البناء المستدام في دولة الإمارات: قانون البناء بصافي الانبعاثات الصفرية
المطوّر هو من يتحمل الالتزام؛ أما البيانات التي تثبت الامتثال فيولّدها جميع الأطراف الآخرين
يُقاس صافي الانبعاثات الصفرية على مدى دورة حياة المبنى بأكملها، من استخراج المواد الخام مروراً بالتشغيل وصولاً إلى الهدم، ويجب الإبلاغ عن الأرقام والتحقق منها من جانب طرف ثالث. يتناول هذا المقال مصدر هذا الالتزام، وسبب اختلاف الإجابة من إمارة إلى أخرى، وما يمكن للجهات التنظيمية فعله حين لا تصمد الأرقام، وكيف توزّع عقود التوريد والإنشاء أعمال الكربون.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
يوقّع مطوّرٌ على مبنى سينتج صافي انبعاثات كربونية صفرياً على مدى دورة حياته. غير أن القليل جداً من إثبات ذلك يقع في يد المطوّر. فهو يقع في شهادة مورد الأسمنت، وفي سجلات التصنيع والنقل المرتبطة بكل شحنة، وفي ما ركّبه المقاول فعلاً، وبعد فترة طويلة من التسليم، في أرقام الطاقة التي يبلّغ عنها مدير المرافق. وإذا أخفقت شهادة أحد الموردين، أصبح الوضع الامتثالي للمشروع بأكمله موضع تساؤل، والمطوّر هو من يجيب عنه.
الخدمات ذات الصلة: يقدم محامو عقود الإنشاءات لدينا دعماً قانونياً عملياً في هذا المجال.
الالتزام هو صافي انبعاثات كربونية صفري على مدى دورة حياة المبنى بأكملها
أدى التزام دولة الإمارات بتحقيق صافي الانبعاثات الصفرية بحلول عام 2050 إلى سنّ قوانين تستهدف على وجه التحديد البناء المستدام ومتطلبات الأبنية ذات صافي الانبعاثات الصفرية. ويرتكز الإطار على لوائح اتحادية ولوائح على مستوى الإمارات، بما فيها استراتيجية الإمارات للطاقة 2050 وقواعد البناء البلدية ذات الصلة. وتُرسي هذه مجتمعةً حدوداً دنيا إلزامية لأداء الطاقة، وسقوفاً لانبعاثات الكربون، ومعايير لشهادات الاستدامة مثل شهادة LEED (الريادة في تصميمات الطاقة والبيئة) وبرنامج استدامة (Estidama).
الالتزام المفروض على المطوّر هو إنتاج مبنى بصافي انبعاثات كربونية صفري على مدى دورة حياته. ويشمل ذلك دمج مصادر الطاقة المتجددة، وأنظمة كفاءة الطاقة، ومواد البناء المستدامة. ويتطلب القانون أيضاً إعداد تقارير دورية والتحقق من طرف ثالث. ويعرّض الإخفاق في استيفاء هذه المعايير المطوّرين لعقوبات إدارية والتزامات تعاقدية واحتمال التقاضي.
يقع الإنفاذ على عاتق الجهات الحكومية، بينما يتحمل المطوّرون والمقاولون العبء التشغيلي المتمثل في استيفاء قواعد البناء الأخضر. وهذا التوزيع مصدرٌ متكرر للنزاعات التعاقدية، ولهذا يجب أن تستبق الصياغة الالتزامات المتعلقة بالاستدامة وأن تنص على سبل انتصاف واضحة للإخلالات. وللحصول على مشورة تفصيلية بشأن الامتثال للوائح الإنشاءات، راجع خدمة عقود الإنشاءات لدينا.
القواعد المطبقة تختلف باختلاف الإمارة
توجد اللوائح الاتحادية واللوائح الخاصة بكل إمارة جنباً إلى جنب. فلوائح دبي للأبنية الخضراء تفرض معايير كفاءة طاقة أكثر صرامة من بعض الإمارات الأخرى، ملزمةً المطوّرين والمعماريين بالبناء وفق أعلى المعايير السارية. ويتطلب الإطار من المطوّرين أن يقيّموا بعناية القواعد القضائية التي تنطبق على كل مشروع.
قد يؤدي الإخفاق في إدراك هذه الفروق الدقيقة بين الولايات القضائية إلى إجراءات إنفاذ أو أعمال تحديث مكلفة. ولذلك يجب على المستشار القانوني أن يفصّل خرائط طريق الامتثال بما يناسب الالتزامات الاتحادية وقواعد البناء الخاصة بالإمارة المعنية معاً، معالجاً كل طبقة تنظيمية دون ازدواجية أو فجوات.
عدم الامتثال الكامن أصبح مخاطرة على المعاملات
يجعل المقرضون والمستثمرون التمويل مشروطاً على نحو متزايد بالامتثال لمعايير الاستدامة. ولذلك يجب على الفرق القانونية أن تبني إجراءات عناية واجبة تشمل التحقق من الامتثال لصافي الانبعاثات الصفرية، وشهادات الاستدامة، والضمانات المرتبطة بها.
كثيراً ما تتضمن اتفاقيات البيع والإيجار إقراراتٍ وضمانات بشأن صفة صافي الانبعاثات الصفرية، مع بنود تعويض تحمي من مخاطر مثل عدم الامتثال الكامن الذي يُكتشف بعد إتمام الصفقة. وتوزيع المخاطر في تلك البنود هو حيث يجب أن تكون الصياغة دقيقة.
تستند محاسبة الكربون من استخراج المواد الخام إلى الهدم
تلزم متطلبات البصمة الكربونية المطوّرين بقياس الانبعاثات المتجسدة في مواد البناء واستهلاك الطاقة وعمليات المبنى والإبلاغ عنها والحد منها. والتقييم تقييمٌ لدورة الحياة، يغطي مراحل التصميم والإنشاء والتشغيل.
ويعني ذلك عملياً قياس الكربون الناتج عن استخراج المواد الخام، والتصنيع، والنقل، وأنشطة البناء، وتشغيل المبنى، وصيانته، وصولاً إلى الهدم أو إعادة التدوير. ويجب أن تصمد الأرقام أمام تدقيق طرف ثالث والمراجعات التنظيمية، مما يعني إشراك خبراء قادرين على إنتاج بيانات كربونية بصيغة قابلة للتحقق.
يجب أن توزّع الأحكام التعاقدية المسؤولية عن جمع بيانات الكربون، ومواعيد الإبلاغ النهائية، والتحقق بين الأطراف. فقد يتعاقد المطوّر مع شركة هندسية لإعداد تقييمات دورة الحياة، بينما يكون المقاول مسؤولاً عن تنفيذ التدابير التي تعالج الانبعاثات الزائدة.
تنشأ النزاعات عندما يتنازع الأطراف في دقة قياسات الكربون أو في تصنيف مصدرٍ للانبعاثات. ويجب أن يحدد العقد معايير القياس، وإجراءات حل النزاعات، وسبل الانتصاف، بما فيها العقوبات المحتملة أو الالتزامات التصحيحية.
ما الذي تستطيع الجهة التنظيمية فعله حين لا تصمد الأرقام
تمتلك السلطات التنظيمية في دولة الإمارات صلاحيات راسخة لمراجعة الامتثال لمتطلبات البصمة الكربونية. وقد يؤدي عدم الامتثال إلى عقوبات إدارية تشمل الغرامات، أو تعليق تصاريح البناء، أو أوامر بإيقاف أنشطة المشروع إلى حين استعادة الامتثال. وفي بعض الحالات، قد يؤدي الإخفاق في الامتثال إلى تقاضٍ تباشره الجهات التنظيمية أو أطراف ثالثة متضررة كالمستثمرين أو مجموعات المجتمع.
يُنصح المطوّرون بتشغيل أنظمة مراقبة مستمرة وإشراك مستشار قانوني للإشراف على مراجعات الامتثال. ويجب أن تتضمن العقود أيضاً بنوداً تلزم مقاولي الباطن والموردين بالتقيد بحدود الكربون، بحيث ينتشر الالتزام على امتداد السلسلة بدلاً من أن يستقر على عاتق المطوّر وحده.
المواد الخضراء تضع الامتثال في يد المورّد
يشجع قانون البناء بصافي الانبعاثات الصفرية بقوة على المواد الخضراء وسيلةً لخفض الانبعاثات الكربونية المتجسدة. وهذا التفضيل متجذرٌ في لوائح المشتريات التي تلزم المطوّرين باستيراد مواد حاصلة على شهادات في الاستدامة وقابلية إعادة التدوير والحد الأدنى من الأثر البيئي، مع رقابة على سلسلة التوريد مصممة لإبقاء اختيار المواد شفافاً وخاضعاً للمساءلة.
ولذلك يجب أن تتضمن عقود التوريد مواصفات تفصيلية بشأن معايير الاعتماد، ومتطلبات الاختبار، وإعداد تقارير الامتثال. وحين يورد المورّد مواد لا تستوفي شهادة الخضراء، قد يتعرض الوضع الامتثالي للمشروع بأكمله للخطر.
يجب على الفرق القانونية أن تبني بنود مشتريات تتضمن ضمانات وتعويضات وسبل انتصاف تعالج الامتثال لمتطلبات المواد الخضراء. وينبغي أن تلزم العقود الموردين بتقديم شهادة طرف ثالث للمواد كالأخشاب المعتمدة من مجلس إدارة الغابات (FSC) أو الفولاذ المعاد تدويره، وأن يعوضوا المطوّر عن الغرامات التنظيمية الناشئة عن عدم الامتثال. وقد يتغير التوريد في منتصف المشروع أيضاً، ويمنع بندٌ يسمح باستبدال المواد شريطة الامتثال لمتطلبات الاعتماد والحصول على موافقة مسبقة أن يتحول ذلك التغيير إلى إخفاق امتثالي.
التقنيات الاحتكارية وحقوق المورّد
تُدخل تقنيات البناء المستدام الاحتكارية، كمواد العزل المتقدمة أو تركيبات الخرسانة المحايدة كربونياً، الملكيةَ الفكرية إلى عقود التوريد والإنشاء. ويجب على المطوّرين والمعماريين إبرام اتفاقيات تسمح باستخدام هذه التقنيات مع حماية حقوق الملكية الفكرية للمورّد. وحين لا يتحقق هذا التوازن في التفاوض، فإن النزاع الذي يلي قد يؤخر الجداول الزمنية للمشروع أو يزيد التكاليف. وينبغي أن تحدد الاتفاقية بوضوح الحقوق وقيود الاستخدام والتزامات السرية المتعلقة بالتقنيات الخضراء الاحتكارية.
توزيع أعمال الكربون في العقد
يجب على المطوّرين دمج المتطلبات التنظيمية في المراحل الأولى من تخطيط المشروع والتصميم المعماري. فإشراك المستشار القانوني مبكراً يتيح تضمين استراتيجيات الامتثال في التصاميم المعمارية والإنشائية. ويشمل ذلك اختيار أنظمة بناء موفرة للطاقة، ودمج الطاقة المتجددة، ومواصفات مواد تستوفي متطلبات صافي الانبعاثات الصفرية. كما يقلل ذلك من مخاطر إعادة التصميم المكلفة أو إجراءات الإنفاذ بأثر رجعي.
ينبغي أن يوزّع الإطار التعاقدي مسؤوليات الاستدامة بوضوح بين المطوّرين والمقاولين والموردين والاستشاريين. ويشمل ذلك تحديد مقاييس الأداء، والجداول الزمنية لإعداد تقارير الكربون، والعقوبات على الإخفاق في تحقيق مستهدفات صافي الانبعاثات الصفرية. ويمكن أن تتضمن العقود شهادات قائمة على مراحل محددة، حيث يكون إنجاز مرحلة ما مشروطاً بالتحقق من الامتثال لمعايير البناء الأخضر.
