التطوير العقاري في مركز دبي المالي العالمي (DIFC): الدليل الشامل

سجل عقاري خاص به، داخل دبي

الأراضي الواقعة داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) لا تُسجَّل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بل لدى مسجّل الأملاك العقارية الخاص بالمركز، بموجب تشريع الملكية العقارية في المركز، ويكون لسند الملكية الناتج أثره في ظل قانون المركز. والمنازعات المتعلقة بذلك السند من اختصاص محاكم مركز دبي المالي العالمي. وكل ما عداه تقريبًا من جوانب التطوير هنا يتفرع عن هذه الحقيقة الواحدة.

المركز ولاية قضائية تعمل بالقانون العام، بتشريعات مكتوبة باللغة الإنجليزية، وله محاكمه الخاصة وجهته التنظيمية المالية الخاصة، وهي سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA). والمطوّر العقاري القادم من البر الرئيسي في دبي يحمل معه افتراضات خاطئة: فإجراءات التسجيل وحزمة الضمانات وآليات التملّك بالوحدات ومركز العيوب كلها مختلفة.

من يجوز له التملك، وبأي صيغة

التملك داخل مركز دبي المالي العالمي متاح دون قيد على الجنسية، وهو متاح للشركات كما للأفراد. ويسجّل السجل حقوق الملكية التامة والإيجار طويل الأمد، والسجل — لا العقد — هو الذي يحدد الحق القانوني. فاتفاقية بيع موقعة لم تصل إلى المسجّل لم تنقل شيئًا.

ولأن المركز نظام قانون عام، تنطبق التمييزات الإنجليزية المعروفة: يمكن فصل الملكية القانونية عن الملكية المستفيدة، والائتمانات معترف بها، والحقوق كالارتفاقات والتعهدات المقيدة تتصرف كما يتوقع المحامي الإنجليزي لا كما يعاملها القانون المدني الإماراتي في النظام المحلي. وهذه ميزة للهياكل المؤسسية، وفخ لكل من يصيغ من سوابق النظام المحلي.

التطوير على مساحة ثابتة

مركز دبي المالي العالمي منطقة صغيرة محددة شُيّد معظمها، وهذا يشكّل معنى "التطوير" هنا. فمعظم المشاريع ليست أبراجًا على أرض بكر، بل إعادة تطوير وتجديد وتقسيم مبانٍ قائمة إلى تشكيلات جديدة قابلة للتأجير. والتخطيط العام ومراقبة التطوير من اختصاص سلطة مركز دبي المالي العالمي، وتُعتمد الأعمال داخل المركز عبر إجراءاتها لا عبر المسار البلدي في دبي.

والنتيجة العملية هي أن مخاطرة التوقيت في مشروع بالمركز تكمن عادةً في الوصول والتنفيذ على مراحل والتعامل مع المساحات المجاورة المشغولة، لا في تجميع الأراضي. وينبغي أن تُكتب العقود حول تلك المخاطر — تواريخ التسليم، وساعات العمل، وحدود الضجيج والاهتزاز، وقطع الخدمات المشتركة — لا حول مخاطر الاستحواذ على الأراضي التي تهيمن على اتفاقيات التطوير في النظام المحلي.

التملّك بالوحدات والمباني متعددة المستأجرين

لمركز دبي المالي العالمي نظامه الخاص للتملّك بالوحدات في المباني المملوكة لعدة ملاك، بمخطط تملّك بالوحدات مسجّل، وأجزاء مشتركة، وهيئة ملاك، وآلية لرسوم الخدمات. وقرارات المطوّر العقاري الحقيقية تُتخذ عند رسم ذلك المخطط: ما المشترك، وما الحصري، وكيف يُوزَّع الرسم، وما السيطرة التي يحتفظ بها المطوّر بعد بيع آخر وحدة.

وتلك الخيارات تلزم طويلًا بعد التسليم، ويصعب التراجع عنها لأن التراجع يحتاج إلى الملاك. وإحكام وثائق التملّك بالوحدات يستحق من العناية القانونية أكثر مما يستحقه عقد بيع أي وحدة منفردة.

مسؤولية العيوب هي ما تتفاوض عليه

هذا هو الفرق الأكثر إغفالًا. ففي النظام المحلي، يفرض القانون المدني قواعد آمرة على عقود الأشغال، بما فيها المسؤولية العشرية عن العيوب الإنشائية، ولا يجوز للطرفين الاتفاق على مخالفتها. أما عقد الإنشاء الذي يحكمه قانون مركز دبي المالي العالمي فلا يستورد تلك القواعد الاتحادية تلقائيًا؛ بل مركز العيوب وسقوف المسؤولية والاستثناءات ومدة التقادم هي إلى حد كبير ما يقوله العقد.

وهذا حماية أو مخاطرة بحسب الجهة التي تقف عليها من العقد. فرب العمل الذي يوقّع عقد بناء يحكمه قانون المركز مفترضًا أن وراءه سبيل انتصاف قانونيًا ممتدًا للعيوب الإنشائية قد يجد أن لا شيء وراء فترة مسؤولية العيوب التعاقدية أصلًا. والعلاج أن يُصاغ العقد لذلك: ضمانات تبعية، وتأمين عشري حيث يطلبه المقرضون، وأحكام استمرار سريان واضحة.

أين تظهر سلطة دبي للخدمات المالية — وأين لا تظهر

بناء العقارات وبيعها في مركز دبي المالي العالمي ليس بذاته خدمة مالية خاضعة للتنظيم. أما بيع الحقوق في العقارات بوصفها استثمارًا فعادةً ما يكون كذلك. فالصندوق الذي يحوز عقارات في المركز أو في أرجاء دولة الإمارات ويُدار أو يُسوَّق من المركز يقع ضمن نظام الصناديق التابع لسلطة دبي للخدمات المالية، وما يترتب على ذلك من آثار على ترخيص المدير وهيكل الصندوق وكيفية عرض وحداته.

وعلى المطوّرين الذين يهيكلون مشروعًا حول رأس مال خارجي أن يختبروا الترتيب في مواجهة هذا الخط مبكرًا؛ فالتمييز بين بيع وحدات وبيع حصص مشاركة في مشروع ليس واضحًا دائمًا في ورقة الشروط، والجواب التنظيمي يغيّر الهيكل كله.

العقود والمحاكم والتنفيذ

يمنح قانون العقود في مركز دبي المالي العالمي الطرفين حرية واسعة، وتطبّقه محاكم المركز باللغة الإنجليزية وبالإجراءات المتبعة في القانون العام. كما يبقى المركز متاحًا مقرًّا للتحكيم. وقد ألغى المرسوم رقم (34) لسنة 2021 الصادر في دبي محكمة تحكيم مركز دبي المالي العالمي — محكمة لندن للتحكيم الدولي (DIFC-LCIA) ونقل أعباء دعاواها إلى مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC)، غير أن ما أُغلق هو مؤسسة لا مقر: فالأطراف لا يزالون يسمّون مركز دبي المالي العالمي مقرًّا ويديرون التحكيم بموجب قواعد مركز دبي للتحكيم الدولي أو قواعد مؤسسة أخرى. والمحافظة على هذا التمييز في الصياغة مهمة، لأن المقر لا المؤسسة هو الذي يحدد أي محكمة تشرف على التحكيم وتنظر أي طعن في الحكم.

وكثيرًا ما تحتاج الأحكام القضائية وأحكام التحكيم إلى التنفيذ على أصول خارج المركز، وهو إجراء مستقل له نظامه الخاص. فابنِ مسار التنفيذ في الصفقة، لا في النزاع. ويتولى فريق تسوية المنازعات العقارية لدينا تلك الخطوة بقدر ما يتولى المطالبة الأصلية.

الخطأ الذي يتكرر

لكل مشكلة وردت أعلاه الأصل ذاته تقريبًا: مستند كُتب لنظام ويُستخدم في الآخر. فاتفاقية بيع معدة للنظام المحلي تفترض نقلًا لدى دائرة الأراضي والأملاك. وعقد بناء معد للنظام المحلي يفترض أن القانون المدني يقف وراءه. وصك ضمان معد للنظام المحلي يفترض تسجيلًا لا مدخل له في سجل مركز دبي المالي العالمي. ولا شيء من هذه يفشل ظاهريًا عند التوقيع؛ إنما يفشل لاحقًا، في اللحظة التي يحتاج فيها أحدٌ إلى السجل أو الضمانة أو الضمان ليعمل فعلًا.

ومن ثم فالمراجعة القانونية هنا أقل ارتباطًا بالتفاوض بشراسة وأكثر ارتباطًا بتحديد النظام الذي كُتب له كل مستند، وما إذا كانت الصفقة تحتاج إلى مستند مطابق على الجانب الآخر من الحد. ويعمل فريق الخدمات القانونية العقارية لدينا على عمليات الاستحواذ في مركز دبي المالي العالمي وعقود التطوير ووثائق التملّك بالوحدات وعقود الإيجار، وعلى ترتيبات النظام المحلي التي تقف إلى جانبها.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض التعريف العام فحسب ولا تشكل استشارة قانونية. وعلى القرّاء طلب المشورة القانونية المتخصصة المصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استنادًا إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز