقق الكثير ما دامت جهات خارجية تحتفظ بمستند يقول غير ذلك. فانصُص في المستند ذاته على كيفية إنهائه، وعندما يحين الوقت أخطر المستأجرين والمصرف والمطوّر وجمعية الملّاك كتابياً.
الوفاة أو فقدان الأهلية نقطة أخرى تُضلِّل فيها افتراضات البلد الأم. فالوكالة القانونية ليست بديلاً عن الوصية: فهي تنظم من يتصرف نيابةً عنك ما دمت قادراً على إصدار التعليمات، لا ما يحدث للعقار بعد ذلك.
ما ينبغي قراءته قبل التوقيع
اقرأ المسودة كما يقرؤها شخص غريب غير متعاون. هل يستطيع الوكيل القيام بكل ما تتوقعه، نصاً؟ هل يستطيع فعل أي شيء لم تفكر فيه؟ من يرى الأموال؟ ما الذي ينهي الوكالة؟ أين سيُقدَّم المستند، وهل استوفى الشكل المطلوب هناك؟ ساعة تقضيها على هذه الأسئلة الخمسة عند التوقيع هي جوهر الحماية التي يقدمها هذا المستند بأكمله.
خدمات ذات صلة: اطلع على عملنا في الوكالات القانونية لإدارة العقارات وفي الوكالات القانونية على العقارات في دولة الإمارات.
إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وعلى القراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.
فريق نور اتورنيز
موارد إضافية
اكتشف المزيد من رؤانا حول الموضوعات ذات الصلة:
