دليل شامل لمركز فض المنازعات الإيجارية في دبي: إجراءات وشروط

لتقديم نزاع إيجاري أمام مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، يتوجب على الطرف المتضرر تقديم شكوى مكتوبة مرفقة بالعقد وإثبات الدفع أو المخالفة، ثم يحال الملف إلى المركز لتحديد جلسة تسوية؛ وتنظم هذه الإجراءات بموجب القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتعديلاته، والذي يختص به المركز في إمارة دبي.

ما هو مركز فض المنازعات الإيجارية دبي وما هي اختصاصاته؟

مركز فض المنازعات الإيجارية دبي هو هيئة قضائية متخصصة أنشأتها حكومة دبي بموجب أحكام القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020، وتعمل تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يختص المركز بالنظر في جميع النزاعات التي تنشأ عن عقد إيجار مسجل لدى نظام إيجار وتشمل:

• دعاوى الإخلاء الفوري أو المؤجل.
• مطالبات بقيمة الإيجار المتأخرة أو الزيادة غير المبررة.
• طلبات تعديل قيمة الإيجار وفقًا لأحكام المادة (14) من القانون.
• إنهاء العقد بسبب violation أو انتهاء المدة المتفق عليها.
• تعويضات الأضرار التي تلحق بالعقار نتيجة إهمال أو سوء استخدام من المستأجر.
• النزاعات المتعلقة بصيانة العقار، وتوفير الخدمات الأساسية، والالتزامات التعاقدية الأخرى.

لا ينظر المركز في القضايا التي تخضع لاختصاص محاكم أخرى مثل القضايا الجزائية، أو القضايا التجارية العامة التي لا ترتبط مباشرة بالعقد الإيجاري، أو النزاعات التي تتضمن أطرافًا خارج نطاق إمارة دبي ما لم يكن العقد مسجلًا لدى نظام إيجار وإحدى الطرفين مقيمًا أو يملك عقارًا داخل الإمارة.

ما هي الشروط التي يجب توافرها لقبول النزاع أمام المركز؟

لكي يُقبل الطلب أمام مركز فض المنازعات الإيجارية دبي يجب استيفاء الشروط التالية cumulatively:

1. تسجيل العقد الإيجاري لدى نظام إيجار في دبي؛ عقد غير مسجل لا يُقبل للنظر فيه أمام المركز.
2. صلة النزود بالعقد الإيجاري؛ يجب أن يكون النزاع متعلقًا بمسألة إيجارية صافية مثل قيمة الإيجار، صيانة العقار، إنهاء العقد، أو تعديل الإيجار.
3. إقامة أو ملكية طرف في دبي؛ يجب أن يكون أحد الطرفين (المؤجر أو المستأجر) مقيمًا بشكل قانوني في إمارة دبي أو يملك عقارًا داخل حدود الإمارة.
4. مدة تقديم الطلب؛ يجب تقديم الطلب خلال سنة واحدة من تاريخ حدوث النزاع وفقًا للمادة (20) من القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020. بعد انقضاء هذه المدة يسقط الحق في المطالبة ما لم يثبت وجود عذر مقبول يمنع تقديم الطلب في الوقت المحدد (مثل مرض خطير، أو سفر قسري، أو قوة قاهرة).
5. دفع الرسوم الأولية؛ لا يُعتبر الطلب مكتملًا إلا بعد سداد رسوم التسجيل التي تُحدد وفقًا لقيمة المطالبة كما هو موضح في جدول المركز.

إذا اختل أي من هذه الشروط، يحق للمركز رفض الطلب أو إعادته لاستكمال المتطلبات الناقصة.

ما هي الخطوات الأولى لتقديم طلب تسوية نزاع إيجاري؟

الخطوة الأولى تتم عبر المنصة الإلكترونية للمركز المتاحة على موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تتضمن العملية:

1. إنشاء حساب مستخدم وتأكيد الهوية عبر هوية الإمارات أو جواز السفر للمقيمين.
2. اختيار نوع الطلب من القائمة المنسدلة التي تشمل: دعوى إخلاء، مطالبة بقيمة إيجار، طلب تعديل إيجار، طلب تعويض أضرار، أو أي طلب آخر متعلق بالعقد الإيجاري.
3. رفع المستندات الأساسية التي تشمل نسخة من عقد الإيجار المسجل، نسخة من هوية الطرفين، وأي مراسلات تُظهر وجود النزاع (رسائل بريد إلكتروني، رسائل واتساب، إشعارات رسمية).
4. وصف تفاصيل النزاع في حقل النص الحر مع تواريخ محددة وقيمة المطالبة إن وجدت.
5. دفع رسوم التسجيل عبر بوابة الدفع الإلكتروني؛ تُظهر النظام قيمة الرسوم فور إدخال قيمة المطالبة.
6. استلام إشعار بقبول الطلب يحتوي على رقم القضية وتاريخ الجلسة الأولى المبدئي.

بعد إتمام هذه الخطوات، يُحيل النظام الطلب إلى قسم الاستقبال الأولي الذي يتحقق من استكمال المستندات وتوافقها مع الشروط المذكورة أعلاه، ثم يحدد موعد الجلسة التمهيدية خلال فترة تتراوح بين أسبوعين إلى أربعة أسابيع حسب ضغط العمل.

ما هي المستندات المطلوبة لدعم الدعوى أمام المركز؟

لضمان قبول الطلب وتجنب التأخير، يجب على الطرف المدعي إعداد مجموعة شاملة من المستندات تُظهر بوضوح حقه وموقفه القانوني. المستندات الأساسية تشمل:

• نسخة أصلية من عقد الإيجار المسجل لدى نظام إيجار، مع تواريخ بدء وانتهاء العقد وقيمة الإيجار المتفق عليها.
• هوية الأطراف (جواز سفر ساري المفعول للمقيمين، أو بطاقة Emirates ID للمواطنين والمقيمين)، مع نسخة واضحة تُظهر رقم الهوية وتاريخ الانتهاء.
• إثبات دفع الإيجار أو عدم الدفع؛ كشوف بنكية تُظهر تحويلات الإيجار، إيصالات استلام نقدية، أو شيكات مرتجعة. في حالة عدم الدفع يُفضَّل تقديم جدول يوضح الأشهر المتأخرة والمبالغ المستحقة.
• مراسلات مكتوبة بين الطرفين تُظهر محاولة حل النزاع ودّيًا (رسائل بريد إلكتروني، رسائل واتساب رسمية، إشعارات قانونية)، مع تواريخ واضحة.
• تقارير صيانة أو عيوب إن وجدت؛ تقارير من مهندسين معتمدين، صور فوتوغرافية توضح الأضرار، أو تقارير من شركة صيانة تُظهر تقصير المؤجر في الالتزام بصيانة العقار.
• إنذار قانوني موجه للمستأجر في حالة طلب الإخلاء، يجب أن يتوافق مع متطلبات المادة (24) من القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020 (إنذار لمدة لا تقل عن 30 يومًا قبل رفع دعوى الإخلاء).
• فواتير أو تقديرات لتقييم الأضرار في حالة مطالبة بالتعويض؛ فواتير إصلاح من مقاولين مرخصين، أو تقارير تقييم من خبراء عقاريين معتمدين.
• أي مستندات إضافية تدعم الادعاء مثل شهادات شهود، تقارير من إدارة المجتمع السكني، أو قرارات من هيئة تنظيم العقارات إن وجدت.

جميع المستندات يجب أن تكون مترجمة إلى اللغة العربية إذا كانت بلغة أخرى، ومصدقة من الجهات المختصة إن لزم الأمر (مثل وزارة العدل للترجمة المعتمدة).

ما هو الإجراء بعد تقديم الطلب وتحديد موعد الجلسة؟

بعد قبول الطلب وإصدار إشعار بقبوله، يتبع المركز الإجراءات التالية:

1. الجلسة التمهيدية (الوساطة)؛ يُحدد mediator (عادةً قاضي متخصص أو محامٍ mediator) موعدًا لحضور الأطراف. الهدف من هذه الجلسة هو محاولة الوصول إلى تسوية ودية دون اللجوء إلى الحكم القضائي. mediator يستمع إلى كلا الطرفين، يحدد نقاط الخلاف، ويقدم اقتراحات لحل النزاع بناءً على الأدلة المقدمة.
2. إذا فشلت الوساطة؛ يُحال الملف إلى قسم القضايا حيث يُطلب من كل طرف تقديم دفوعاته الخطية (مذكرة defense) ومستنداته الداعمة within a period not exceeding ten days من تاريخ إشعار الإحالة.
3. تحديد جلسة المرافعات؛ بعد استلام الدفوع، يحدد القاضي موعدًا لجلسة المرافعات حيث يُسمح لكل طرف بعرض arguments شفهيًا، تقديم الشهود، والإجابة على أسئلة القاضي.
4. إصدار القرار؛ بعد المداولة، يُصدر القاضي قرارًا مكتوبًا يتضمن حيثيات الحكم، القيمة المالية المحكوم بها (إن وجدت)، وأي أوامر إخلاء أو تعديل إيجار. يُصدر القرار خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ الجلسة الأخيرة، ويمكن تمديدها في حالات استثنائية تقتضي خبرة فنية أو استدعاء شهود إضافيين.
5. إخطار الأطراف؛ يُرسل القرار إلى أطراف القضية عبر البريد الإلكتروني المسجل في النظام، مع إرفاق نسخة PDF وتوضيح طرق الاستئناف المتاحة.

إذا كان أحد الأطراف غير راضيًا عن القرار، يحق له تقديم استئناف أمام لجنة الاستئناف بالمركز خلال quinze يومًا من تاريخ إشعار القرار، وفقًا لأحكام المادة (30) من القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020.

ما هي الرسوم والتكاليف المرتبطة برفع النزاع أمام المركز؟

تُحدد رسوم التسجيل وفقًا لجدول رسمي يصدره مركز فض المنازعات الإيجارية دبي ويُراجع سنويًا. الهيكل العام للرسوم هو:

• للمطالبات التي لا تتجاوز 50,000 درهم إماراتي؛ رسوم ثابتة قدرها 250 درهمًا.
• للمطالبات التي تتراوح بين 50,001 و 200,000 درهم؛ رسوم نسبية تساوي 0.5% من قيمة المطالبة، مع حد أدنى 250 درهمًا وحد أقصى 1,000 درهم.
• للمطالبات التي تتجاوز 200,000 درهم؛ رسوم نسبية تساوي 0.3% من قيمة المطالبة، مع حد أقصى لا يتجاوز 5,000 درهم.

هذه الرسوم تغطي تكاليف الإجراءات الإدارية، وتحديد موعد الجلسات، وإصدار القرارات. لا تشمل:

• أتعاب المحامين؛ يتحمل كل طرف أتعاب محاميه الخاص وفقًا للاتفاقية المبرمة بينهما.
• تكاليف الخبرة الفنية؛ إذا قرر القاضي الحاجة إلى تقرير خبير (مهندس، valuator، أو خبير عقاري)، فإن أتعاب الخبير تُحدد وفقًا لسعر السوق وتتحملها الجهة التي طلبت الخبرة inicialmente؛ يمكن للقاضي أن يقرر توزيع التكاليف على الطرف الخاسر في النهاية.
• مصاريف الترجمة؛ إذا كانت المستندات بلغة غير العربية، يتحمل الطرف الذي يقدمها تكاليف الترجمة المعتمدة.
• مصاريف التنفيذ؛ بعد إصدار الحكم، قد تُفرض رسوم إضافية على دائرة التنفيذ في محاكم دبي لحجز الأصول أو تنفيذ أمر الإخلاء.

القاعدة العامة التي يتبعها المركز هي أن الطرف الرابح في القضية يحق له استرداد الرسوم التي دفعه وفقًا لنظام تعويض التكاليف الذي يحدده القاضي في قراره، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابيًا.

ما هي طرق تنفيذ الحكم الصادر عن المركز؟

بعد issuance القرار وأصبح نهائيًا (أي لم يُقدَّم استئناف خلال المدة المحددة)، يصبح الحكم قابلاً للتنفيذ الفوري. خطوات التنفيذ تشمل:

1. طلب تنفيذ من دائرة التنفيذ في محاكم دبي؛ الطرف الرابح يقدم طلبًا إلى دائرة التنفيذ مرفقًا بنسخة من القرار وإثبات عدم تقديم استئناف (شهادة من المركز تُظهر انقضاء مدة الاستئناف).
2. إصدار أمر التنفيذ؛ القاضي المختص في دائرة التنفيذ يصدر أمرًا يتيح للطرف الرابح اتخاذ أحد أو أكثر من الإجراءات التالية:

• حجز الحسابات البنكية للمدين؛ يتم توجيه أمر إلى البنك لحجز المبلغ المحكوم به أو ما يعادله من الأرصدة.
• وضع hand on العقار المؤجر؛ في حالة الحكم بالإخلاء أو تعويض مرتبط بالعقار، يمكن طلب وضع إشارة على العقار تمنع البيع أو الرهن حتى سداد الدين.
• حجز المنقولات؛ إذا كان المدين يمتلك أصولًا منقولة (سيارات، أثاث، معدات)، يمكن طلب حجزها وبيعها في مزاد علني لسداد الدين.

1. متابعة تنفيذ الأمر؛ دائرة التنفيذ ترسل إخطارات للطرفين وتحدد جلسات لمتابعة التقدم. إذا لم يلتزم المدين بالأمر، يمكن طلب غرامة تأخير يومية تُحسب وفقًا لقيمة الدين ومدة التأخير.
2. الحبس الاحتياطي؛ في حالات الامتناع المتكرر عن تنفيذ أمر دفع مبلغ مالي أو إخلاء عقار، يجوز لقاضي التنفيذ إصدار أمر بحبس المدين لمدة لا تتجاوز ستة أشهر وفقًا لأحكام القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 2018 بشأن التنفيذ، شريطة أن يكون الدين مستحقًا وغير متنازع عليه بعد صدور الحكم النهائي.
3. إغلاق الملف؛ بعد سداد كامل المبلغ المحكوم به أو تنفيذ أمر الإخلاء، تصدر دائرة التنفيذ شهادة إغلاق تُثبت تنفيذ الحكم، ويُرسل نسخة منها إلى الطرف الرابح وللمركز لأغراض الأرشفة.

من المهم أن يلتزم الطرف المنفذ بمتطلبات الإشعار وتقديم المستندات المطلوبة لتجنب رفض طلب التنفيذ أو تأخيره.

ما هي البدائل المتاحة لحل النزاع الإيجاري دون اللجوء إلى المركز؟

على الرغم من أن مركز فض المنازعات الإيجارية دبي يوفر مسارًا قضائيًا متخصصًا، إلا أن الأطراف قد تفضل أساليب بديلة لتسوية النزاع بطريقة أسرع وأقل تكلفة. البدائل الرئيسية تشمل:

• الوساطة الخاصة عبر مركز التسوية الودية في دبي؛ يقدم هذا المركز خدمات mediation غير ملزمة تُجرى بواسطة Mediators معتمدين. إذا توصل الأطراف إلى اتفاق، يُوقعون على اتفاقية تسوية يمكن تصديقها لدى كاتب العدل لتصبح قابلة للتنفيذ.
• التحكيم وفق قواعد مركز دبي الدولي للتحكيم (DIAC)؛ إذا احتوى عقد الإيجار على بند تحكيم صريح، يمكن للطرفين اللجوء إلى التحكيم الذي يُصدر قرارًا نهائيًا وملزمًا وفقًا لقانون التحكيم الإماراتي رقم (6) لسنة 2018 وتعديلاته. التحكيم يوفر سرية أكبر وإجراءات أكثر مرونة مقارنةً بالقضاء العادي.
• المحاكم المدنية العادية؛ في حالات عدم تسجيل العقد لدى نظام إيجار، أو إذا كان النزاع يشمل جوانب غير إيجارية (مثل شراكة في عقار، أو نزاع حول الملكية المشتركة)، يجوز رفع الدعوى أمام المحكمة المدنية المختصة في إمارة دبي.
• التفاوض المباشر أو عبر مستشار قانوني؛ الأطراف تفضل الوصول إلى حل عبر محامين يمثلون كل طرف دون تدخل هيئة قضائية رسمية، ثم توثيق الاتفاقية كتابةً وتصديقها.
• اللجوء إلى الجهات التنظيمية؛ مثل مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) التي تقدم خدمات استشارية ويمكنها mediating في بعض النزاعات المتعلقة بالخدمات والصيانة في المجمعات السكنية والتجارية.

اختيار البديل الأنسب يعتمد على عوامل مثل تكلفة الإجراءات، سرية العملية، سرعة التنفيذ، وجود بند تحكيم في العقد، ورغبة الأطراف في الحفاظ على العلاقة التعاقدية بعد حل النزاع.

كم تستغرق إجراءات تسوية النزاع الإيجاري أمام المركز بشكل عام؟

المدة الزمنية لإنهاء النزاع أمام مركز فض المنازعات الإيجارية دبي تتفاوت حسب عدة متغيرات، لكن يمكن تلخيص المتوسطات التقريبية كما يلي:

• من تقديم الطلب إلى الجلسة التمهيدية؛ أسبوعين إلى أربعة أسابيع، اعتمادًا على ضغط العمل وتوافر mediators.
• من الجلسة التمهيدية إلى إصدار القرار النهائي (في حال عدم استئناف)؛ شهر إلى شهرين إذا لم تكن هناك حاجة لخبرة فنية أو شهود إضافيين.
• في حالة طلب خبرة فنية؛ قد تُضاف من أربعة إلى ثمانية أسابيع إضافية لتحديد الخبير، إعداد التقرير، ومناقشة نتائجه في جلسة لاحقة.
• في حالة تقديم استئناف؛ تُضاف مدة تتراوح بين شهر إلى ثلاثة أشهر لمراجعة لجنة الاستئناف وإصدار قرارها.
• الإجمالي التقريبي؛ في الحالات البسيطة التي لا تتطلب خبرة ولا استئناف، قد يستغرق الإ koko proceso من شهرين إلى ثلاثة أشهر. في الحالات المعقدة التي تتضمن خبرة فنية واستئناف، قد تمتد المدة إلى ستة أشهر أو أكثر قليلًا.

لتقليل التأخير، يُنصح الأطراف بـ:

• إعداد جميع المستندات المطلوبة مسبقًا والتحقق من صحتها ووضوحها.
• الحضور الشخصي أو عبر وكيل قانوني مُعتمد في جميع الجلسات المحددة.
• الاستجابة الفورية لأي طلبات من المركز أو mediator لتقديم معلومات إضافية أو توضيحات.
• تجنب التأخير في دفع الرسوم أو تقديم التوكيلات اللازمة للمحامين.

هل يمكن تمثيل الطرف بواسطة محامٍ أمام المركز وما هي متطلبات ذلك؟

نعم، يجوز لأي طرف أن يُمثله محامٍ مرخص في دولة الإمارات العربية المتحدة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية دبي. المتطلبات الأساسية للتمثيل القانوني تشمل:

• توكيل رسمي موثق؛ يجب على الطرف الذي يرغب في التمثيل أن يمنح محاميه توكيلًا خاصًا موثقًا لدى كاتب العدل في دبي، يحدد بوضوح نطاق الوكالة (تمثيل في نزاع إيجاري معين، تقديم دفوعات، استلام قرارات، إلخ).
• نسخة من بطاقة المحامي المهنية؛ تُظهر أن المحامي مسجل لدى وزارة العدل ويحمل رخصة مزاولة المهنة سارية المفعول.
• سجل المحامي لدى وزارة العدل؛ نسخة من القيد في جدول المحامين المُعتمدين، تؤكد أن المحامي ليس تحت أي عقوبة تأديبية تمنعه من التمثيل.
• إثبات الخبرة في القضايا الإيجارية (اختياري)؛ على الرغم من أن القانون لا يشترط تخصصًا معينًا، فإن تقديم سابقة قضايا إيجارية أو شهادات خبرة يعزز من موقف الطرف ويُمكّن المحامي من إعداد دفوعات أكثر قوة.
• إمكانية تقديم memorandum؛ قبل الجلسة، يمكن للمحامي تقديم ملخص قانوني يبرز النقاط القانونية والدفوعات، ما يسهل على mediator أو القاضي مراجعة القضية بسرعة.

يجب على المحامي الالتزام بقواعد السلوك المهني وسرية المعلومات، وعدم تقديم أي بيانات مضللة أو مضللة للمركز. في حالة تمثيل طرف غير مقيم في الإمارات، يجب أن يكون التوكيل موثقًا لدى القنصلية الإماراتية في بلد المقيم أو لدى وزارة الخارجية ثم تصديقه لدى كاتب العدل في دبي.

ما هي الحقوق التي يحميها القانون للمستأجر والمؤجر خلال النزاع؟

القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020 يحدد إطارًا متوازنًا يحمي مصالح كلا الطرفين، ويُلزم كل طرف بالالتزام بالالتزامات التعاقدية بينما يوفر سبل الانتصاف في حالة violation. الحقوق الأساسية تشمل:

حقوق المستأجر

• حق السكن الآمن والملائم؛ يجب أن يكون العقار مؤهلًا للسكن البشري وفقًا لمعايير السلامة والصحة المنصوص عليها في اللوائح المحلية، ويتحمل المؤجر مسؤولية صيانة المرافق الأساسية (الكهرباء، المياه، الصرف الصحي، التكييف).
• حق استلام إيصال دفع الإيجار؛ لكل دفعة إيجار يُستلم المستأجر إيصالًا يوضح المبلغ، التاريخ، وطريقة الدفع، ويُعتبر هذا الإيصال دليلًا على fulfillment الالتزام المالي.
• حق الاعتراض على زيادة الإيجار غير المبررة؛ لا يجوز للمؤجر زيادة الإيجار خلال مدة العقد إلا إذا نص العقد على بند تعديل محدد أو بعد انتهاء مدة العقد وتقديم إنذار مسبق مدة تسعين يومًا وفقًا للمادة (14) من القانون.
• حق الحصول على صيانة دورية وإصلاح العيوب؛ إذا ظهر خلل يؤثر على استخدام العقار (مثل تسرب المياه، عطل في التكييف)، يجب على المستأجر إخطار المؤجر كتابةً، ويتحمل المؤجر مسؤولية الإصلاح خلال فترة معقولة لا تتجاوز خمسة عشر يومًا للعملات الطارئة وثلاثين يومًا للصيانة الدورية.
• حق استرداد الوديعة؛ في نهاية العقد، بعد خصم أي مستحقات قانونية (إيجار متأخر، أضرار تتجاوز التآكل الطبيعي)، يجب على المؤجر إرجاع الوديعة المستأجر خلال فترة لا تتجاوز خمسة عشر يومًا من تاريخ تسليم المفاتيح.

حقوق المؤجر

• حق استلام الإيجار في الموعد المتفق عليه؛ يجب على المستأجر دفع الإيجار وفقًا للجدول المتفق عليه في العقد، ويتحمل المؤجر حق متابعة الدفع واتخاذ إجراءات قانونية في حالة التأخير.
• حق إنهاء العقد بسبب violation؛ إذا خالف المستأجر شروط العقد (إيجار متأخر متكرر، استخدام غير مصرح به للعقار، إحداث أضرار جسيمة)، يجوز للمؤجر issuing إنذار قانوني ومن ثم رفع دعوى إخلاء وفقًا للمادة (24) من القانون.
• حق التعويض عن الأضرار التي يسببها المستأجر؛ أي ضرر يتجاوز التآكل الطبيعي للعقار (مثل جدران مثقوبة، أرضيات مكسورة، تجهيزات مفقودة) يُستحق المؤجر تعويضًا يعادل تكلفة الإصلاح أو الاستبدال وفقًا لتقييم خبير معتمد.
• حق تعديل الإيجار بعد انتهاء العقد؛ بعد انتهاء مدة العقد، يملك المؤجر حق اقتراح إيجار جديد لفترة تجديدية، شريطة أن يُقدم إنذارًا مسبقًا مدة تسعين يومًا وفقًا للمادة (14).
• حق الحصول على ضمانات مالية؛ يجوز للمؤجر طلب وديعة تأمين أو شيك ضمان بقيمة تعادل إيجار شهرين أو أكثر لضمان التزام المستأجر بالدفع وصيانة العقار.

