نزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات: الحسابات المرحلية والختامية

كثيراً ما تتمحور نزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات حول شهادات الدفع المرحلية والحسابات الختامية. ويتناول هذا الدليل الإطار القانوني، وحجب المدفوعات والمقاصة، وخيارات تسوية النزاعات.

بقلم نور اتورنيز / 25 أغسطس 2026

روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant

تنطوي مشاريع البناء في دولة الإمارات العربية المتحدة على مزيج معقد من الالتزامات التعاقدية والتدفقات المالية والرقابة التنظيمية. وكثيراً ما تنشأ نزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات في مراحل حاسمة، ولا سيما حول شهادات الدفع المرحلية وتسويات الحسابات الختامية. وقد يؤدي اختلال المعلومات والقوة التفاوضية بين المقاولين والمقاولين من الباطن وأصحاب العمل إلى مواجهات خصومية تهدد استمرارية المشاريع واستقرارها المالي. ويُعدّ فهم الإطار القانوني الذي يحكم هذه النزاعات أمراً أساسياً لأي طرف يسعى إلى حلها بفعالية ومنع نشوئها.

وتدعم الدفعات المرحلية التدفق النقدي للمقاول مع تقدم الأعمال، بينما تحدد تسويات الحسابات الختامية الالتزامات المالية للأطراف عند إنجاز المشروع. وتخضع هذه المدفوعات لمزيج من الشروط التعاقدية وأحكام قانون المعاملات المدنية الإماراتي وقواعد البناء المتخصصة، بما فيها لوائح عقود البناء في مركز دبي المالي العالمي المطبقة حديثاً وقواعد مركز فض نزاعات البناء في دبي. ويتطلب العمل ضمن هذه الأطر فهماً سليماً لاعتماد الدفعات المرحلية وحقوق حجب المدفوعات ومطالبات المقاصة، وكلها يجب صياغتها بعناية لتجنب تصاعدها إلى إجراءات خصومية مطوّلة.

ويتناول هذا المقال الجوانب الرئيسية لنزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات، مع التركيز على الحسابات المرحلية والختامية من منظور قانوني وعملي. ويغطي العناصر الإجرائية والموضوعية التي تؤثر في إنفاذ الدفع، ودور صياغة العقود في منع النزاعات، ومسارات تسوية النزاعات المتاحة لحلها بكفاءة. ويهدف إلى منح الممارسين والأطراف المعنية بعقود البناء إطاراً واضحاً يستند إلى اللوائح والسوابق القضائية الخاصة بالإمارات.

خدمات ذات صلة: اطّلع على خدماتنا في النزاعات التجارية ونزاعات البناء للحصول على دعم قانوني عملي في هذا المجال.

الإطار القانوني الذي يحكم نزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات

يقوم التعامل مع نزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات على القانون المقنن والأحكام التعاقدية معاً. إذ يُرسي قانون المعاملات المدنية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985) المبادئ العامة للعقود والالتزامات وشروط الدفع. غير أن تعقيد قطاع البناء يستدعي لوائح متخصصة وعقوداً مصاغة بعناية لمعالجة تحدياته الخاصة.

وعلى وجه الخصوص، يخضع الاستخدام الواسع لشهادات الدفع المرحلية لضمان الدفع الدوري مقابل الأعمال المنجزة أساساً للعقد المبرم بين الأطراف. وتعتمد عقود بناء كثيرة في الإمارات نماذج فيديك الموحدة أو اتفاقات مصممة خصيصاً تحدد إجراءات إصدار الشهادات المرحلية ومواعيد الدفع وشروط حجب المدفوعات. ولعدم وجود أنظمة تشريعية لحماية المدفوعات كتلك الموجودة في ولايات قضائية أخرى، يجب على الأطراف صياغة الشروط التعاقدية بصرامة لمعادلة القوة التفاوضية غير المتكافئة والحدّ من النزاعات الخصومية.

