هل يمكن للمالك رفع الإيجار في دبي؟ دليل قانوني شامل

يجوز للمالك رفع الإيجار في دبي فقط وفق الشروط والإجراءات المنصوص عليها في قانون الإيجارات الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 33 لسنة 2008 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر) والمرسوم رقم 43 لسنة 2013 الذي يحدد مؤشر إيجار دبي (RERA) ويحدد نسب الزيادة المسموح بها عند تجديد العقد، مع ضرورة إعطاء إشعار مسبق لا يقل عن 90 يوماً قبل انتهاء العقد.

ما هي الشروط التي يجوز بموجبها للمالك زيادة الإيجار في دبي؟

يجوز للمالك زيادة الإيجار عند تجديد العقد فقط إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط الإيجارات المماثلة وفق مؤشر RERA، ووفقاً للنسب المحددة في المرسوم 43/2013، ويجب أن يُرسل إشعار بالإيجار الجديد قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد الحالي.

يسمح قانون الإيجارات الإماراتي للمؤجر بطلب تعديل الإيجار عند انتهاء العقد، وليس خلال مدة العقد ما لم يتفق الطرفان على زيادات متفق عليها مسبقاً في العقد. يحدد المرسوم رقم 43/2013 شرائح زيادة الإيجار بناءً على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط مؤشر RERA: لا زيادة إذا كان الإيجار أقل من أو يساوي 10٪ تحت المؤشر؛ 5٪ إذا كان بين 11-20٪ تحت المؤشر؛ 10٪ إذا كان بين 21-30٪ تحت المؤشر؛ 15٪ إذا كان بين 31-40٪ تحت المؤشر؛ و20٪ إذا كان أكثر من 40٪ تحت المؤشر. يجب أن يكون الإشعار مكتوباً ومُسلَّمًا للطريقة المعترف بها قانونياً (مثل البريد المسجّل أو التسليم اليدوي مع إشعار استلام) ويُرسل قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد؛ وإلا يُعتبر العقد متجدداً بنفس الإيجار القديم وفقاً للمادة 13-14 من قانون الإيجارات.

ما هي الإجراءات التي يجب على المالك اتباعها لرفع الإيجار قانونياً؟

على المالك أولًا مراجعة عقد الإيجار للتأكد من عدم وجود بند يمنع الزيادة خلال المدة، ثم حساب النسبة المسموحة زيادة باستخدام مؤشر RERA الساري وتاريخ العقد، وإعداد إشعار يحدد الإيجار الجديد وتاريخ سريانه، وتقديمه للمستأجر قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد الحالي، والاحتفاظ بنسخة منه كإثبات للالتزام بالإجراءات القانونية.

أولاً، يجب على المالك التأكد من أن عقد الإيجار لا يتضمن بنداً يحدد زيادة ثابتة خلال المدة (مثل زيادة سنوية متفق عليها)، وإلا فإن أي زيادة خلال المدة تكون باطلة ما لم يوافق المستأجرً. ثانياً، يحصل المالك على نسخة حديثة من مؤجر RERA من موقع مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) أو من خلال تطبيق Dubai REST، ويطبق الشريحة المناسبة وفقاً للمستوى الذي يقع فيه الإيجار الحالي مقارنة بالمؤشر. ثالثاً، يُعدّ إشعار كتابي يحتوي على: (1) بيانات العقد (رقم العقد، أطرافه، العقار)؛ (2) الإيجار الحالي والإيجار المقترح وفقاً للنسبة المسموحة؛ (3) تاريخ سريان الإيجار الجديد (يجب أن يكون بعد انتهاء العقد الحالي)؛ (4) بيان بأن الزيادة تتماشى مع المرسوم 43/2013 وإشعار لمدة 90 يوماً. أخيراً، يُرسل الإشعار عبر وسيلة تُثبت الاستلام (بريد مسجّل، أو تسليم يدوي مع إيصال استلام)، ويحتفظ المالك بنسخة منه؛ إذا لم يُلتزم بالإشعار في الوقت المحدد، فإن العقد يجدد تلقائياً بنفس الشروط والإيجار القديم وفقاً للمادة 6 من قانون الإيجارات.

ماذا يحدث إذا لم يُعطِ المالك إشعاراً كافياً قبل رفع الإيجار؟

إذا لم يُعطِ المالك إشعاراً بالإيجار الجديد قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، فإن العقد يُعتبر متجدداً بنفس الإيجار والشروط الأصلية، ولا يمكن للمالك فرض الزيادة بشكل رجعي أو طلب فرق الإيجار عن الفترة التي تلي انتهاء العقد دون موافقة المستأجر.

وفقاً للمادة 13-14 من قانون الإيجارات الإماراتي، فإن أي طلب لتعديل الإيجار يجب أن يسبقه إشعار لمدة لا تقل عن 90 يوماً قبل تاريخ انتهاء العقد؛ وبالتالي عدم الالتزام بهذا الشرط يجعل الطلب غير صالح أمام مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC). في الممارسة العملية، إذا حاول المالك رفع الإيجار دون إعطاء الإشعار الكافي، يحق للمستأجر الاعتراض أمام RDC، والذي سيُطبق حكم التجديد التلقائي بنفس الإيجار القديم، وقد يُلزم المالك بدفع تكاليف الإجراءات إذا ثبت أن الطلب كان تعسفياً. لا توجد غرامات محددة قانونياً لعدم إعطاء الإشعار، لكن فقدان الحق في الزيادة وتعرض المالك لتكاليف التقاضي يُعتبر نتيجة مباشرة للمخالفة.

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار خلال مدة العقد إذا اتفق الطرفان على ذلك مسبقاً؟

نعم، إذا تضمن عقد الإيجار بنداً يحدد زيادة سنوية أو دورية متفق عليهاياً بين المؤجر والمستأجر، فإن هذه الزيادة تُعتبر سارية خلال مدة العقد ولا تخضع لحدود مؤشر RERA أو متطلبات الإشعار المسبقة، بشرط أن يكون البند واضحاً، محدّداً، ولا يتعارض مع أي حكم إلزامي في القانون.

يسمح قانون الإيجارات الإماراتي للأطراف باتفاقي على زيادة إيجار خلال مدة العقد، شريطة أن يكون الاتفاق مُدرجاً في العقد الأصلي أو مضافاً إليه تعديلي موثّق قبل سريان الزيادة. يُستثنى هذا الاتفاق من أحكام المرسوم 43/2013 التي تُطبق فقط على تجديد العقد أو على طلبات تعديل الإيجار التي لا تستند إلى اتفاقي مسبق. ومع ذلك، يجب أن يكون البند متوافقاً مع المادة 4 من القانون التي تتطلب تسجيل العقد في نظام Ejari؛ أي تعديل على الإيجار يجب أن يُسجَّل أيضاً في Ejari ليكون قابلاً للتنفيذ أمام RDC. إذا لم يُسجَّل التعديل، قد يُعتبر غير ملزم أمام الجهات القضائية، ويظل الإيجار القديم هو الساري قانوناً.

ما هي الخيارات المتاحة للمستأجر إذا اعتبر أن الزيادة غير قانونية؟

يمكن للمستأجر الاعتراض أمام مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC) خلال 30 يوماً من استلام إشعار الزيادة، وتقديم الأدلة التي تُظهر أن الزيادة تتجاوز الحدود المسموحة وفق مؤشر RERA أو أن الإشعار لم يُقدَّم وفقاً للمتطلبات القانونية، والطلب بإلغاء الزيادة واستمرار العقد بالإيجار القديم.

عند استلام إشعار زيادة الإيجار، يملك المستأجر الحق في تقديم شكوىية إلى RDC مرفقةً بنسخة من عقد الإيجار، وإشعار الزيادة، وأي إثبات يُظهر أن الإيجار الحالي أعلى من الحد المسموح به حسب مؤشر RERA (مثل تقارير إيجار مماثلة أو شهادة من مكتب تقييم عقارات معتمد). يجب تقديم الشكوى خلال ثلاثين (30) يوماً من تاريخ استلام الإشعار؛ بعد هذه المدة قد يفقد المستأجر حقه في الاعتراض وفقاً للإجراءات أمام RDC.سيجري المركز وساطة أولاً؛ إذا فشل التسوية، تُحال القضية إلى اللجنة القضائية التي سيُطبق أحكام قانون الإيجارات والمرسوم 43/2013، وقد يُصدر قراراً بإلغاء الزيادة وتأكيد استمرار العقد بالإيجار الأصلي، مع احتمال إلزام المالك بدفع رسوم القضية إذا ثبت أن الطلب كان غير مبرر.لا توجد رسوم محكمة محددة مسبقاً؛ لكن RDC قد تفرض رسوم إدارية بحسب قيمة المطالبة، والتي تُنشر على موقعها الإلكتروني وتخضع للتحديث الدوري.

كم من الوقت يستغرق حل نزاع زيادة الإيجار أمام RDC؟

عادةً ما تستغرق إجراءات تسوية النزاع أمام RDC من شهرين إلى أربعة أشهر من تاريخ تقديم الشكوى، حسب تعقيد القضية وتوفر الأدلة، وقد تُمدد إذا طلب الطرفان مهلة إضافية لتقديم مستندات أو إذا استدعى الأمر جلسة استماع إضافية.

بعد تقديم الشكوى، يُحدد RDC موعداً لجلسة التوفيق الأولية خلال أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع؛ إذا لم يُحل النزاع في التوفيق، تُحدد جلسة الاستماع الأولى خلال أربعة إلى ستة أسابيع من تاريخ تقديم الشكوى. قد تستغرق كل جلسة من ساعة إلى ثلاث ساعات حسب عدد الشهود ومقدار الأدلة. في الحالات التي تتطلب شهادات خبراء عقارية أو تقارير تقييم، قد يضيف الطرفان من أسبوعين إلى أربعة أسابيع للحصول على هذه التقارير، ما يمدد الإطار الزمني الإجمالي.في المجمل، تشير الإحصاءات الصادرة عن RDC إلى أن متوسط مدة البت في نزاعات الإيجار يتراوح بين 60 و120 يوماً، ولا توجد ضمانات قانونية لتقليل هذه المدة؛ أي تقدير لفترة أقصر يكون تخمينياً وغير مستند إلى مصدر رسمي.

ما هي الوثائق التي يجب على المالك والمستأجر قبل اللجوء إلى RDC؟

يجب على المالك تقديم نسخة من عقد الإيجار المسجَّل في Ejari، وإشعار الزيادة مع إثبات التسليم، وأي تقارير أو بيانات تُظهر تطبيق مؤجر RERA الصحيح؛ بينما يجب على المستأجر تقديم عقد الإيجار، وإشعار الزيادة، وأي أدلة تُظهر أن الإيجار الحالي يتجاوز الحدود المسموحة وفق مؤجر RERA أو أن الإشعار لم يُقدَّم وفقاً للمتطلبات القانونية.

للمالك: (1) عقد الإيجار الأصلي أي تعديلي موثق ومُسجَّل في Ejari؛ (2) نسخة من إشعار الزيادةي؛ (3) إثبات تسليم الإشعار (إيصال بريد مسجّل، أو تسليم يدوي مع إشعار استلام)؛ (4) تقرير من مؤجر RERA يوضح الشريحة المطبقة والإيجار المقترح وفقاً للمرسوم 43/2013؛ (5) أي مراسلات مع المستأجر تُظهر ة التوفيق قبل اللجوء إلى RDC.
للمستأجر: (1) عقد الإيجار المسجَّل في Ejari؛ (2) نسخة من إشعار الزيادة المستلم؛ (3) إثبات أن الإيجار الحالي أعلى من الحد المسموح به حسب مؤجر RERA (مثل تقارير إيجار مماثل من مصادر معتمدة أو تقييم من مُقيم عقاري مرخص)؛ (4) أي دليل على عدم الالتزام بمهلة الـ 90 يوماً (مثل إيصال استلام)؛ (5) مراسلات تُظهر اعتراض المستأجر على الزيادة قبل تقديم الشكوى.
يجب أن تكون جميع الوثائق واضحة، قابلة للقراءة، ومترجمة إلى العربية إذا كانت بلغة أخرى، لأن العربية هي النص المعتمد في الإجراءات أمام RDC وفقاً لمبدأ أن النص العربي للتشريعات الصادرة في الجريدة الرسمية هو المرجعية العليا.

ما هي التكاليف المتوقعة لطرفَي النزاع أمام RDC؟

لا يفرض RDC رسوم دعوى ثابتة؛ بل يتقاضى رسوم إدارية تُحسب كنسبة مئوية من قيمة المطالبة (عادةً ما تتراوح بين 5٪ و10٪)، بالإضافة إلى رسوم محاماة إذا اختار الطرف تمثيلاً قانونياً، ورسوم محتملة لخبراء عقاريين أو مترجمين إذا لزم الأمر.

وفقاً لنشرة إجراءات RDC المنشورة على موقعها الإلكتروني، تُفرض رسوم إدارية على كل مطالبة تُقدَّر بنسبة محددة من قيمة المطالبة حسب حد أدنى وحد أقصى يُحدَّد سنوياً؛ على سبيل المثال، قد تكون النسبة 7٪ مع حد أدنى 500 درهم وحد أقصى 5000 درهم، لكن هذه الأرقام قابلة للتغيير ولا تُنشر كأرقام ثابتة في التشريع. لذلك لا يمكن إعطاء رقم دقيق دون الرجوع إلى المصدر الرسمي الأحدث. تكاليف المحاماة تتفق عليها الأطراف مع محاميهم وتختلف حسب خبرة المحامي وتعقيد القضية؛ لا توجد تعريفة قانونية تُحدِّد أتعاب المحامين في قضايا الإيجار. إذا استدعى الأمر خبراء عقاريين لتقدير قيمة الإيجار العادل أو لتطبيق مؤجر RERA، فإن أتعاب هؤلاء الخبراء تُتفق عليها مباشرةً وتضاف إلى التكاليف الإجمالية.جميع هذه التكاليف تُدفع من قبل الطرف الذي يخسر القضية عادةً، إلا إذا اتفق الطرفان على توزيعها بطريقة أخرى في اتفاق تسوية.

هل هناك أي فرق بين القواعد التي تحكم الإيجارات في دبي والقواعد التي تطبق في الإمارات الأخرى؟

نعم، بينما يُطبق قانون الإيجارات الاتحادي رقم 33 لسنة 2008 على جميع الإمارات، فإن كل إمارة قد تصدر قرارات محلية تحدد آليات تطبيق المؤشر أو تفاصيل الإجراءات؛ في دبي، يكون المؤجر هو RERA وتطبق أحكام المرسوم 43/2013، بينما قد تستخدم الإمارات الأخرى مؤشرات مختلفة أو لا تفرض حدوداً محددة على الزيادة عند التجديد.

القانون الاتحادي رقم 33 لسنة 2008 يُحدد الإطار العام لعلاقة المؤجر والمستأجر في جميع الإمارات، ويترك للسلطات المحلية صلاحية إصدار قرارات تُحدد آليات حساب الإيجار العادل وإجراءات التجديد. في دبي، أصدرت هيئة تنظيم العقارات (RERA) المرسوم رقم 43 لسنة 2013 الذي يُلزم باستخدام مؤجر RERA لتحديد حدود الزيادة عند تجديد العقد، ويحدد نسباً محددة وفقاً لمستوى انخفاض الإيجار الحالي عن المؤشر. في إمارات مثل أبوظبي أو الشارقة، قد لا يكون هناك مؤشر موحد مماثل، أو قد تُطبق حدوداً مختلفة حسب القرارات الصادرة عن الدوائر المحلية للعقارات. لذلك، عند التعامل مع عقارات في إمارة أخرى غير دبي، يجب التحقق من القرارات المحلية الصادرة عن الجهة المختصة في تلك الإمارة (مثل دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي) لتحديد ما إذا كان هناك مؤشر إيجار معمول به وما هي النسب والإجراءات المطلوبة.

ما هو أثر عدم تسجيل عقد الإيجار في Ejari على حق المالك في طلب زيادة الإيجار؟

عقد الإيجار غير المسجل في Ejari لا يُقبل أمام RDC كن للعلاقة الإيجارية، وبالتالي لا يمكن للمالك الاعتماد عليه لطلب زيادة الإيجار أو للدفاع عن حقه في التجديد؛ يُعتبر العقد غير المسجل غير صالح للإجراءات أمام المركز، وقد يُضطر المارك إلى تسجيل العقد أولاً قبل أي مطالبة.

وفقاً للمادة 4 من قانون الإيجارات الإماراتي، يجب تسجيل كل عقد إيجار في نظام Ejari ليكون صالحاً للاعتراف به أمام الجهات القضائية، بما في ذلك RDC. إذا لم يُسجَّل العقد، فإن RDC لن تقبل دعوى المؤجر المتعلقة بالإيجار أو التجديد، وستعتبر العلاقة غير موثقة قانوناً؛ في هذه الحالة، قد يُطلب من المؤجر تسجيل العقد أولاً (مع دفع رسوم Ejari) قبل أن يُسمح له بمتابعة أي إجراء قانوني بالإيجار أو الزيادة. لا يُعطي عدم التسجيل الحق للمستأجر في رفض دفع الإيجار المتفق عليه، لكنه يمنع المؤجر من الاستفادة من أي آليات قانونية لتعديل الإيجار أو إنهاء العقد وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في القانون.

فحوى الأسئلة الشائعة (FAQ)

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار أكثر من مرة خلال السنة العقدية؟
لا، ما لم ينص عقد الإيجارياً على زيادات دورية متفق عليها (مثل زيادة سنوية ثابتة)، فإن أي زيادة إضافية خلال المدة تُعتبر مخالفة للمادة 13-14 من قانون الإيجارات الإماراتي التي تحصر طلب تعديل الإيجار في وقت تجديد العقد فقط.

ما هو الحد الزمني لتقديم اعتراض المستأجر أمام RDC بعد استلام إشعار الزيادة؟
يجب على المستأجر تقديم اعتراضهي إلى RDC خلال ثلاثين (30) يوماً من تاريخ استلام إشعار الزيادة؛ بعد هذه المدة قد يفقد حقه في الاعتراض وفقاً للإجراءات أمام المركز.

هل يؤثر مؤجر RERA على الإيجارات التجارية بنفس الطريقة التي يؤثر بها على الإيجارات السكنية؟
نعم، يُطبق مؤجر RERA على كل من الإيجارات السكنية والتجارية في دبي وفق نفس الشرائح والنسب المحددة في المرسوم 43/2013، ما لم يتفق الطرفانياً على زيادة مختلفة خلال مدة العقد.

ما هي العقوبة إذا رفض المستأجر دفع الزيادة التي تم حسابها وفق مؤجر RERA ولكن دون إعطاء إشعار قانوني؟
إذا لم يُعطِ المالك إشعاراًياً بالإيجار الجديد قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، فإن أي طلب للدفع الزيادة يُعتبر غير قانوني، ويحق للمستأجر رفض الدفع والاستمرار بدفع الإيجار القديم؛ لا توجد غرامة محددة قانونياً على المستأجر للرفض في هذه الحالة، لكن المالك قد يتحمل تكاليف الإجراءات إذا حاول فرض الزيادة غير القانونية.

هل يمكن تجديد العقد تلقائياً بنفس الإيجار إذا لم يُعطِ المالك إشعاراً بالزيادة؟
نعم، وفقاً للمادة 6 من قانون الإيجارات الإماراتي، إذا لم يُقدِّم المؤجر إشعاراً بتعديل الإيجار قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، فإن العقد يجدد تلقائياً بنفس الشروط والإيجار الأصلي لمدة سنة واحدة أو لمدة العقد الأصلي أيهما أقصر.

ما هو دور Ejari في عملية زيادة الإيجار؟
يجب أن يكون عقد الإيجار مسجَّلاً في Ejari ليكون صالحاً للاستناد إليه أمام RDC؛ أي تعديل على الإيجار يجب أن يُسجَّل أيضاً في Ejari ليكون قابلاً للتنفيذ، وإلا قد يُعتبر التعديل غير ملزم أمام الجهات القضائية.

تم إعداد هذا المقال وفقاً للمعلومات المتاحة من التشريعات الإماراتية الصادرة في الجريدة الرسمية، ولا يشكل نصيحة قانونية لحالة محددة.

Book a consultation to discuss your legal needs with our experienced team.

إذا كان موضوعك يتعلق بـ هل يمكن للمالك رفع الإيجار في دبي في الإمارات العربية المتحدة، فأنت مرحب بطلب استشارة من مكتب نور للمحاماة. Our team can assess your position under the law currently in force and outline the options available to you. Request a consultation

This article is provided for general informational purposes only and does not constitute legal advice. Reading this article or contacting Nour Attorneys through this website does not create an attorney-client relationship; such a relationship arises only after a conflicts-of-interest check and a signed engagement agreement. Do not send confidential information through this website; information submitted before engagement is not protected by legal privilege. Past results do not guarantee future outcomes. The firm's lawyers practice in the jurisdictions stated in their individual profiles; this article addresses the law of the United Arab Emirates only.