يجب على كلا الطرفين توثيق أي اتفاقيات تعديل أو تنازل كتابةً وتوقيعها من قبل الطرفين لتجنب النزاعات المستقبلية حول ما تم الاتفاق عليه شفهيًا.

ما هي العواقب القانونية في حال عدم تنفيذ الحكم الصادر عن المركز؟

إذا لم ينفذ المحكوم عليه القرار خلال المدة التي يحددها دائرة التنفيذ في محاكم دبي، فإن الطرف الرابح يملك عدة سبل قانونية لفرض التنفيذ وتحمل المدين مسؤولية التأخير. العواقب تشمل:

• الحجز على الأموال؛ يمكن طلب حجز حسابات بنكية، رواتب، أو أي أصول مالية أخرى للمدين لتسوية الدين المحكوم به.
• الحجز على العقارات؛ في حال كان المدين يملك عقارًا داخل إمارة دبي، يمكن وضع إشارة على الملكية تمنع البيع، الرهن، أو الانتقال حتى سداد الدين.
• غرامة تأخير يومية؛ يحق لقاضي التنفيذ فرض غرامة تُحسب كنسبة مئوية من الدين المستحق لكل يوم تأخير، وفقًا لجدول يحدده القاضي بناءً على ظروف القضية ومقدرة المدين على الدفع.
• الإفلاس الإجباري؛ في حال تراكم الديون وتعذر سدادها، قد يُطلب من المدين الدخول في إجراءات الإفلاس وفق قانون الإفلاس الإماراتي رقم (9) لسنة 2016، ما قد يؤدي إلى تصفية الأصول وتوزيعها على الدائنين.
• الحبس الاحتياطي؛ كما ذكرنا سابقًا، في حالات الامتناع المتكرر عن دفع مبالغ مالية مُحكوم بها أو تنفيذ أمر إخلاء، يجوز لقاضي التنفيذ إصدار أمر بحبس المدين لمدة لا تتجاوز ستة أشهر وفقًا للمادة (17) من القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 2018 بشأن التنفيذ، شريطة أن يكون الدين مستحقًا وليس هناك نزاع جوهري حول قيمته.
• تسجيل الحكم في السجلات الائتمانية؛ قد يؤدي عدم التنفيذ إلى إدراج الحكم في نظام معلومات الائتمان التابع للبنك المركزي الإماراتي، مما يؤثر على قدرة المدين على الحصول على قروض أو تسهيلات ائتمانية مستقبلية.
• مصاريف التنفيذ الإضافية؛ يتحمل المدين تكاليف تنفيذ الأمر (رسوم الحجز، تكاليف المزاد، أتعاب المحامين المنفذين) التي تُضاف إلى الدين الأصلي إذا حكم القاضي بذلك.

من مصلحة الطرف المدين المبادرة إلى تنفيذ الحكم فور صدوره لتجنب تراكم التكاليف وتعقيد الإجراءات القانونية التي قد تؤثر على سمعته المالية وتجارية في المستقبل.

أسئلة شائعة

ما هو المدة القصوى لتقديم طلب نزاع إيجاري بعد حدوث المشكلة؟
يجب تقديم الطلب خلال سنة واحدة من تاريخ حدوث النزاع وفقًا للمادة (20) من القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020. بعد انقضاء هذه السنة يسقط الحق في المطالبة ما لم يثبت الطرف وجود عذر مقبول يمنع تقديم الطلب في الوقت المحدد (مثل مرض خطير يمنع من التصرف القانوني، أو سفر قسري خارج الدولة، أو قوة قاهرة موثقة).

هل يمكن تعديل قيمة الإيجار خلال فترة العقد دون موافقة المستأجر؟
لا، لا يجوز للمؤجر تعديل قيمة الإيجار خلال مدة العقد إلا إذا نص العقد على بند تعديل محدد أو بعد انتهاء مدة العقد وتقديم إنذار مسبق مدة تسعين يومًا وفقًا للمادة (14) من القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020. أي تعديل يتم دون الالتزام بهذه الشروط يُعتبر باطلًا ويمكن للمستأجر الاعتراض عليه أمام المركز أو المحاكم المدنية.

ما هو الفرق بين mediation والتحكيم في سياق النزاعات الإيجارية؟
mediation هو عملية تسوية ودية يسعى فيها mediator إلى تقريب وجهات نظر الأطراف دون إصدار قرار ملزم؛ إذا فشل mediation، يبقى الأطراف حرين في اللجوء إلى القضاء أو التحكيم. التحكيم هو إجراء قضائي خاص يُصدر فيه المحكم قرارًا نهائيًا وملزمًا للأطراف وفقًا لقانون التحكيم الإماراتي رقم (6) لسنة 2018 وتعديلاته، ويستخدم التحكيم فقط إذا تضمن العقد شرط تحكيم صريح يحدد الجهة والقواعد الواجبة التطبيق.

هل يجوز للمستأجر البقاء في العقار بعد issuance أمر الإخلاء؟
لا، بعد issuance أمر الإخلاء وتنفيذه يصبح بقاء المستأجر في العقار غير قانوني ويعرضه لإجراءات expulsion forceful وتطبيق غرامات يومية وفقًا لقرار دائرة التنفيذ. يمكن للطرف الرابح طلب تنفيذ الأمر عبر دائرة التنفيذ، وفي حال عدم الامتثال قد يُصدر أمر بحبس المستأجر أو وضع hand on العقار حتى يتم إخلاؤه.

ما هي المستندات التي يجب تقديمها لإثبات عدم دفع الإيجار؟
يمكن تقديم كشوف بنكية تُظهر عدم وصول المبلغ، إيصالات سلبية من المؤجر، أو أي مراسلات مكتوبة تُظهر طلب الدفع وعدم الاستجابة (مثل رسائل بريد إلكتروني تطلب السداد وتؤكد عدم الاستجابة). يُنصح بإرفاق نسخة من عقد الإيجار لتوضيح المستحق المتفق عليه وتسهيل عملية الحساب للمحكمة أو mediator.

هل هناك رسوم إضافية في حال طلب خبير فني لتقييم الأضرار؟
نعم، إذا قررت المحكمة أو mediator الحاجة إلى تقرير خبير (مهندس valuator، أو خبير عقاري)، فإن أتعاب الخبير تُحدد وفقًا لخبرة المهندس وتكلفة التقييم، وتتحمل الطرف الذي يطلب الخبير التكلفة inicialmente. يمكن للمحكمة أن تقرر توزيع هذه التكاليف على الطرف الخاسر في النهاية إذا riten أن الطلب كان مبررًا وأن الطرف الآخر مسؤول عن الضرر الذي استدعى الخبرة.

تم إعداد هذا المقال استنادًا إلى أحكام القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2020 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتعديلاته، والقوانين التنفيذية ذات الصلة، ولا يشكل نصيحة قانونية محددة لأي حالة فردية.

If your matter involves مركز فض المنازعات الإيجارية دبي in the United Arab Emirates, you are welcome to request a consultation with Nour Attorneys. Our team can assess your position under the law currently in force and outline the options available to you. Request a consultation

This article is provided for general informational purposes only and does not constitute legal advice. Reading this article or contacting Nour Attorneys through this website does not create an attorney-client relationship; such a relationship arises only after a conflicts-of-interest check and a signed engagement agreement. Do not send confidential information through this website; information submitted before engagement is not protected by legal privilege. Past results do not guarantee future outcomes. The firm's lawyers practice in the jurisdictions stated in their individual profiles; this article addresses the law of the United Arab Emirates only.