تمويل الأصول في الإمارات العربية المتحدة: تأجير المعدات وهياكل التمويل

يمكن لمؤجِّرٍ ومستأجر أن يتفقا على عقد تأجير تشغيلي ويوقعاه، ومع ذلك يجدان محكمةً تعامل الترتيب على أنه شيءٌ آخر. لا يوجد في دولة الإمارات تشريع مخصص للتأجير. فصفقة المعدات تحكمها القواعد العامة لقانون العقود، والطريقة التي يقرأ بها القاضي ما يفعله الترتيب فعلياً، والصياغة التي أحسن الطرفان إعدادها منذ البداية. وهذا يجعل الاختيار بين الشراء بالتقسيط والتأجير التشغيلي والتأجير التمويلي قراراً قانونياً بقدر ما هو قرار مالي.

خدمات ذات صلة: تقدِّم خدمتا تحصيل الديون والعناية الواجبة لدينا دعماً قانونياً عملياً في هذا المجال.

العقد يضطلع بالعمل الذي كان تشريع التأجير سيضطلع به

يخضع تمويل الأصول هنا أساساً للقانون المدني الإماراتي (القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985) وقانون الشركات التجارية (المرسوم بقانون اتحادي رقم (32) لسنة 2021)، إلى جانب التشريعات التنظيمية التي تنطبق على المؤسسات المالية. وعلى خلاف بعض الولايات القضائية ذات القوانين الخاصة بالتأجير، ليس لدى دولة الإمارات تشريع مخصص للتأجير. وهذا يضفي وزناً إضافياً على شروط العقد وعلى التفسير القضائي.

ويجب أن تستوفي عقود التأجير والتمويل متطلبات الصحة المنصوص عليها في القانون المدني، بما في ذلك الإيجاب والقبول، والمحل المشروع، والسبب. ولعدم وجود قانون خاص بالتأجير، كثيراً ما تُبنى هذه الاتفاقيات بوصفها عقود بيع مع نقل مشروط للملكية، كما في الشراء بالتقسيط، أو بوصفها عقود خدمات، كما في عقود التأجير التشغيلي. ولذلك يجب أن يحدد العقد الحقوق والالتزامات وسبل الانتصاف بوضوح، وأن يزيل الغموض الذي قد يفضي بخلاف ذلك إلى نزاعات.

والرقابة التنظيمية مهمة أيضاً، ولا سيما بالنسبة للمؤسسات المالية التي تقدِّم تمويل الأصول. فمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي يصدر إرشادات تؤثر في هياكل التمويل، بما في ذلك كفاية رأس المال وتكوين المخصصات وتصنيف المخاطر. ويجب على الكيانات العاملة داخل المناطق الحرة أن تمتثل أيضاً للأطر التنظيمية المحلية، التي قد تفرض شروطاً إضافية على معاملات تمويل الأصول.

المحاكم تقرأ الترتيب لا المسمى

في غياب تشريع مخصص للتأجير، تضطلع محاكم دولة الإمارات بالقدر الأكبر من العمل التفسيري بشأن عقود تأجير المعدات. وكثيراً ما تدور القرارات حول جوهر الترتيب لا شكله، لا سيما عندما يكون السؤال ما إذا كان العقد بيعاً أم إيجاراً أم هجيناً من الاثنين. ولكذا عواقب حقيقية على حقوق التنفيذ وعلى توزيع المخاطر.

وقد تعامل المحكمة عقداً مهيكلاً بوصفه تأجيراً تشغيلياً على أنه في وظيفته شراءٌ بالتقسيط، إذا تحمَّل المستأجر المخاطر المرتبطة عادةً بالملكية. وقد يتعرض الطرفان لمسؤوليات أو التزامات لم يقصداها قط. والحل هو صياغة شروط واضحة لا لبس فيها تعكس ما قصده الطرفان وتصمد أمام التدقيق القضائي.

الشراء بالتقسيط والتأجير التشغيلي والتأجير التمويلي توزع الملكية توزيعاً مختلفاً

يحمل كلٌّ من هذه الهياكل خصائصه القانونية والمالية الخاصة، ويجب مواءمة كلٍّ منها مع أهداف الطرفين ومستويات المخاطر لديهما.

الشراء بالتقسيط

يستأجر المستأجر المعدات مع خيار شرائها أو التزام بشرائها في نهاية المدة. وهو مستخدم على نطاق واسع في دولة الإمارات، وهو في جوهره بيعٌ مؤجل لا تنتقل فيه الملكية إلا عند السداد الكامل. ويجب أن تحدد الاتفاقية جداول الدفع وعواقب التعثر وأحكام نقل الملكية.

وتخضع اتفاقيات الشراء بالتقسيط لأحكام القانون المدني المنظِّمة لعقود البيع والإيجار. ويحتفظ المؤجِّر بالملكية إلى حين اكتمال الدفعات، مما يتيح له استرداد الأصل إذا تعثر المستأجر، مع مراعاة الإجراءات الواجبة. ويتحمَّل المستأجر عادةً مخاطر الملكية ومنافعها خلال المدة، وهذا يجعل الأحكام التعاقدية الواضحة بشأن الصيانة والتأمين والمسؤولية ضرورية. وحيثما تتوقف الأقساط، تقدِّم خدمة تحصيل الديون لدينا دعماً قانونياً عملياً في هذا المجال.

عقود التأجير التشغيلي

تظل الملكية مع المؤجِّر طوال المدة، على خلاف الشراء بالتقسيط، ولا يدفع المستأجر إلا مقابل استخدام الأصل. وتكون هذه العقود قصيرة الأجل وقابلة للإلغاء عموماً، مما يمنح المستأجر مرونة. وبموجب قانون دولة الإمارات تُعامَل بوصفها عقود خدمات، وهو ما يؤثر في قابلية بعض البنود للتنفيذ وفي النهج المتبع في توزيع المخاطر.

يبقي هذا الهيكل مخاطر القيمة المتبقية بعيداً عن المستأجر ويترك الاستهلاك والتقادم على المؤجِّر. ويتطلب ذلك التوزيع صياغةً دقيقة بشأن الصيانة، وبشأن الحالة التي تُعاد بها المعدات، وبشأن أي رسوم على الضرر الذي يتجاوز البلى الطبيعي. وتنطبق ضريبة القيمة المضافة والمعايير المحاسبية على هذه العقود، ويجب مراعاة كليهما بصرامة تفادياً لعواقب مالية سلبية.

عقود التأجير التمويلي

يشتري المؤجِّر المعدات ويؤجِّرها إلى المستأجر لمعظم عمرها الإنتاجي، في أداة هجينة تجمع عناصر من البيع وعناصر من الإيجار. ويكون المستأجر مسؤولاً عن تكاليف الصيانة والتشغيل. وقد تنتقل الملكية في نهاية المدة أو لا تنتقل، بحسب الاتفاق.

ويجب أن يكون وصف عقد التأجير التمويلي غير ملتبس، لأنه يؤثر في المعاملة الضريبية ومعاملة الإفلاس معاً. وتميل النزاعات إلى النشوء عن حالة الأصل وحقوق الإنهاء والتعثر في السداد، ولذلك يجب على الطرفين معالجة تلك الاحتمالات صراحةً في العقد.

الضمانات على الأصول المنقولة، وفارق المناطق الحرة

يسعى المؤجِّرون عادةً إلى تخفيف مخاطر الائتمان من خلال العناية الواجبة الصارمة وحقوق الضمان والضمانات التعاقدية. ويجيز قانون دولة الإمارات إنشاء حقوق ضمان متنوعة، بما في ذلك الانتفاع والرهون على الأصول المنقولة، وإن كان التنفيذ قد يكون معقداً. وتقدِّم خدمة العناية الواجبة لدينا دعماً قانونياً عملياً في هذا المجال.

الرهون على الأموال المنقولة معترف بها، لكن تنفيذها يتوقف على التسجيل السليم وعلى الامتثال للمتطلبات الإجرائية. وتسجيل حقوق الضمان لدى الجهات ذات الصلة يمكن أن يزيل تحديات التنفيذ. ويستخدم المؤجِّرون كثيراً آليات تعاقدية مثل بنود الإنهاء المبكر وأحكام الجزاءات وحقوق التدخل، بحيث يكون للتعثر سبيل انتصاف ملحق به قبل أن يتحول إلى نزاع.

وتعمل مناطق حرة مثل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) وفق مبادئ القانون العام المتميزة عن القانون المدني الإماراتي. وتستفيد الكيانات العاملة داخلها من قوانين تأجير وأطر حل نزاعات أكثر تقنيناً، بما في ذلك مراكز تحكيم توفر محافل محايدة، ويمكن إنشاء حقوق الضمان فيها بقدرٍ أكبر من الوضوح وآليات التنفيذ. والصعوبة أن معاملة واحدة قد تمتد عبر أكثر من نظام واحد من هذه الأنظمة. ويجب على الممارسين القانونيين هيكلة صفقات تمويل الأصول مع أخذ التعارضات المحتملة في القوانين في الحسبان، والتحقق من أن حزمة الضمانات صحيحة وقابلة للتنفيذ عبر الولايات القضائية.

ضريبة القيمة المضافة والمعيار الدولي للتقارير المالية رقم 16 (IFRS 16) يغيّران الأرقام

يعامل نظام ضريبة القيمة المضافة في دولة الإمارات، المطبق في عام 2018، معاملات التأجير والشراء بالتقسيط معاملةً مختلفة. فعقود التأجير التشغيلي تجذب عموماً ضريبة القيمة المضافة على دفعات الإيجار. وقد تُعامَل اتفاقية الشراء بالتقسيط بوصفها بيعاً لأغراض ضريبة القيمة المضافة، مما يستوجب الضريبة على كامل سعر الشراء. ويفرض قانون ضريبة القيمة المضافة قواعد محددة على كليهما، مما يؤثر في استرداد ضريبة المدخلات والتزامات ضريبة المخرجات لدى الطرفين.

وكون المعاملة إيجاراً أم بيعاً يؤثر أيضاً في توقيت نشوء الالتزام بضريبة القيمة المضافة، ولذلك يجب أن تحدد الشروط التعاقدية الوضع الضريبي بوضوح لتجنب النزاعات مع الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA). أما المعاملة المحاسبية لعقود الإيجار فيحكمها المعيار الدولي للتقارير المالية رقم 16 (IFRS 16) بالنسبة للكيانات التي تطبق المعايير الدولية. ويتطلب المعيار من المستأجرين إثبات معظم عقود الإيجار في الميزانية العمومية، بوصفها أصول حق استخدام والتزامات إيجار، وهو ما يؤثر في النسب المالية والقدرة على الاقتراض والامتثال للتعهدات. وقد يتيح هيكلة العقود قصيرة الأجل أو عقود الأصول منخفضة القيمة تجنبَ الإثبات في الميزانية. ويجب أن تعمل الفرق القانونية والمحاسبية معاً بحيث يتوافق الترتيب مع ما يتطلبه المعيار الدولي للتقارير المالية رقم 16 (IFRS 16).

ما تتوقعه الجهات التنظيمية من المؤجِّرين والمموِّلين

يجب على المؤسسات المالية والمؤجِّرين الامتثال لتعاميم مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي ولوائح مكافحة غسل الأموال. ويجب أيضاً على الكيانات المؤسسية المشاركة في تمويل الأصول استيفاء معايير الحوكمة الواردة في قانون الشركات التجارية، الذي ينظِّم مشروعية أنشطة التمويل. وقد يؤدي عدم الامتثال إلى غرامات أو إلى إبطال المعاملة، مما قد يترتب عليه عواقب مالية وسمعية وخيمة.

وقد عزَّزت دولة الإمارات في السنوات الأخيرة لوائح مكافحة غسل الأموال واعرف عميلك. ويجب على المؤسسة المالية التي تقدِّم تمويل الأصول إجراء عناية واجبة وافية بشأن عملائها ومصادر أموالهم. وقد يؤدي عدم الامتثال إلى عقوبات جزائية ومدنية، وإلى إلغاء الترخيص، وإلى أضرار في السمعة. ويجب أن تتضمن العقود وإجراءات التشغيل الآليات التي تكفل الوفاء بتلك الالتزامات، بما في ذلك مراقبة المعاملات المشبوهة المرتبطة بدفعات التأجير والتمويل.

الصياغة وحل النزاعات

تدور عقود تأجير المعدات وتمويلها بموجب قانون دولة الإمارات حول الوضوح وقابلية التنفيذ وتوزيع المخاطر. وتشمل الأحكام الرئيسية جداول الدفع، وحقوق التعثر والإنهاء، ومسؤوليات الصيانة، والتزامات التأمين، وآليات حل النزاعات. ولعدم وجود تشريع مخصص للتأجير، يجب أن تعالج العقود صراحةً نقل الملكية والاحتفاظ بالملكية وحقوق الاسترداد، تفادياً للغموض عند التنفيذ.

الملكية والاسترداد والتأمين

يجب بيان حقوق الملكية بوضوح تام. فاتفاقية الشراء بالتقسيط يجب أن تحدد شروط نقل الملكية وحقوق المؤجِّر في الاسترداد عند التعثر. وعقد التأجير التشغيلي يجب أن يكون غير ملتبس في أن المؤجِّر يحتفظ بالملكية، وأن يحدد شروط إعادة الأصل والتعويضات المترتبة على ذلك.

ويجب أن يحدد العقد أيضاً من يُبقي المعدات في حالة جيدة ومن يؤمِّن عليها ضد المخاطر. ولأن المخاطر موزعة بين الجانبين توزيعاً غير متساوٍ، كثيراً ما يطلب المؤجِّرون من المستأجرين إبرام وثائق تأمين تسمِّي المؤجِّر مستفيداً.

التحكيم أم المحاكم

كثيراً ما تنشأ النزاعات في معاملات تمويل الأصول عن التعثر في السداد، أو الخلافات حول حالة الأصل، أو المخالفات التنظيمية. والتحكيم، ولا سيما وفق قواعد مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) أو قواعد (arbitrateAD)، هو المحفل المفضل لحل النزاعات بفعالية، ويوفر الحياد وقابلية التنفيذ بموجب قانون دولة الإمارات.

ويتوقف الاختيار بين التحكيم والتقاضي على عوامل من قبيل السرية وقابلية التنفيذ والمرونة الإجرائية. ويمنح التحكيم بيئة محايدة، وهو ما يهم عندما يأتي الطرفان من ولايات قضائية مختلفة، أو يعملان في ظل أنظمة قانونية مختلفة داخل دولة الإمارات. وتتطلب صياغة بند تحكيم فعال تحديدَ مقر التحكيم والقواعد الحاكمة واللغة والمؤسسة التحكيمية. وحيثما لا مفر من التقاضي، ينبغي أن ينص العقد على بنود الاختصاص القضائي والتنازلات عن الحصانة للمساعدة على التنفيذ.

السجلات الإلكترونية وشروط الحوكمة البيئية والاجتماعية وقانون تأجير محتمل

تكتسب رقمنة وثائق تمويل الأصول وإدارة العقود زخماً، وإن لم تكن مفهوماً جديداً. وتُستكشَف التوقيعات الإلكترونية وسجلات حقوق الضمان القائمة على تقنية سلسلة الكتل (البلوك تشين) وسائلَ لجعل المعاملات أكثر كفاءة وشفافية. ويتفاوت الاعتراف القانوني بهذه التقنيات عبر الولايات القضائية في دولة الإمارات، وهو ما يتطلب عملاً قانونياً دقيقاً بشأن قابلية التنفيذ.

وبدأت عوامل الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية تؤثر في هياكل تمويل الأصول، إذ يطبق المؤجِّرون والمؤسسات المالية معايير التمويل الأخضر على تأجير المعدات. وهذا يستحدث أعمال امتثال جديدة وتقييمات مخاطر جديدة تتعلق بالأثر البيئي، ويجب ترسيخها في الإطار التعاقدي.

وقد أشارت حكومة دولة الإمارات إلى نيتها تحديث القوانين التجارية، بما في ذلك إدخال تشريع مخصص للتأجير. ومن شأن تلك الإصلاحات أن تُقلِّل الغموض وأن توفر إطاراً قانونياً أكثر حياداً وتوحيداً. ويجب على أصحاب المصلحة متابعة هذه التطورات بحيث تظل الهياكل التي يضعونها متوافقة وتنافسية.

يقدِّم نور اتورنيز المشورة في مجالات المصارف والتمويل وقانون الشركات والامتثال التنظيمي وصياغة العقود وحل النزاعات.

إخلاء مسؤولية: هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يُشكِّل استشارة قانونية.

قراءات إضافية

• تمويل المشاريع وهياكل تمويل البنية التحتية في دولة الإمارات
• تمويل سلاسل الإمداد والتخصيم العكسي في دولة الإمارات
• التأجير التمويلي في دولة الإمارات: الإجارة والهياكل التقليدية
• تمويل المستهلكين ولوائح الإقراض الشخصي في دولة الإمارات