مبالغ الاستقطاع (المحتجزة) في عقود الإنشاءات في الإمارات: الإفراج والنزاعات
قانون المعاملات المدنية لا ينص على نسبة استقطاع ولا على تاريخ إفراج، لذا يتعين أن يحسم البند الأمرين معًا
تحدد نسب الاستقطاع في عقود الإنشاءات في دولة الإمارات بموجب العقد، وتشيع بين 5% و10%. يتناول هذا المقال كيفية الإفراج المرحلي عبر الإنجاز العملي وفترة المسؤولية عن العيوب، وخطابات ضمان الاستقطاع كبديل للنقد المحتجز، وما تدور حوله نزاعات الاستقطاع فعليًا، والمنتديات التي تنظر فيها.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
الاستقطاع هو مال كسبه المقاول بالفعل ولا يستطيع تحصيله بعد. تُحتجَز نسبة من كل دفعة مرحلية من قيمة العقد، كضمان لإتمام العمل وإصلاح العيوب. ونادرًا ما يكون الجدل حول ما إذا كان الاستقطاع مشروعًا؛ بل حول متى يُفرَج عنه، ومن يصادق على الإفراج، وما الذي يُعد سببًا صحيحًا لمواصلة احتجازه.
لا ينص قانون المعاملات المدنية ولا اللوائح الخاصة بدبي على نسب استقطاع صريحة. وتُحكَم مبالغ الاستقطاع إلى حد كبير بالشروط المتفق عليها في العقد. لذا يحمل بند الاستقطاع الترتيب بأكمله.
لا يوجد نص تشريعي يحدد النسبة، فيحددها البند
عادةً ما تُحدَّد نسب الاستقطاع في عقود الإنشاءات في دولة الإمارات بين 5% و10%، وتُعد نسبة 5% الأكثر شيوعًا. وتأتي هذه الأرقام من التفاوض التعاقدي، بموازنة الحاجة إلى الضمان المالي مقابل متطلبات التدفق النقدي للمقاول.
ولا تكون نقطة البداية دائمًا قابلة للتفاوض. فقد تفرض عقود القطاع العام وبعض سلطات المناطق الحرة بنود استقطاع موحدة. وحين يكون الطرفان أحرارًا في الصياغة، غالبًا ما يُهيكَل الاستقطاع على جزأين: استقطاع أولي يُحتجَز أثناء مرحلة الإنشاء، واستقطاع إضافي يُحتفَظ به أثناء فترة المسؤولية عن العيوب، والتي تتراوح عادةً بين ستة واثني عشر شهرًا بعد الإنجاز.
ويتعرض كلا الطرفين لمخاطر في الصياغة. فمبالغ الاستقطاع المحتجزة بعد المدة المتفق عليها، أو دون أسباب صحيحة، قد تعرض صاحب العمل لمطالبات بسوء النية أو الاحتجاز غير المشروع. ويجب على المقاولين ضمان ربط مبالغ الاستقطاع بشروط إفراج واضحة وموضوعية. ويصوغ محامو عقود الإنشاءات لدينا بنود الاستقطاع بما يوازن تلك المصالح.
يأتي الإفراج على مرحلتين، وكل منهما يتوقف على شهادة
عادةً ما يُفرَج عن النصف الأول من مبلغ الاستقطاع عند الإنجاز العملي للعمل، بشرط التصديق من مهندس المشروع أو المعماري. ويُفرَج عن النصف المتبقي بعد انقضاء فترة المسؤولية عن العيوب، شريطة إصلاح جميع العيوب والأعمال المتبقية بما يرضي صاحب العمل.
وشهادة الإنجاز العملي هي المحطة التي تُطلِق الاستحقاق للإفراج الجزئي. وهذا ما يجعل التصديق نقطة الضغط. فقد تتحول العملية إلى عدائية إذا أحجم صاحب العمل عن التصديق دون مبرر أو أثار مطالبات عيوب مفرطة، لذا يجب على المقاولين ضمان أن يعرّف العقد بوضوح معايير الإنجاز العملي وآليات تصعيد النزاعات المتعلقة بالتصديق. وهذه الصياغة عملٌ لـمحامي عقود الإنشاءات.
تحدد عقود دولة الإمارات عمومًا فترة مسؤولية عن العيوب تتراوح بين 6 و12 شهرًا، يظل المقاول خلالها مسؤولًا عن إصلاح أي عيوب. وقد صُمِّم حق صاحب العمل في احتجاز الاستقطاع خلال تلك الفترة للحماية من العيوب الخفية والأعمال غير المكتملة. ومع ذلك، يجب أن تُصاغ شروط الإفراج بما يتجنب الاحتجاز المفتوح، الذي قد يخلق ضغطًا ماليًا على المقاولين وقد يدفع مسألة دفع إلى نزاع.
وقد تشمل شروط الإفراج أيضًا تقديم الضمانات والكفالات والمستندات النهائية كما نُفِّذت. ويجب على المقاولين ومقاولي الباطن الحفاظ على إدارة سجلات كافية للوفاء بهذه الشروط على وجه السرعة. ويحدد عملنا في صياغة العقود هذه الشروط بوضوح، لمنع الغموض الذي يُشعِل النزاع.
خطاب ضمان الاستقطاع يُبقي النقد لدى المقاول
خطابات ضمان الاستقطاع بديل عن الاستقطاع النقدي. فبدلًا من احتجاز أموال فعلية، يقبل صاحب العمل خطاب ضمان صادرًا عن بنك أو شركة تأمين كضمان لمبلغ الاستقطاع. ويحتفظ المقاول بتدفقه النقدي، ويحتفظ صاحب العمل بضمان مالي يعادل الاستقطاع النقدي.
ويجب صياغة خطابات ضمان الاستقطاع بعناية لتفي بمتطلبات العقد، بما في ذلك قابلية التنفيذ، والمدة المحددة المتوائمة مع فترة المسؤولية عن العيوب، وإجراءات المطالبة الواضحة. وكثيرًا ما تتضمن خطابات الضمان بنودًا تحد من حق صاحب العمل في المطالبة بالضمان إلى حالات تقصير المقاول المؤكدة بالتصديق أو الفصل.
ويعترف الإطار القانوني في دولة الإمارات بخطابات ضمان الاستقطاع، لكن يجب على الأطراف ضمان أن تتوافق شروط الضمان مع اللوائح المحلية والأحكام التعاقدية. وقد تكون النزاعات حول المطالبة بالضمانات معقدة وتتطلب تحليلًا قانونيًا مفصلًا. وتُستخدَم خطابات الضمان أيضًا في العقود الدولية المحكومة بقانون دولة الإمارات، حيث تقلل الحاجة إلى الاستقطاع النقدي. وهذا أكثر أهمية في المشاريع الكبيرة أو المتعددة الولايات القضائية، ويهيكل فريق عقود الإنشاءات لدينا خطابات الضمان بما يتوافق مع المعايير القانونية الإماراتية والأهداف التجارية.
ما الذي تدور حوله نزاعات الاستقطاع فعليًا
تشمل الأسباب الرئيسية الاحتجاز غير المبرر، والخلافات حول إصلاح العيوب، والتأخير في التصديق، والنزاعات حول المطالبة بخطابات ضمان الاستقطاع. ويمكن لكل منها أن يسبب تأخيرات كبيرة في المشروع وخسائر مالية.
والدفاع الأول تعاقدي. فيجب على الأطراف وضع أحكام تعاقدية واضحة تحدد مبالغ الاستقطاع وشروط الإفراج وعمليات التصديق وآليات تصعيد النزاعات؛ فالعقود المصوغة جيدًا تعمل كحاجز ضد سوء الفهم. وهذا هو ما يعالجه عملنا في صياغة العقود.
والثاني هو الانخراط المبكر في تسوية النزاعات. يوفر النظام القانوني في دولة الإمارات عدة منتديات، بما في ذلك التقاضي أمام المحاكم المدنية، والتحكيم وفق قواعد مثل قواعد مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC)، ووسائل تسوية النزاعات البديلة. وكثيرًا ما يُفضَّل التحكيم لمزاياه في الحياد والسرية وقابلية التنفيذ. ويترافع فريق التحكيم الدولي لدينا في هذه النزاعات.
والثالث توثيقي. فسجلات جميع المراسلات والتصديقات وإخطارات العيوب وسجلات الدفع تدعم المطالبة أو الدفاع المتعلق بمبالغ الاستقطاع، وتعزز موقف الطرف في أي عملية فصل. ويجب على الأطراف أيضًا وضع بروتوكولات داخلية لإدارة مبالغ الاستقطاع، امتثالًا للمتطلبات التعاقدية والتنظيمية.
وقبل اللجوء إلى التقاضي أو التحكيم، يجب على الأطراف النظر في الوساطة أو الفصل الخبيري. فتلك الوسائل يمكن أن تحل النزاع مبكرًا، وتحافظ على العلاقات التجارية، وتقلل التكاليف.
كيف تعاملت المحاكم وهيئات التحكيم مع الاحتجاز
يوفر القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 ومختلف اللوائح الخاصة بالإمارات الأساس لهذه العلاقات التعاقدية. ولا ينظم القانون مبالغ الاستقطاع تنظيمًا صريحًا، لذا تسري المبادئ العامة لقانون العقود وحسن النية والإنصاف.
وقد أصدرت بلدية دبي ودائرة البلديات في أبوظبي إرشادات تتناول ممارسات الاستقطاع في عقود الإنشاءات العامة، وغالبًا ما تنص على حدود قصوى لنسب الاستقطاع وجداول زمنية للإفراج.
وتُظهِر الاتجاهات القضائية الحديثة استعدادًا متزايدًا لدى محاكم دولة الإمارات لتدقيق احتجاز مبالغ الاستقطاع، لا سيما عندما يكون الاحتجاز مفتوحًا أو غير مبرر. وقد شددت المحاكم على الالتزام بالشروط التعاقدية والمعاملة المنصفة. وفي التحكيمات المنعقدة في دولة الإمارات، أظهرت هيئات التحكيم تفضيلًا لإنفاذ الشروط التعاقدية الواضحة بشأن مبالغ الاستقطاع، مع ثني التكتيكات التي تحبط عملية الإفراج. ويتابع عملنا في قانون الإنشاءات هذه التطورات ويطبقها عند هيكلة أحكام الاستقطاع.
الاختصاص عندما يعبر المشروع الإمارات
كثيرًا ما تتضمن النزاعات حول مبالغ الاستقطاع أطرافًا مقيمة في إمارات مختلفة، أو كيانات دولية. وبما أن القانون الاتحادي لدولة الإمارات يسري بصورة موحدة، يجب معايرة أحكام الاختصاص القضائي والقانون الواجب التطبيق في العقد بعناية بحيث تكون بنود الاستقطاع قابلة للتنفيذ.
فعقد محكوم بقانون دبي لكنه يتعلق بمشروع في أبوظبي قد يتطلب أحكامًا محددة لتوجيه تسوية النزاعات إلى المنتدى المرغوب. وحين تُترَك تلك البنود غامضة، قد يقضي الطرفان وقتًا طويلًا في الجدل حول المكان المناسب قبل أن يصل أحد إلى مسألة الاستقطاع نفسها.
حسابات الضمان والتدابير المؤقتة
بدأ بعض الأطراف في استخدام ترتيبات حسابات الضمان أو الوصاية الخارجية على مبالغ الاستقطاع. تبقى الأموال في حساب محايد، ولا تُفرَج إلا عند تحقق شروط متفق عليها يتحقق منها طرف مستقل مثل مهندس المشروع أو محكِّم. وهذا يزيل السيطرة الأحادية على مبالغ الاستقطاع، وهو فعال بوجه خاص في سلاسل مقاولات الباطن المتعددة المستويات حيث يواجه مقاولو الباطن تعرضًا غير متناسب للمخاطر.
والتدبير المؤقت هو الرافعة الإجرائية الأخرى. فالمقاول الذي يواجه احتجازًا غير مشروع لمبالغ الاستقطاع قد يلتمس أمرًا قضائيًا أو أوامر تجميد حيث يهدد تصرف صاحب العمل استدامة تدفقه النقدي. وقد يسعى صاحب العمل إلى إنفاذ خطابات ضمان الاستقطاع أو المطالبة بالضمانات استباقيًا. وتساعد البنود التعاقدية التي تحدد شروط مثل هذه التدابير المؤقتة في إبقاء ميزان القوى مضبوطًا وتقليل التصعيد. ويقدم فريق تسوية النزاعات لدينا المشورة ويترافع بشأن هذه التدابير المؤقتة في قطاع الإنشاءات في دولة الإمارات.
ذات صلة: تغطي خدمتنا في استشارات عقود الإنشاءات والاستقطاع كلاً من صياغة بنود الاستقطاع والنزاعات حول الإفراج عنها.
نقدم المشورة بشأن عقود الإنشاءات وبنود الاستقطاع والتحكيم وتسوية النزاعات التي تلي عدم الإفراج عن الاستقطاع: تواصل مع نور اتورنيز.
إخلاء مسؤولية
هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يُعد استشارة قانونية.
خدمات ذات صلة
- خدمات الاستشارات القانونية
- الاستشارات القانونية العقارية
- صياغة العقود والاتفاقيات
- التحكيم وتسوية النزاعات