يجب أن توفر بنود حل النزاعات آليات فعالة لحل الخلافات دون تأخير المشروع، كإجراءات حل النزاعات المتدرجة التي تبدأ بالتفاوض والوساطة قبل التحكيم أو التقاضي.
الالتزامات التي تمتد بعد التسليم
الامتثال التزامٌ مستمر يمتد إلى ما بعد الإنشاء ليشمل مرحلة تشغيل المبنى. وينبغي للمطوّرين تشغيل أنظمة مراقبة مستمرة لتتبع استهلاك الطاقة والانبعاثات، مدعومةً بمراجعات خارجية دورية، بينما يحافظ الإشراف القانوني على الوفاء بالتزامات الإبلاغ ومعالجة أي انحراف فوراً. وينبغي أن تتضمن العقود مع مديري العقارات ومشغلي المرافق بنود استدامة خاصة بها، بحيث يُحافظ على أداء صافي الانبعاثات الصفرية طوال دورة حياة المبنى.
الحوافز، والبند الذي يغطي تغيّر القانون
تقدم حكومة دولة الإمارات حوافز متنوعة لتشجيع البناء المستدام، كمنح لدمج الطاقة المتجددة أو رسوم مخفّضة للمشاريع الحاصلة على شهادات خضراء. ويجب على المستشار القانوني أن يبني المطالبة حول معايير الأهلية وأن يدير متطلبات التوثيق. ويمكن للهيكلة السليمة أن تعظّم المنفعة المالية مع تجنّب استرداد الحافز بسبب عدم الامتثال أو الإبلاغ المغلوط.
لوائح الاستدامة في دولة الإمارات تتطور بسرعة، مع احتمال زيادة الصرامة أو فرض متطلبات إبلاغ جديدة. ويجب على المستشار القانوني أن يجعل العقود وبرامج الامتثال قابلة للتكيف، بما يسمح بإعادة التفاوض أو التعديل لتعكس القوانين المتغيرة. ويمكن لبنود القوة القاهرة أو تغيّر القانون أن توفر آليات لتعديل الالتزامات أو الجداول الزمنية إذا أصبحت اللوائح أكثر تطلباً.
ما هو متوقع تالياً
تركز القوانين الحالية أساساً على الإنشاءات الجديدة. ويُتوقع أن تمتد اللوائح المستقبلية بمتطلبات صافي الانبعاثات الصفرية إلى المباني القائمة، ملزمةً بأعمال التحديث والتحسينات التشغيلية، مما يثير مسائل تقاسم التكاليف ومسؤوليات الامتثال بين المالكين والمستأجرين. وسيحتاج المستشارون القانونيون إلى بناء أطر تعاقدية توزع هذه الالتزامات الجديدة بعدل وتستبق النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين أو بين الشركاء في الملكية.
قد تشترط قوانين الاستدامة أيضاً مبادئ الاقتصاد الدائري على نحو متزايد — إعادة الاستخدام وإعادة التدوير وخفض المخلفات في البناء — مما سيدخل أحكاماً بشأن التفكيك واسترجاع المواد والإدارة المسؤولة للمخلفات في عقود التوريد والإنشاء.
تتحول المراقبة أيضاً إلى مسألة بيانات. فالتقنيات الرقمية كنمذجة معلومات البناء (BIM) وأجهزة استشعار إنترنت الأشياء (IoT) تعزز قدرات المراقبة والإبلاغ، وتثير في الوقت ذاته مسائل قانونية حول خصوصية البيانات وملكيتها والأمن السيبراني لم تجب عنها الممارسة التعاقدية والتنظيمية بعد.
الخدمات ذات الصلة: استكشف خدمة عقود الإنشاءات لدينا للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.
هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يشكل استشارة قانونية.
موارد إضافية
استكشف المزيد من رؤانا حول الموضوعات ذات الصلة:
