الإيجارات السكنية في الإمارات: حقوق المؤجر والمستأجر

تخضع الإيجارات السكنية في الإمارات أساسًا للقانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته اللاحقة. يشرح هذا الدليل حقوق المؤجر والمستأجر والتزاماتهما.

بقلم نور اتورنيز / 22 أغسطس 2026

روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant

الإيجارات السكنية في الإمارات: حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر

تخضع الإيجارات السكنية في دولة الإمارات العربية المتحدة لإطار قانوني مفصّل، يأتي في مقدمته القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات وتعديلاته اللاحقة. ويحدد هذا القانون حقوق المؤجرين والمستأجرين والتزاماتهم، ويهدف إلى إقامة علاقة متوازنة بين الطرفين والحد من النزاعات. ولا بد لكلا الطرفين من فهمه لحماية مصالحهما والحفاظ على سلامة الترتيبات الإيجارية.

يدخل المؤجر والمستأجر في العلاقة الإيجارية بأهداف مختلفة؛ فالمؤجر يسعى عادةً إلى الحفاظ على عقاره وضمان دخل إيجاري مستقر، أما المستأجر فيريد مسكنًا ملائمًا بتكلفة معقولة دون أن يتعرض لإخلاء غير مبرر أو لزيادات تعسفية في الإيجار. وللموازنة بين هذه المصالح، أقرت حكومة الإمارات تدابير مثل التسجيل الإلزامي لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، ووضع سقوف لزيادة الإيجار، وتحديد إجراءات الإخلاء. وتحمي هذه الأحكام المستأجرين من المعاملة غير المنصفة، وتصون في الوقت ذاته حقوق الملكية للمؤجرين.

ويتيح الفهم الواضح لقانون الإيجارات لكلا الطرفين إعداد عقود متوافقة تعكس المتطلبات القانونية وأوضاع السوق. ويتعين على الممارسين القانونيين وملاك العقارات إجراء العناية الواجبة على نحو دقيق عند صياغة العقود وتسوية النزاعات، حتى لا تتفاقم الخلافات. وعلى المستأجرين بالقدر نفسه معرفة حقوقهم كي لا يتعرضوا لممارسات استغلالية أو لإخلاء غير قانوني. ويتناول هذا المقال العناصر الرئيسية لقانون الإيجارات السكنية في الإمارات: حقوق المؤجر والمستأجر، والقيود على الإيجار، وإجراءات الإخلاء، والأساليب القانونية العملية لإدارة العلاقات الإيجارية.

كما تؤدي تسوية النزاعات دورًا مهمًا في الخلافات الإيجارية؛ إذ يمكن للوسائل البديلة مثل الوساطة والتحكيم أن تساعد الطرفين على تجنب المواجهة وحل النزاعات بكفاءة. وتقدم نور اتورنيز، بخبرتها في التقاضي التجاري والتحكيم الدولي والقانون العقاري، المشورة لعملائها في مسائل الإيجارات السكنية في الإمارات.

القانون رقم (26) لسنة 2007 والتسجيل لدى RERA

يُعد القانون رقم (26) لسنة 2007 التشريع الأساسي المنظم لعقود الإيجار السكني في دبي وعدد من الإمارات الأخرى. وهو ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، وقد صدر لإرساء نظام متوازن وقابل للتنفيذ يحد من اختلال القوة التفاوضية. ومن أهم أحكامه التسجيل الإلزامي لعقود الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).

ويُضفي التسجيل لدى RERA طابعًا رسميًا على عقود الإيجار ضمن نظام مركزي، مما يعزز الشفافية ويقلل مخاطر العقود المزورة أو غير الموثقة توثيقًا كافيًا. ويُلزَم المؤجرون والمستأجرون بتسجيل العقود خلال مدة محددة، وهو ما يمكّن RERA من مراقبة الالتزام بقوانين الإيجار، بما في ذلك سقوف الإيجار وإجراءات الإخلاء. وقد يترتب على عدم التسجيل فرض غرامات وبطلان العقود، ولذلك فإن الإجراءات الشكلية لها أهميتها.

ويحدد القانون رقم (26) لسنة 2007 أيضًا الحالات التي تجوز فيها زيادة الإيجار؛ إذ يضع القانون معادلة تستند إلى متوسط مؤشر الإيجارات الذي تنشره RERA، بهدف منع الزيادات التعسفية التي قد تزعزع استقرار سوق الإيجار السكني. ويرمي هذا الضبط إلى الموازنة بين مصلحة المؤجر في الدخل الإيجاري ومصلحة المستأجر في السكن الميسور. كما ينظم القانون إجراءات تجديد العقد وحق المستأجر في تجديد الإيجار وفق شروط معينة، مما يقلل النزاعات عند انتهاء العلاقة الإيجارية.

وإلى جانب قانون الإيجارات، تشرف RERA على تسوية النزاعات من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية، وهو جهة إدارية تفصل في الخلافات الناشئة عن عقود الإيجار. ويوفر المركز حلولًا سريعة وقليلة التكلفة، ويُولي الوساطة أولوية قبل التقاضي. ويخفف ذلك العبء عن المحاكم ويحد من التقاضي الخصومي، مما يجعله ركنًا أساسيًا في منظومة الإيجارات في الإمارات.

القيود على زيادة الإيجار والنزاعات الإيجارية

من السمات الرئيسية لقانون الإيجارات السكنية في الإمارات تقييد زيادة الإيجار، بهدف الحفاظ على عدالة سوق الإيجار والحد من تضخم الإيجارات الذي يصيب المستأجرين بأشد الضرر. ويفرض القانون سقوفًا صريحة للزيادات المسموح بها، استنادًا إلى القيمة الإيجارية القائمة كما يحددها مؤشر RERA المنشور. وتسهم هذه الحدود في استقرار قطاع الإيجار السكني، ولا سيما في أوقات التقلب الحاد في الطلب.

ويتعين على المؤجرين التقيد التام بنسب الزيادة المقررة عند تجديد عقود الإيجار. فعلى سبيل المثال، إذا وقع الإيجار الحالي ضمن شريحة معينة، فقد يقيد القانون الزيادة بنسبة قصوى تتراوح غالبًا بين صفر و20% بحسب سعر السوق وفق المؤشر. ويحمي ذلك المستأجرين من الأعباء المالية المفرطة، ويتيح في الوقت نفسه للمؤجرين عائدًا معقولًا على عقاراتهم. ويجوز للمستأجرين الطعن في الزيادات التي تتجاوز السقوف بتقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.

وكثيرًا ما تضع نزاعات زيادة الإيجار المؤجرين الساعين إلى عوائد أعلى في مواجهة المستأجرين الذين يحاولون تجنب تكاليف لا قِبَل لهم بها. ويؤدي المستشار القانوني هنا دورًا حاسمًا بصياغة عقود تحدد بوضوح بنود تعديل الإيجار وشروطه. فدقة الصياغة ضرورية للوصول إلى عقود قابلة للتنفيذ تستبق الخلافات وتبين طريقة حلها.

ويُلزم القانون المؤجرين كذلك بإخطار المستأجرين مسبقًا بأي زيادة في الإيجار، وعادةً ما يكون ذلك قبل 90 يومًا من انتهاء مدة العقد. وتمنح مهلة الإخطار هذه المستأجرين وقتًا كافيًا لدراسة خياراتهم وتقرير التجديد أو الانتقال. وقد يؤدي عدم الإخطار على الوجه الصحيح إلى بطلان زيادة الإيجار، مما يحمي المستأجرين من الصدمات المالية المفاجئة.

إجراءات الإخلاء وحماية المستأجر

يخضع الإخلاء من العقارات السكنية في الإمارات لإجراءات قانونية صارمة، توازن بين حق المؤجر في استرداد عقاره وحماية المستأجر من الإخلاء التعسفي. ويضع القانون مسارًا واضحًا يجب على المؤجر اتباعه لإخلاء المستأجر بصورة قانونية، بما يحول دون إساءة استعمال الحق والإخلاء غير القانوني.

ويجب أن يستند المؤجر الذي يطلب إخلاء المستأجر إلى سبب مشروع ينص عليه القانون، ومن أكثر هذه الأسباب شيوعًا عدم سداد الإيجار، أو الإضرار بالعقار، أو رغبة المؤجر في شغل العقار لاستعماله الشخصي. وتبدأ الإجراءات عادةً بإخطار رسمي يُوجَّه إلى المستأجر يبين السبب، ويحدد عند الاقتضاء مهلة لتدارك المخالفة. فإن لم يمتثل المستأجر، جاز للمؤجر رفع دعوى إخلاء أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

ويفصل المركز في دعاوى الإخلاء ويكفل النظر في حقوق الطرفين بحياد. ويحق للمستأجرين الاعتراض على دعاوى الإخلاء وتقديم الأدلة لدحض ادعاءات المؤجر. كما يشجع المركز على الوساطة قبل الجلسات الرسمية، سعيًا إلى التسويات الودية والحد من التقاضي.

وتتمتع أوامر الإخلاء الصادرة عن المركز بقوة قانونية، ويمكن تنفيذها بواسطة شرطة دبي أو غيرها من الجهات المختصة. ويضمن هذا التنفيذ الالتزام بالأحكام، فيحمي حقوق الملكية للمؤجرين ويصون المستأجرين في الوقت ذاته من الإخلاء غير القانوني أو القسري. ويستطيع المستشار القانوني ذو الخبرة في القانون العقاري إعداد الدفوع أو الدعاوى في إجراءات الإخلاء لحماية مصالح موكله.

حماية حقوق المؤجر والمستأجر في الإيجار السكني

يتطلب قانون الإيجارات السكنية في الإمارات نهجًا قانونيًا يستبق النزاعات ويعالج المشكلات قبل أن تتفاقم. ويتعين على المؤجرين والمستأجرين على حد سواء اتخاذ الاحتياطات اللازمة عند صياغة عقود الإيجار وتسجيلها لدى RERA وإدارة تجديدها أو إنهائها.

فبالنسبة إلى المؤجرين، ينبغي أن تتضمن العقود بنودًا واضحة بشأن احتساب الإيجار وجداول السداد ومسؤوليات الصيانة وأسباب الإخلاء. فدقة الصياغة تقلل الغموض، ومعه خطر النزاعات. ومن المستحسن أيضًا صياغة أحكام تتوافق مع الحدود القانونية لزيادة الإيجار ومُهَل الإخطار بالتجديد، حتى لا تُبطَل الشروط.

أما المستأجرون، فعليهم التأكد من أن عقودهم تعكس حقوقهم في الإخطار الكافي وسقوف الإيجار وصيانة العقار. ومن شأن مراجعة المحامي للعقد أن تكشف مخاطر مثل البنود المجحفة أو عدم استيفاء متطلبات التسجيل لدى RERA. كما أن معرفة إجراءات الإخلاء وخيارات تسوية النزاعات تساعد المستأجرين على التصرف بفاعلية إذا نشأ خلاف.

وعند وقوع النزاعات، قد تكون الوسائل البديلة لتسوية النزاعات مثل الوساطة أو التحكيم مفيدة. ويوفر التحكيم على وجه الخصوص ساحة محايدة لحل النزاعات الإيجارية المعقدة بكفاءة، بعيدًا عن المدد الطويلة المعتادة في التقاضي. وتقدم نور اتورنيز خدمات متخصصة في التحكيم والتحكيم الدولي، وتساعد عملاءها على اختيار وسائل تسوية النزاعات التي تحافظ على العلاقات التجارية وتخفض تكاليف التقاضي. ولمزيد من المعلومات، اطلعوا على خدمات التحكيم الدولي.

وقد يحتاج المؤجرون والمستأجرون المنخرطون في نزاعات إيجارية أيضًا إلى تمثيل في التقاضي التجاري أو غيره من جهات تسوية النزاعات. وتعمل نور اتورنيز في هذه المجالات، مع تركيز على القانون العقاري وصياغة العقود، لبناء استراتيجيات قانونية شاملة تصون حقوق العملاء وتحد من المخاطر. ولمزيد من التفاصيل، تفضلوا بزيارة صفحتي التقاضي التجاري وتسوية النزاعات.

الخلاصة

صُمم إطار الإيجارات السكنية في الإمارات لإقامة علاقة متوازنة ومستقرة بين المؤجرين والمستأجرين، بأنظمة تعالج اختلال القوة التفاوضية. ويحدد القانون رقم (26) لسنة 2007، مدعومًا بالتسجيل لدى RERA وتدابير ضبط الإيجار، حقوقًا والتزامات واضحة لكلا الطرفين، فيما توفر إجراءات الإخلاء وآليات تسوية النزاعات سبلًا منظمة لمعالجة الخلافات.

ويتعين على المؤجرين والمستأجرين على حد سواء فهم هذه المتطلبات القانونية والامتثال لها لتجنب النزاعات وضمان استدامة الترتيبات الإيجارية. وتساعد المشورة القانونية السليمة والصياغة الدقيقة للعقود العملاء على إبرام عقود إيجار تستوفي المتطلبات القانونية وتحمي مصالحهم.

وتجمع نور اتورنيز بين الخبرة في القانون العقاري والتحكيم وتسوية النزاعات لتقديم دعم قانوني عملي يلائم تعقيدات الإيجارات السكنية في الإمارات. وبفضل استراتيجيات قانونية مدروسة، يستطيع العملاء التعامل مع سوق الإيجار بثقة، مطمئنين إلى أن حقوقهم مصونة والتزاماتهم مستوفاة.

خدمات ذات صلة: اطلعوا على خدمات نزاعات المؤجرين والمستأجرين في دبي للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.

إخلاء المسؤولية: هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يُعد استشارة قانونية.

مصادر إضافية

تواصلوا مع نور اتورنيز

للحصول على مشورة قانونية مصممة لاحتياجاتكم بشأن نزاعات الإيجار السكني أو صياغة العقود، تواصلوا مع نور اتورنيز. يستطيع فريقنا مساعدتكم على إدارة المخاطر القانونية وحماية حقوقكم بصفتكم مؤجرين أو مستأجرين في ظل الإطار التنظيمي في الإمارات. تفضلوا بزيارة نور اتورنيز لحجز استشارة.