كما توفر جهات محلية مثل مركز فض نزاعات البناء في دبي إرشادات إجرائية وآليات فصل فني سريع تحدد طريقة حل نزاعات الدفع. وتكمّل لوائح عقود البناء في مركز دبي المالي العالمي هذا الإطار باستحداث مواعيد واضحة ومتطلبات اعتماد إلزامية، بما يوفر نهجاً أكثر حياداً وتنظيماً للدفعات المرحلية والختامية. ويجب أن تكون الأطراف المعنية على دراية بهذه الأنظمة القانونية المتداخلة لبناء استراتيجيات تعاقدية واستراتيجيات فعالة لتسوية النزاعات.

حرية التعاقد وحدود النظام العام

رغم أن قانون المعاملات المدنية الإماراتي يمنح الأطراف حرية تعاقدية واسعة، فإن هذه الحرية ليست مطلقة. فالعقود التي تضع شروط دفع مخالفة للنظام العام، كتلك التي تفرض شروط دفع جائرة أو مجحفة، قد تُعتبر غير قابلة للتنفيذ. فعلى سبيل المثال، يمكن الطعن في فترات الدفع المفرطة الطول أو البنود التي تتيح لأصحاب العمل حجب المدفوعات تعسفاً دون سبب واضح استناداً إلى مبدأي حسن النية والعدالة بموجب المادتين 246 و247 من قانون المعاملات المدنية.

ولذلك يجب على المقاولين وأصحاب العمل صياغة بنود دفع توزّع المخاطر دون الإخلال بمبادئ الإنصاف الآمرة. ويُعدّ هذا التوازن أساسياً لمنع النزاعات الخصومية الناشئة عن التجاوز التعاقدي المتصوَّر أو إساءة استخدام القوة التفاوضية.

أثر سلاسل التعاقد من الباطن

من التحديات الأخرى في مشاريع البناء في الإمارات مشاركة مستويات متعددة من المقاولين من الباطن والموردين. وكثيراً ما تنتقل نزاعات الدفع على امتداد سلاسل التوريد، حيث يعاني المقاولون من الباطن من ضعف في المعلومات والقوة التفاوضية مقارنة بالمقاولين الرئيسيين وأصحاب العمل. وعلى خلاف بعض الولايات القضائية التي لديها آليات تشريعية لحماية المدفوعات، لا ينظّم القانون الإماراتي صراحةً مدفوعات المقاولين من الباطن بما يتجاوز الترتيبات التعاقدية.

وقد تؤدي هذه الفجوة التنظيمية إلى نزاعات بين المقاولين من الباطن والمقاولين الرئيسيين، ولا سيما حول دفعات مرحلية مُعتمدة في المستوى الأعلى لكنها محجوبة في المستويات الأدنى من السلسلة. ويزيد غياب صناديق الأمانة التشريعية أو حسابات الضمان للمبالغ المحتجزة من هذا الخطر، مما يجعل الوضوح التعاقدي وآليات الدفع المصممة جيداً أمراً بالغ الأهمية.

شهادات الدفع المرحلية: اعتبارات إجرائية وموضوعية

صُممت شهادات الدفع المرحلية للحفاظ على تدفق نقدي مستمر طوال دورة حياة البناء. وهي تمثل إقرار صاحب العمل بقيمة الأعمال المنجزة حتى تاريخه، وتُنشئ استحقاق المقاول للدفع. غير أن إصدار هذه الشهادات والمنازعة فيها كثيراً ما يصبح محوراً لنزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات.

الإطار الإجرائي للإصدار والنزاعات

تحدد العقود عادةً خطوات مفصلة لتقديم طلبات الدفع المرحلية، ومواعيد الاعتماد من صاحب العمل أو المهندس، ومواعيد صرف الدفعات. فعلى سبيل المثال، قد يشترط بند شائع أن يقدّم المقاول طلب دفع شهرياً، على أن يعتمد المهندس المبلغ خلال 14 يوماً وتُدفع الدفعة خلال 28 يوماً بعد ذلك.

وقد يشكّل عدم الالتزام بهذه المتطلبات الإجرائية أساساً لحجب المدفوعات أو المنازعة في المبالغ المعتمدة. فعلى سبيل المثال، إذا تأخر المقاول في تقديم طلب الدفع أو قدّم مستندات ناقصة، يجوز لصاحب العمل أو المهندس رفض الاعتماد مشروعاً. وفي المقابل، قد يشكّل تأخر المهندس أو صاحب العمل في اعتماد الدفعة المرحلية أو دفعها إخلالاً يتيح للمقاول المطالبة بالفوائد أو التعويض.

ويُعدّ دور المهندس في اعتماد قيمة الأعمال حاسماً، وكثيراً ما يكون مصدراً لعدم تكافؤ القوة. فقد يرى المقاولون في تقييم المهندس موقفاً خصومياً، ولا سيما حين يؤدي إلى استقطاعات متنازع عليها أو تأخير في الاعتماد. وقد تولّد هذه الديناميكية نزاعاً، خاصة إذا منح العقد المهندس سلطة تقديرية واسعة دون معايير موضوعية أو آليات لتصعيد النزاع.

المسائل الموضوعية في الشهادات المرحلية

كثيراً ما تنشأ النزاعات حول نطاق الأعمال المشمولة في الشهادة المرحلية، وتقييم التعديلات، والاستحقاق لتمديد المدة أو التكاليف الإضافية. فعلى سبيل المثال، قد يطالب المقاول بمقابل أعمال تعديل يرفض صاحب العمل أو المهندس اعتمادها، بحجة أنها تقع خارج نطاق العقد أو تفتقر إلى الموافقة الصحيحة.

ويجب على المقاولين الاحتفاظ بتوثيق شامل، مثل يوميات الموقع وأوامر التغيير والمراسلات، وتطبيق تفسير تعاقدي دقيق لبناء مطالبات تصمد أمام التدقيق. ويمكن لحفظ السجلات المفصلة أن يرد على محاولات أصحاب العمل المنازعة في المطالبات بحجة عدم كفاية الأدلة.

وكثيراً ما يسعى أصحاب العمل إلى مواجهة المطالبات المبالغ فيها بالتمسك بحقوق المقاصة أو الاحتجاز التعاقدية. وتؤدي مبالغ الاحتجاز، التي تُحتفظ بها عادةً بنسبة مئوية من الدفعات المرحلية، وظيفة الضمان في مواجهة العيوب أو الأعمال غير المكتملة، لكنها كثيراً ما تصبح محل خلاف إذا لم يُفرج عنها في مواعيدها عند مراحل المشروع أو عند إنجازه.

مثال عملي: نزاع على دفعة مرحلية

لنفترض أن مقاولاً قدّم طلب دفعة مرحلية بقيمة 5 ملايين درهم، منها 500,000 درهم لأعمال تعديل. واعتمد المهندس 4 ملايين درهم فقط، منازعاً في تقييم التعديلات لعدم وجود موافقة رسمية. ويرى المقاول في ذلك تصرفاً خصومياً ويهدد بتعليق الأعمال.

ولحل هذا النزاع، يجوز للأطراف اللجوء إلى بنود تسوية النزاعات في العقد، مثل إحالة المسألة إلى خبير مستقل أو إلى جهة فصل فني سريع. وفي الأثناء، قد يحجب صاحب العمل مبلغ 500,000 درهم المتنازع عليه فقط بدلاً من الدفعة كاملة، محافظاً على التدفق النقدي ريثما يُحل النزاع. ويمنع هذا النهج المرحلي التصعيد ويحافظ على استمرارية المشروع.

تسوية الحساب الختامي: المبادئ القانونية ومخاطر النزاع

تمثل تسوية الحساب الختامي المرحلة الأخيرة من العلاقة المالية بين الأطراف، وتشمل جميع المدفوعات المستحقة والتعديلات والمطالبات والتسويات. وتكتسب هذه المرحلة أهميتها لأنها تحسم الالتزامات التراكمية بالدفع، وكثيراً ما تستتبع الإفراج عن المبالغ المحتجزة أو التعويضات الختامية.

الأسس التعاقدية والقانونية للحسابات الختامية

تشترط أحكام الحساب الختامي عادةً أن يقدّم المقاول بياناً شاملاً بجميع المدفوعات المستحقة، بما فيها الأعمال المنجزة والتعديلات المعتمدة ومطالبات تمديد المدة وأي تسويات أخرى. ثم يراجع صاحب العمل أو المهندس الحساب الختامي ويعتمده، ويُعامل عادةً بوصفه دليلاً قاطعاً على المبالغ المستحقة الدفع.

غير أن هذه الحجية القاطعة ليست مطلقة. إذ تتيح مبادئ قانون المعاملات المدنية الإماراتي، مثل حسن النية (المادة 246) وحظر التعسف في استعمال الحق (المادة 246)، للأطراف الطعن في الحسابات الختامية إذا أُغفلت وقائع جوهرية أو جرى تحريفها. وقد اعترفت المحاكم وهيئات التحكيم بأن الشهادات الختامية لا تحول دون المطالبات المشروعة الناشئة عن العيوب الخفية أو الغش أو أخطاء الحساب.

المخاطر الخصومية في مفاوضات الحساب الختامي

تميل النزاعات في هذه المرحلة إلى أن تكون خصومية ومعقدة، وكثيراً ما تنطوي على مطالبات مقاصة وتعويضات اتفاقية ومطالبات مقابلة عن التأخير أو العيوب. فعلى سبيل المثال، قد يستقطع صاحب العمل تعويضات اتفاقية عن تأخر المشروع من الدفعة الختامية، بينما ينازع المقاول في طريقة الحساب أو في صحة نسبة التأخير إليه.

وقد يُعقّد اختلال المعلومات، حين يمتلك أحد الأطراف توثيقاً أفضل أو تقييمات خبراء، المفاوضات. وكثيراً ما يبني المقاولون سجلات تدقيق مفصلة، تشمل سجلات الوقت وأوامر التغيير والمراسلات، لإثبات مطالباتهم والرد على دفوع أصحاب العمل.

مثال عملي: تحديات إقفال الحساب الختامي

في مشروع بنية تحتية كبير في أبوظبي، قدّم المقاول مطالبة حساب ختامي بقيمة 100 مليون درهم. واعتمد صاحب العمل 85 مليون درهم فقط، مستقطعاً 15 مليون درهم عن أعمال معيبة مزعومة وغرامات تأخير. ونازع المقاول في هذه الاستقطاعات، محتجاً بأن العيوب طفيفة وأن غرامات التأخير طُبقت على نحو خاطئ.

ولجأ الأطراف إلى التحديد بواسطة خبير لحل النزاع، إذ راجع مهندس مستقل الأدلة. وأفضى تقرير الخبير إلى تسوية تفاوضية بقيمة 92 مليون درهم، تجنباً لتحكيم مطوّل وحفاظاً على العلاقة التجارية.

حجب المدفوعات ومطالبات المقاصة: الآثار العملية

كثيراً ما يُتمسَّك بحقوق حجب المدفوعات ومطالبات المقاصة في نزاعات الدفع في أعمال البناء لتقليص مستحقات المقاول أو تأخيرها. وبموجب القانون الإماراتي، لا يخضع حجب المدفوعات لتنظيم صريح، بل يخضع عادةً للشروط التعاقدية، التي قد تجيز لأصحاب العمل احتجاز مبالغ مقابل الأعمال المعيبة أو تعويضات التأخير أو المطالبات غير المحسومة.

دور حجب المدفوعات

قد يكون الحق في حجب المدفوعات أداة مهمة في المفاوضات، إذ يوازن المخاطر ويحفّز الأداء. غير أن الحجب غير المشروع أو المفرط قد يصعّد التوترات ويؤدي إلى مطالبات بالإخلال بالعقد أو سوء النية.

ولعدم وجود إطار تشريعي ينظّم الحجب، يقع على عاتق الأطراف وضع أحكام تعاقدية واضحة. فعلى سبيل المثال، تحدد عقود كثيرة الحد الأقصى لنسبة الاحتجاز (عادةً بين 5% و10%)، وشروط الإفراج، وإجراءات حجب المبالغ.

ويجب على أصحاب العمل ممارسة حقوق الحجب بحذر للحدّ من خطر دفع المقاولين إلى تعليق الأعمال أو المطالبة بالفوائد والتعويضات.

مطالبات المقاصة ودقائقها القانونية

تتيح مطالبات المقاصة للأطراف استقطاع المبالغ المستحقة لهم من المدفوعات الواجبة عليهم، بما يعكس ديوناً أو مطالبات متقابلة. وبموجب المواد من 296 إلى 298 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، تجوز المقاصة عند توافر شروط معينة، مثل أن تكون الديون المتقابلة مستحقة الأداء.

وفي عقود البناء، كثيراً ما تنشأ المقاصة من مطالبات مقابلة عن العيوب أو تعويضات التأخير أو التعويضات الاتفاقية. ويجب تحديد كيفية تطبيق المقاصة بوضوح في العقد لتجنب الغموض والنزاعات.

مثال عملي: نزاع حول المقاصة

كان لمقاول مستحقات بقيمة 10 ملايين درهم عن أعمال منجزة، لكن صاحب العمل تمسّك بمقاصة بقيمة 3 ملايين درهم عن تعويضات اتفاقية وتكاليف إصلاح أعمال معيبة. ونازع المقاول في صحة المقاصة، مدعياً أن العيوب ليست من مسؤوليته.

ولكسر هذا الجمود، جرى التمسك ببند تسوية النزاعات في العقد، واتفق الأطراف على التحديد بواسطة خبير بشأن نطاق العيوب. وأتاحت نتائج الخبير مقاصة جزئية بقيمة 1.5 مليون درهم، مع دفع الرصيد للمقاول، بما يعكس حلاً متوازناً.

مسارات تسوية نزاعات الدفع في أعمال البناء

يتطلب الحل الفعال لنزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات الاختيار بين آليات تسوية النزاعات المتاحة وفق السياق التعاقدي والوقائعي لكل قضية. وكثيراً ما يستدعي الطابع الخصومي لنزاعات الدفع نهجاً مدروساً لتجنب التقاضي المطوّل الذي قد يقوّض الجداول الزمنية للمشاريع واستقرارها المالي.

التفاوض والوساطة

يظل التفاوض الخطوة الأولى، وكثيراً ما يكون الأقل تكلفة، إذ يتيح للأطراف التوصل إلى حلول مقبولة للجميع دون إجراءات رسمية. وتوفر الوساطة منبراً محايداً ييسّر فيه وسيط من الغير الحوار، بما يساعد الأطراف على تجاوز فجوات المعلومات والحواجز العاطفية.

الفصل الفني السريع لدى مركز فض نزاعات البناء في دبي

استحدث مركز فض نزاعات البناء في دبي إجراءات فصل فني سريع توفر قرارات سريعة في مسائل الدفع، عادةً خلال 28 يوماً. وتخفف هذه الآلية ضغوط التدفق النقدي بتوفير قرارات مؤقتة ملزمة يمكن تنفيذها ريثما يصدر الحل النهائي.

ويُعدّ الفصل الفني السريع فعالاً بشكل خاص في نزاعات الدفعات المرحلية، إذ يتيح للمقاولين الحصول على المدفوعات بسرعة والحفاظ على استقرارهم المالي.

التحكيم

حين تتصاعد النزاعات، يظل التحكيم الوسيلة المفضلة بسبب قابلية أحكامه للتنفيذ بموجب قانون التحكيم الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2018) والاتفاقيات الدولية مثل اتفاقية نيويورك. وكثيراً ما تتألف هيئات التحكيم من خبراء في قانون البناء قادرين على إصدار قرارات مستنيرة فنياً.

وكثيراً ما تتضمن العقود بنود تحكيم تحيل النزاعات إلى مؤسسات مثل مركز دبي للتحكيم الدولي أو مركز أبوظبي للتحكيم (arbitrateAD)، التي تطبّق قواعد إجرائية مصممة لنزاعات البناء. وكثيراً ما يُستخدم التحكيم الدولي في المشاريع العابرة للحدود لمعالجة الفروق بين الأنظمة القانونية والحدّ من عدم اليقين بشأن الاختصاص.

التقاضي أمام المحاكم

رغم هيمنة التحكيم والفصل الفني السريع، تواصل محاكم الإمارات أداء دور محوري في تنفيذ أحكام التحكيم، والنظر في الأوامر الوقتية، والفصل في النزاعات حيث لم يُتفق على التحكيم. وتميل الإجراءات القضائية إلى أن تكون أكثر خصومية وطولاً، مما يؤكد أهمية مسارات تسوية النزاعات التعاقدية المصاغة جيداً.

صياغة العقود والحدّ من المخاطر: صياغة بنود الدفع

تُعدّ الصياغة والتفاوض المتأنيان لشروط الدفع أمراً أساسياً لمنع نزاعات الدفع في أعمال البناء. إذ يجب أن تحدد العقود بنوداً واضحة لا لبس فيها بشأن إجراءات الشهادات المرحلية والمواعيد وحقوق حجب المدفوعات والإفراج عن المبالغ المحتجزة وحدود المقاصة ومسارات تسوية النزاعات.

المكونات الأساسية لبنود الدفع

طلب الدفعة المرحلية واعتمادها: تحديد مواعيد التقديم والمستندات المطلوبة ودور المهندس ومواعيد الاعتماد.
مواعيد الدفع: تحديد تواريخ استحقاق الدفع والفوائد على المدفوعات المتأخرة لتشجيع الدفع الفوري.
أحكام الاحتجاز: تحديد نسب الاحتجاز وشروط الإفراج، وترتيبات الضمان أو الأمانة متى أمكن ذلك.
حقوق الحجب والمقاصة: تحديد نطاق الحجب والمقاصة وإجراءاتهما لتجنب الغموض.
إجراءات الحساب الختامي: تحديد آليات التقديم والاعتماد والدفعة الختامية، بما في ذلك التعامل مع المطالبات الخفية.
بنود تسوية النزاعات: استخدام آليات متعددة المراحل بمسارات تصعيد واضحة لاحتواء النزاعات الخصومية.

تجنب النزاعات من خلال الوضوح التعاقدي

تحدّ الشروط التعاقدية الواضحة من فجوات القوة والمعلومات، مما يقلل المواجهات الخصومية الشائعة في نزاعات الدفع. فعلى سبيل المثال، يمكن لتضمين أحكام للتحديد المؤقت بواسطة خبير أو للوساطة الإلزامية قبل التحكيم أن يسرّع الحل ويحافظ على العلاقات التجارية.

الخلاصة

تتطلب نزاعات الدفع في أعمال البناء في الإمارات المتعلقة بشهادات الدفع المرحلية وتسويات الحسابات الختامية فهماً شاملاً للأطر القانونية والتعاقدية والإجرائية المترابطة. ويُنشئ دور الدفعات المرحلية في دعم التدفق النقدي للمشاريع، إلى جانب تعقيد إقفال الحسابات الختامية، أرضاً خصبة لنزاعات تتسم بتفاوت القوة التفاوضية ومطالبات الحجب أو المقاصة الاستراتيجية.

ويتبع فريق نور اتورنيز نهجاً قانونياً دقيقاً في صياغة الشروط التعاقدية ومسارات تسوية النزاعات التي تمنع الخلافات وتضمن نتائج دفع قابلة للتنفيذ. ومن خلال وضع حلول مصممة خصيصاً تستند إلى القانون الإماراتي وممارسات القطاع، يضمن فريق نور اتورنيز قدرة الموكلين على التعامل بفعالية مع الجوانب المتعددة لنزاعات الدفع في أعمال البناء.

ويُنصح الأطراف المعنية بمشاريع البناء في الإمارات باستشارة خبراء قانونيين قادرين على اتخاذ تدابير استراتيجية لمنع نزاعات الدفع وإدارتها وحلها، بما يصون مصالحهم المالية واستمرارية مشاريعهم.

إخلاء مسؤولية

هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية.

موارد إضافية

تواصل مع نور اتورنيز

للحصول على مشورة بشأن بنود الدفع واستراتيجيات تسوية نزاعات الدفع في أعمال البناء وفق القانون الإماراتي، تواصل مع نور اتورنيز اليوم لطلب استشارة.
محامو عقود البناء في نور اتورنيز