قانون الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة

كيف ينظّم قانون الإمارات العربية المتحدة ملكية المزارع والتصاريح الزراعية وتراخيص سحب المياه وحقوق الرعي، وماذا يعني كل منها للمستثمرين وملّاك الأراضي.

يضع قانون الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة شروط ملكية المزارع والتصاريح الزراعية وتراخيص سحب المياه وحقوق الرعي. ويشرح هذا الدليل القواعد الاتحادية وقواعد الإمارات الواجبة التطبيق، والمنازعات التي تنشأ عنها عادةً، وكيفية التخطيط لاستثمار في أرض زراعية يظل ضمن حدودها.

بقلم نور اتورنيز / 22 أغسطس 2026

روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant

قانون الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة: الزراعة وحقوق الملكية

يقوم قانون الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة على ثلاث طبقات: التشريع الاتحادي، والتنظيم على مستوى الإمارة، والممارسة المحلية الراسخة منذ أمد بعيد. وهي تحدد مجتمعةً من يجوز له تملّك مزرعة، وكيف تُمنح التصاريح الزراعية وتُحفظ، وكم من المياه يجوز للحيازة أن تسحب، ومن يجوز له رعي الماشية في المراعي المفتوحة. ومع توسّع الدولة في الإنتاج الغذائي المحلي، يحتاج المستثمرون والمزارعون وملّاك الأراضي إلى قراءة واضحة للقواعد المرتبطة بأراضيهم. وتعرض هذه المقالة هذا الإطار التنظيمي، والصعوبات العملية التي يثيرها، والحقوق المتفاوتة التي تشكّل الاستثمار في الأملاك الزراعية.

وهذه القواعد ليست قائمة ثابتة تُراجَع مرة واحدة، بل هي التي تحدد الظروف التي يعمل فيها النشاط الزراعي يوماً بيوم: كيف تُكتسب حقوق الملكية وتُسجَّل، وكيف تصدر التصاريح وتُجدَّد، وكيف تُخصَّص الموارد المائية، وما الحقوق التي ترتبط بالرعي واستخدام الأرض. وقراءتها قراءة دقيقة أمر بالغ الأهمية، لأن تداخل المطالبات والصياغة التشريعية غير المحكمة مصدر متكرر للمنازعات بين الجيران والورثة والشركاء التجاريين.

ويتداخل قانون الأراضي الزراعية كذلك مع قانون الملكية العام والتنظيم العقاري والرقابة البيئية. ولذلك فإن أي استراتيجية قانونية قابلة للتطبيق تستعير من عدة مجالات في آن واحد: صياغة العقود لعقود الإيجار والمشاريع المشتركة، وتسوية المنازعات عند تعارض المطالبات، وقانون الأسرة حيثما كان الميراث هو الذي يحدد صاحب سند الملكية. وتعمل نور اتورنيز في هذه المجالات جميعها حتى يتمكن العملاء من تأمين حيازاتهم الزراعية وتحسين استغلالها تجارياً في إطار التنظيم المعمول به في الإمارات العربية المتحدة.

وما يلي عرض مقسّم إلى أقسام موجّه إلى من يتحملون المخاطر. ويبيّن كل قسم منه الأحكام التشريعية الواجبة التطبيق، وكيف تُقرأ في الواقع العملي، وكيف يبدو على أرض الواقع النهج الملتزم والمعقول تجارياً في الزراعة وحقوق الملكية.

الإطار القانوني لتملّك الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة

تخضع ملكية الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة للقوانين الاتحادية وللأنظمة الخاصة بكل إمارة وللقرارات الوزارية. وخلافاً للعقارات الحضرية، ترد على الأرض الزراعية قيود الغرض منها الحفاظ على استخدامها المقصود وتثبيط المعاملات المضاربية التي تُخرج الأرض المنتجة من دائرة الزراعة. والمشتري الذي يتعامل مع المزرعة كقطعة أرض تطوير عادية يكتشف عادةً أثر هذه القيود قبل زراعة أول محصول.

وينظّم القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 في شأن المعاملات المدنية والقانون الاتحادي رقم (6) لسنة 1973 في شأن الأراضي الزراعية اكتساب الأراضي الزراعية واستخدامها. ويقيّد هذان القانونان التملك الأجنبي: فلا يجوز لغير المواطنين تملّك الأراضي الزراعية إلا في حالات خاصة أو من خلال عقود إيجار طويلة الأجل. ويهدف هذا الإطار إلى الموازنة بين الاستثمار الخارجي وحماية المصالح الزراعية الوطنية، وهو الذي يحدد هيكلة معظم الصفقات الزراعية العابرة للحدود.

ولكل إمارة كذلك أن تطبّق قواعدها الخاصة بشأن التسجيل والتصرف والاستخدامات المسموح بها. ففي أبوظبي، ينظّم القانون رقم (22) لسنة 2015 تسجيل الأراضي الزراعية والتصرف فيها، بما في ذلك التصاريح الزراعية التي تربط استمرار استخدام الأرض باستمرار الزراعة عليها. وتصاريح من هذا النوع تُبقي الأرض الزراعية في دائرة الإنتاج وتحول دون تحويلها إلى استخدامات أخرى من دون موافقة الجهة التي منحتها.

ويوفّر النظام كذلك سبلاً لتسوية المطالبات المتنازعة، بما فيها المنازعات المتعلقة بالحدود غير الواضحة وأنصبة الميراث وتعارض استخدامات القطعة الواحدة. وتستدعي هذه المسائل عادةً محامياً ذا خبرة، لأن كبرى الشركات الزراعية وصغار المزارعين نادراً ما يصلون إليها بموارد متكافئة أو بسجلات متكافئة. وتضع نور اتورنيز استراتيجيات تناسب كل حيازة على حدة وتسوّي هذه المسائل في إطار قانون الملكية في الإمارات العربية المتحدة. ولمزيد من التفصيل بشأن قواعد التملك، اطّلعوا على خدمة الاستشارات في قانون العقارات لدينا، التي تشمل أعمال سندات الملكية في الأراضي الريفية والحضرية على السواء، وعلى ممارسة قانون الملكية الأوسع التي تقف خلفها.

ويختلف التنظيم اختلافاً بيّناً من إمارة إلى أخرى، ما يعني وضع خطة تُبنى إمارةً إمارة لا وفق قالب واحد. فدبي تطبّق تقسيماً عمرانياً صارماً يحدّ من الاستخدام الزراعي للأرض، في حين تحافظ رأس الخيمة على سياسات أكثر مرونة تشجّع التنمية الزراعية. وينبغي للمستثمرين والمشغّلين أن يوائموا ترتيبات الامتثال لديهم مع الإمارة التي تقع فيها الأرض فعلياً، للحد من خطر المخالفة ولمواءمة العملية مع السياسة التي تطبّقها السلطة المحلية.

التصاريح الزراعية: التنظيم والتخطيط العملي

التصريح الزراعي هو الأداة التي تجعل زراعة الأرض الزراعية واستخدامها عملاً مشروعاً في الإمارات العربية المتحدة. وتصدر التصاريح عن وزارة التغير المناخي والبيئة (MOCCAE) وعن السلطات المختصة في كل إمارة. وهي بمثابة نقطة تحقق من سياسة استخدام الأراضي الزراعية وإدارة الموارد المائية ومتطلبات الاستدامة البيئية، والشروط المدوّنة فيها تُلزم حاملها طوال مدة سريان التصريح.

وعلى مقدّمي الطلبات استيفاء معايير صارمة: إثبات الملكية أو عقد إيجار طويل الأجل للأرض، وخطة زراعية مفصّلة، ودليل على أن استخدام المياه سيظل ضمن الحدود المقررة للحيازة. وتمنح إجراءات الترخيص الجهات التنظيمية سيطرة فعلية على النشاط الزراعي وتحمي من الإفراط في استخراج المياه الجوفية ومن تدهور التربة. وهي تعكس سياسة مستقرة قوامها تثبيط أساليب الزراعة التي تسرّع التصحّر.

وشروط التصريح ليست واحدة بالنسبة إلى كل حامل له. فالعمليات الكبيرة تحمل عادةً التزامات إبلاغ ورقابة أثقل مما يحمله صغار الحائزين، وهو تصميم يُقصد به الحفاظ على عدالة المنافسة مع إبقاء الإنتاج مستداماً. وقد تؤدي المخالفة إلى الإلغاء أو الغرامات أو الأمر بوقف الزراعة كلياً، ولذلك فإن التجديدات والإجراءات الإدارية تستحق معالجة قانونية دقيقة قبل اقتراب الموعد النهائي بوقت كافٍ.

وللتصاريح أثر مباشر كذلك على صياغة العقود، ولا سيما عند تأجير الأرض أو قيام مشروع زراعي مشترك. وينبغي أن تتضمن الاتفاقيات بنود امتثال، وآلية واضحة لتسوية المنازعات، وخططاً احتياطية لمواجهة التغير التنظيمي، حتى لا يضع تبدّل شروط التصريح الأطراف في حالة إخلال تجاه بعضها بعضاً إلى جانب الإخلال تجاه الجهة التنظيمية. ويعدّ فريق صياغة العقود لدينا اتفاقيات تتوافق مع شروط التصاريح وتقلّل من خطر النزاع لاحقاً.

وقد لجأت السلطات عملياً إلى الإلغاء لإنفاذ المعايير البيئية وسياسة استخدام الأراضي. ففي واقعة حديثة في العين، فقدت مزرعة كبيرة تصريحها لعدم التزامها بقيود استخدام المياه، ودار النزاع الذي تلا ذلك حول إجراءات القانون الإداري والتفاوض مع الجهة التنظيمية. وتبيّن الحالات من هذا النوع لماذا ينبغي أن يكون الرد على إشعار الإنفاذ مخططاً لا مرتجلاً، سواء اعتزم حامل التصريح الطعن في القرار أم إعادة العملية إلى الالتزام.

حقوق المياه وآثارها القانونية في استخدام الأراضي الزراعية

المياه هي أندر المدخلات في الزراعة بالإمارات العربية المتحدة، واستخدامها في الأراضي الزراعية خاضع لرقابة محكمة منعاً لاستنزاف الطبقات الجوفية وحفاظاً على عدالة التوزيع بين الحيازات. وتخضع حقوق المياه للقانون الاتحادي وللتنظيم على مستوى الإمارة فيما يتصل باستخراج المياه الجوفية وتصاريح الري وتدابير الترشيد. وبالنسبة إلى معظم المزارع، فإن حصة المياه، لا سند الملكية، هي القيد الذي يحدد ما يمكن زراعته فعلياً.

ويجيز قانون المياه في الإمارات العربية المتحدة (القانون الاتحادي رقم (24) لسنة 1999) واللوائح الصادرة بموجبه للسلطات إصدار تراخيص سحب المياه المرتبطة بالتصاريح الزراعية. وتضع هذه التراخيص حداً أقصى لحجم المياه وتقيّد الوسائل التي يجوز السحب بها، تغليباً للاستخدام المستدام على السحب المفتوح. وعلى المزارعين تكييف ريّهم مع هذه الحدود، وهو ما يعني عملياً الاستثمار في معدات موفّرة للمياه والوفاء بالتزامات الرصد المرتبطة بالترخيص.

ولمخالفة أنظمة المياه عواقب حقيقية: الغرامات، ووقف التصريح، والمسؤولية الجزائية عند سرقة المياه أو تلويثها عمداً. وتوقّع الإنفاذ أقل كلفة بكثير من الرد عليه بعد وقوعه، والقرار المعيب في وقائعه أو في إجراءاته يمكن الطعن فيه عبر قنوات تسوية المنازعات المتاحة. ويمنح عملنا في تسوية المنازعات العملاء خيارات واقعية، سواء أكان ذلك بالطعن في إجراء إنفاذي أم بالتفاوض على تسوية مع الجهة المختصة.

وتتفاعل حقوق المياه وحقوق الملكية على نحو يسهل التقليل من شأنه، ولا سيما حين يمر مصدر المياه بعدة عقارات أو حين يجري تقاسم مورد ما بصورة غير رسمية سنوات طويلة. وتسوية ذلك تستلزم قراءة دقيقة للنص التشريعي ولحقوق الاستخدام العرفية للمياه ولما وقّعه الأطراف من عقود، حتى يُقسَّم المورد بشروط تستطيع كل حيازة العمل بها ويبقى الترتيب قائماً بعد تغيّر المالك.

ويلزم كذلك أن تتوافق تصاريح السحب مع خطة الإنتاج على أرض الواقع. فالسلطات تشترط في الغالب إبلاغاً تفصيلياً وقياساً بالعدادات، وهذه التزامات موضعها إجراءات التشغيل اليومية لا ملف يُفتح مرة واحدة في السنة. فالمزارع التي تشغّل أنظمة ري بالتنقيط متقدمة، مثلاً، تكون في موقع أفضل عند التقدم بطلب تصاريح المياه، وهو ما يعكس ما توليه سياسة الإمارات العربية المتحدة من أهمية للاستخدام الكفؤ. والتخطيط القانوني والتخطيط الفني يؤتيان أفضل ثمارهما حين يجريان معاً.

حقوق الرعي: الهياكل القانونية والعرف المتوارث

تقع حقوق الرعي عند النقطة التي يلتقي فيها القانون الرسمي بالعرف القبلي. وهي تحكم المراعي والمرابع التي تعتمد عليها تربية الماشية، والتي لم يُسجَّل كثير منها رسمياً ولم يُمنح سند ملكية واضحاً. وغياب الأوراق هذا هو بالضبط سبب تعارض المطالبات على الأرض نفسها في كثير من الأحيان، وسبب ندرة انطلاق الأطراف من موقع متكافئ.

وخلافاً لملكية الأراضي الزراعية، كثيراً ما تكون حقوق الرعي جماعية وتقوم على ترتيبات تقليدية متوارثة لا مدوّنة. وقد مضت الإمارات العربية المتحدة بثبات نحو إضفاء الصفة الرسمية عليها من خلال الترخيص والتسجيل، وذلك أساساً لتسوية التنازع على استخدام الأرض قبل أن يستحكم، ولتشجيع أنماط رعي تحتملها الأرض.

ويوفّر القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 1973 ومراسيم مختلفة على مستوى الإمارات الأساس القانوني لتصاريح الرعي، التي تنظّم أعداد القطعان ومواسم الرعي والمناطق المخصصة للرعي. والغاية هي الحفاظ على الحقوق التقليدية مع فرض ضوابط بيئية تحول دون الرعي الجائر والتصحّر، وتوزيع فرص الوصول إلى أراضي الرعي توزيعاً أكثر تكافؤاً بين الرعاة بدلاً من تركها لمن يسبق إليها.

وتثير المنازعات على الرعي أسئلة صعبة بشأن موقع العرف إلى جانب التشريع. ولا بد من محامٍ متخصص لمعالجتها ولصياغة اتفاقيات توثّق ترتيبات الرعي من دون إهدار العرف الذي عوّل عليه الأطراف. وتجمع نور اتورنيز في هذا العمل بين قانون الملكية وتسوية المنازعات وقانون الأسرة؛ ويرد مزيد من التفصيل ضمن خدمات قانون الملكية في دبي لدينا، إلى جانب ممارستنا في قانون الأسرة.

وقد كشفت منازعات حديثة التوتر بين عرف الرعي التقليدي والملكية الرسمية، حيث اصطدم استخدام الرعاة الراسخ منذ زمن بعيد بنظام تصاريح مفروض حديثاً. وكانت الوساطة والاتفاقيات المصوغة بعناية هي السبيل المعتاد للخروج من ذلك، بما يحترم التشريع والعرف الذي تقوم عليه المطالبة معاً. ويحافظ هذا النهج على علاقات عملية بين المستخدمين المتجاورين ويستوفي في الوقت نفسه المعايير البيئية التي يفرضها التصريح.

شراء الأملاك الزراعية والاحتفاظ بها: خطوات عملية

يستلزم الاستثمار في الأراضي الزراعية بالإمارات العربية المتحدة تأسيساً قانونياً يُبقي العملية ضمن القواعد مع حماية حقوق الملكية وحرية التشغيل. وينبغي أن تفحص العناية الواجبة سند ملكية الأرض وتاريخ تسجيلها، وأن تتحقق من حالة كل تصريح وشروطه، وأن تقيّم حقوق المياه والرعي المرتبطة بالقطعة، وأن تحدد القيود البيئية السارية عليها.

ولدى الجهات التنظيمية معلومات كثيراً ما لا تتوافر للمستثمرين، وهذه الفجوة هي التي تظهر فيها مخاطر الامتثال غير المتوقعة بعد إتمام الصفقة لا قبلها. ويستطيع المحامي سدّها بصياغة عقدية دقيقة وتقييم موثّق للمخاطر وتخطيط احتياطي. فالبنود التي تعالج إلغاء التصريح والتغير التنظيمي وجهة تسوية المنازعات تقلّل جميعها كلفة المشكلة عند وقوعها.

ويعني التخطيط السليم كذلك قراءة قانون الزراعة مع قانون العقارات وقانون الملكية معاً، حتى يكون الاستحواذ والتسجيل والتأجير والعمليات الزراعية متوافقاً كله مع المجموعة نفسها من القواعد. وتستند نور اتورنيز إلى المجالين كليهما عبر ممارستَي قانون العقارات وخدمات قانون الملكية لديها، اللتين تتوليان أعمال سندات الملكية والمعاملات التي يقوم عليها الشراء الزراعي.

وتستحق حوكمة الميراث وانتقال الملكية اهتماماً مماثلاً، ولا سيما في المزارع المملوكة للعائلات حيث انتقلت الأرض عبر أجيال عدة من دون قسمة رسمية. والخبرة في قانون الأسرة إلى جانب قانون الملكية تساعد على منع المنازعات بين الورثة قبل تفتّت الحيازة. وتُبقي ممارستنا المشتركة الاستثمار في الأملاك الزراعية ملتزماً وقابلاً للتشغيل تجارياً عبر تغيّر الملكية.

ومن الهياكل الشائعة المشروع المشترك بين مزارع محلي ومستثمر أجنبي، حيث تُرتَّب حقوق الملكية حول قيود التملك وتُقسَّم الواجبات التشغيلية بحيث يفي بشروط التصريح من هو أقدر على الوفاء بها. وتتضمن الاتفاقيات من هذا النوع عادةً بنوداً لتسوية المنازعات موجّهة إلى اختلال التوازن في المعلومات وفي القدرة التفاوضية بين الشريكين، حتى لا يوقف الخلاف عمل المزرعة.

الخلاصة

يمتد قانون الأراضي الزراعية في الإمارات العربية المتحدة ليشمل الملكية والتصاريح وحقوق المياه وحقوق الرعي والامتثال الاستثماري، وكل منها يتطلب معالجة دقيقة لا نهجاً عاماً في التعامل مع الأملاك. وقد بُني هذا الإطار لدعم التنمية الزراعية المستدامة مع معالجة أوجه الاختلال التي يولّدها استخدام الأرض وتخصيص الموارد لا محالة.

ويستدعي العمل بهذه القواعد محامياً قادراً على الجمع بين قانون الملكية وصياغة العقود وتسوية المنازعات وقانون الأسرة في خطة واحدة للحيازة. ونور اتورنيز في موضع يمكّنها من ذلك تماماً، حتى يحقق العملاء أقصى استفادة من أراضيهم الزراعية ويظلوا في الوقت نفسه ضمن حدود القانون في الإمارات العربية المتحدة.

ولمزيد من التفصيل بشأن الخدمات ذات الصلة، اطّلعوا على صفحات قانون الملكية والاستشارات في قانون العقارات وصياغة العقود وتسوية المنازعات لدينا.

خدمات ذات صلة: اطّلعوا على خدمتَي التحقق من سندات الملكية والاستشارات في قانون الملكية الفكرية لدينا للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.

إخلاء مسؤولية: هذه المقالة مقدَّمة لأغراض إعلامية فقط ولا تشكّل استشارة قانونية.

قراءات ذات صلة

تواصلوا مع نور اتورنيز

لتخطيط الجانب القانوني في مسألة تتعلق بأرض زراعية، أو لمواءمة حيازة قائمة مع شروط تصريحها، تواصلوا مع نور اتورنيز. ويعمل فريقنا في ملكية المزارع والتصاريح وحقوق المياه والرعي والمنازعات في القطاع الزراعي بالإمارات العربية المتحدة. زوروا صفحة التواصل لدينا لترتيب استشارة.