إعسار المقاولات في الإمارات: إفلاس المقاول

إعسار شركات المقاولات في الإمارات العربية المتحدة: إفلاس المقاول

عندما يصبح المقاول في الإمارات العربية المتحدة معسراً، نادراً ما تتوقف الخسارة عند حدوده. فالمقاولون من الباطن لا يتقاضون مستحقاتهم عن أعمال نُفّذت بالفعل، ويبقى صاحب المشروع أمام موقع لا يلتزم أحد تعاقدياً بإنجازه، ويتابع الممول تراجع قيمة ضماناته أسبوعاً بعد أسبوع. وإعسار المقاولات في الإمارات العربية المتحدة ليس حدثاً منفرداً بقدر ما هو سلسلة من القرارات المتعلقة بالضمانات ونقل العقود وأولوية السداد، ومعظم تلك القرارات يحسمها ما نصّ عليه العقد قبل تقديم طلب الإفلاس بوقت طويل.

هناك مجموعتان من القواعد تحددان النتيجة. الأولى هي نظام الإفلاس الاتحادي الذي يحدد من يُستوفى حقه وبأي ترتيب بمجرد افتتاح الإجراءات. والثانية هي عقد المقاولة نفسه، إذ تحدد بنود الإنهاء وأحكام الضمانات وآليات الدفع الواردة فيه ما يجوز لكل طرف أن يفعله في الأسابيع السابقة على تلك اللحظة واللاحقة لها. وقراءة إحداهما بمعزل عن الأخرى تُنتج خطة تفشل عند التطبيق.

هذا الدليل موجّه إلى أصحاب المشاريع والمقاولين والمقاولين من الباطن ومستشاريهم في مشاريع الإمارات العربية المتحدة. وهو يبيّن كيف ينطبق نظام الإفلاس على المقاول، وأين يقع المقاولون من الباطن في ترتيب الدائنين، وكيف تعمل ضمانات حسن التنفيذ والضمانات البنكية عند تسييلها، وأي بنود تعاقدية تحدّ من التعرض للمخاطر قبل ظهور التعثر. وللحصول على مشورة بشأن مشروع أو عقد بعينه، راجعوا محامي عقود المقاولات لدى نور اتورنيز.

الخدمات ذات الصلة: اطّلعوا على خدماتنا في صياغة عقود المقاولات والاستشارات المتعلقة بعقود المقاولات في دبي للحصول على دعم عملي في هذا المجال.

نظام الإفلاس في الإمارات العربية المتحدة ومقاولو البناء

يُعدّ المرسوم بقانون اتحادي رقم (9) لسنة 2016 في شأن الإفلاس (“قانون الإفلاس”) التشريع الرئيسي الذي يحكم الإعسار في الإمارات العربية المتحدة، بما في ذلك إفلاس مقاول البناء. وهو يضع نظاماً منظماً يوازن بين حقوق الدائنين وفرصة المدين في الاستمرار، ويتيح مسارات للصلح الواقي من الإفلاس وإعادة الهيكلة المالية والتصفية.

المسار الأول هو الصلح الواقي من الإفلاس، وبموجبه يقترح المقاول المعسر خطة لتسوية ديونه تحت إشراف المحكمة مع استمراره في مزاولة نشاطه. ولهذا المسار أهمية خاصة في قطاع المقاولات، حيث قد يمتد المشروع سنوات، وحيث يفقد الأصل نصف المنجز قيمته بسرعة فور توقف العمل. ويمكن للصلح الواقي أن يُبقي المقاول منفذاً لأعماله بينما يُعاد تنظيم وضعه المالي، وهو ما يفوق في قيمته لدى كل دائن بيع المعدات والذمم المدينة بيعاً فورياً.

أما المقاول الذي لا يستوفي شروط إعادة الهيكلة فينتقل إلى التصفية. وعند تلك النقطة تتباعد مصالح الدائنين: فالدائنون المضمونون يتجهون إلى ضماناتهم، بينما يتنافس المقاولون من الباطن والموردون على ما تبقى. ولأن معظم المقاولين من الباطن لا يملكون أي ضمان على الإطلاق، فإن سلسلة التوريد هي الأشد تحمّلاً للخسارة. وللاطلاع على البنود التعاقدية التي تقلّل هذا التعرض، راجعوا خدمات صياغة العقود لدينا.

كيف يرتّب قانون الإفلاس الدائنين

يقسّم قانون الإفلاس الدائنين إلى فئات مضمونة وممتازة وعادية. فالدائنون المضمونون — كالمصرف الحائز على رهن، أو الممول الذي يحتفظ بأصول المشروع ضماناً — تُستوفى حقوقهم من ضماناتهم أولاً. أما المقاولون من الباطن والموردون فيقعون عادة ضمن فئة الدائنين غير المضمونين ما لم يحوزوا حماية تعاقدية أو قانونية محددة. والأثر العملي أن الأطراف التي نفّذت العمل المادي هي التي تتحمل في الغالب النصيب الأكبر من الخسارة.

كما ينص القانون على إعادة الهيكلة المالية، التي تتيح للمقاول تفادي التصفية عبر اقتراح خطة تسوية. ويجب أن تحظى الخطة بموافقة المحكمة وبموافقة دائنين يمثلون ما لا يقل عن 75% من قيمة الديون. وفي المشاريع الكبيرة التي يظل إنجازها واقعياً، يمكن لهذا المسار أن يحافظ على قيمة أكبر بكثير مما تحافظ عليه التصفية، لأن المبنى غير المكتمل أقل قيمة من المبنى المكتمل بالنسبة إلى الجميع في السلسلة.

وقد شدّد العمل القضائي على الإفصاح الكامل وتقديم الطلب في وقته. فالمقاول الذي يؤخّر طلبه بينما تتراكم الخسائر يقلّص ما يمكن استرداده في النهاية ويُضعف موقفه هو نفسه. وينطبق الأمر ذاته عكسياً على الدائنين: إذ يتعين تقديم المطالبات خلال المواعيد الإجرائية ودعمها بما يثبت الدين، وإلا فقد تُخفَّض أو تُرفض.

مثال عملي: إعادة الهيكلة بدلاً من التصفية

في إحدى القضايا في دبي، نفدت السيولة التشغيلية لدى مقاول متوسط الحجم في مشروع سكني متعدد المراحل بعد تأخر صاحب المشروع في السداد. فتقدّم المقاول بطلب الصلح الواقي من الإفلاس واقترح خطة تتضمن دفعات مجدولة للمقاولين من الباطن وبرنامجاً زمنياً معدّلاً. ووافقت المحكمة على الخطة بعد الحصول على موافقة الدائنين المطلوبة، واستمر المشروع. وتبيّن هذه القضية ما يمكن أن يحققه الإشراف القضائي عندما يتقدم المقاول بطلبه في وقت مبكر يكفي لجعل الخطة ذات مصداقية.

إبقاء المشروع قائماً عند تعثر المقاول

على صاحب المشروع الذي يواجه إعسار المقاول أن يتحرك على جبهتين في آن واحد: تأمين الموقع والأموال، وإيجاد من يُكمل الأعمال. ويعتمد الأمران على ممارسة الحقوق التعاقدية بالترتيب الصحيح، لأن خطوة تُتخذ في غير موضعها قد تُسقط حقاً أو تمنح ذمة المقاول مطالبة.

ضمانات حسن التنفيذ والضمانات البنكية

المصدر الأول للأموال هو عادة ضمان حسن التنفيذ أو الضمان البنكي المقدَّم لتأمين التزامات المقاول. وإذا جرى تسييله على الوجه الصحيح، أتاح لصاحب المشروع سيولة لاستقدام مقاول بديل دون انتظار انتهاء إجراءات الإعسار. ويجب أن تتبع المطالبة الشروط المنصوص عليها في عقد المقاولة وفي سند الضمان نفسه، وأن تصمد إذا نازع فيها المقاول أو أمين التفليسة.

تصدر هذه الضمانات عن المصارف أو شركات التأمين، وتُدفع وفقاً لشروط السند لا وفقاً لموضوع النزاع الإنشائي الأصلي. وهذا ما يجعلها سريعة، وما يجعلها أيضاً لا تحتمل الخطأ. فإغفال إخطار، أو مطالبة تُقدَّم قبل تحقق الشرط التعاقدي، أو طلب لا يطابق صيغة الضمان، قد يؤدي إلى أمر قضائي بالمنع أو إلى دعوى مقابلة، ويكلّف صاحب المشروع الأسابيع ذاتها التي كان يسعى إلى توفيرها.

تجديد العقد والتنازل عنه

يجوز لصاحب المشروع أيضاً أن ينقل الأعمال إلى مقاول جديد عن طريق تجديد العقد أو التنازل عنه، رهناً بالموافقات التي يشترطها العقد وتشترطها الجهات التنظيمية. فالتجديد يُبرئ ذمة المقاول الأصلي ويُحل الطرف الجديد محله بالالتزامات ذاتها. أما التنازل فينقل الحقوق أو المنافع دون أن ينقل بالضرورة الالتزامات، ولهذا نادراً ما يحل وحده مشكلة صاحب المشروع.

وقد يتعثر أي من المسارين بسبب مصالح أطراف أخرى. فقد يرفض المقاولون من الباطن الاستمرار إذا كانت الشروط التي يعرضها المقاول الجديد أسوأ من شروطهم السابقة. وقد يطلب الممولون إعادة تقييم المخاطر الائتمانية للمقاول الجديد قبل الإفراج عن سحوبات إضافية. وقد تضع جهات مثل بلدية دبي أو دائرة التنمية الاقتصادية شروطاً على النقل، ولذلك ينبغي التحقق من الموافقات قبل الإعلان عن التغيير في الموقع.

خطوات عملية لأصحاب المشاريع

أصحاب المشاريع الذين يخرجون من هذه المواقف بأقل ضرر هم في الغالب من يحتفظون بسجل كامل: نسب إنجاز معتمدة، وإخطارات إخلال، ومراسلات بشأن الدفعات، وصورة محدَّثة لما تم بناؤه فعلاً. كما أن إشراك المقاولين من الباطن مبكراً، لتحديد ما تبقى في الموقع وما هو مستحق لكل منهم، يُنتج خطة إنجاز واقعية لا خطة متفائلة. والمشورة في تلك المرحلة تمنع صاحب المشروع كذلك من اتخاذ خطوات تُسقط حقه في الإنهاء أو تفتح الباب لمطالبات إضافية.

مطالبات المقاولين من الباطن وأولوية سدادها في الإعسار

يتحمل المقاولون من الباطن الجزء الأكبر من العمل في مشاريع الإمارات العربية المتحدة، ويشغلون عادة أضعف موقع عند تعثر المقاول الذي يعلوهم. فهم على بُعد خطوة من أموال صاحب المشروع، وقواعد الترتيب في قانون الإفلاس تضعهم خلف المصارف. وتتوقف خياراتهم بالكامل تقريباً على ما أمّنه عقد الباطن قبل نشوء المشكلة.

الترتيب والحقوق الضمانية

بموجب قانون الإعسار في الإمارات العربية المتحدة، يُعدّ المقاول من الباطن دائناً غير مضمون بوجه عام ما لم يكن حائزاً حقاً ضمانياً أو محتفظاً بملكية المواد التي ورّدها. وهذا يضعه خلف المصرف الحائز على رهن أو الممول الحائز على ضمانات. والحل هو بناء ضمانات السداد داخل عقد الباطن: مبالغ محتجزة مقابل مراحل إنجاز محددة، أو ضمان دفع، أو الاحتفاظ بملكية المواد إلى حين سداد قيمتها.

والمبالغ المحتجزة، التي تُقتطع من الدفعات مع تقدم العمل، يمكن أن تعمل كصورة من صور الضمان للطرف صاحب الحق في الإفراج عنها، لكن بشرط أن ينص العقد بوضوح على من يحتفظ بها وبأي شروط. أما المبالغ المحتجزة التي تبقى في الحساب العام للمقاول فتذوب في ذمة الإعسار مع كل شيء آخر. وفصل هذه الأموال، وصياغة تُعرّف المبلغ بأنه محتفظ به لغرض محدد، هما ما يجعل الحماية حقيقية.

آليات الدفع المباشر

يمكن للمقاولين من الباطن أيضاً السعي إلى الحصول على حق المطالبة المباشرة تجاه صاحب المشروع، وهي آلية تنص عليها عقود FIDIC والنماذج المعيارية المشابهة. فحق الدفع المباشر يتيح للمقاول من الباطن استيفاء حقه من الطرف الذي يحتفظ بأموال المشروع بدلاً من الوقوف في صف الدائنين في إعسار المقاول، ويتزايد طلبه في مشاريع الإمارات العربية المتحدة.

وتحتاج هذه البنود إلى صياغة دقيقة: الواقعة التي تُفعّلها، والمبالغ التي تغطيها، والمستندات التي يجوز لصاحب المشروع طلبها، وسقف تعرضه. وسيحرص أصحاب المشاريع على أن ينص البند على أن الدفع المباشر يُبرئ الذمة من المبلغ ذاته المستحق للمقاول الرئيسي، حتى لا يُدفع المبلغ مرتين. وعملياً، فإن موافقة صاحب المشروع، الممنوحة في العقد الرئيسي، هي ما يجعل الآلية فعّالة.

مثال: مقاول من الباطن استوفى حقه رغم التصفية

في مشروع تجاري كبير، استردّ مقاول من الباطن يحوز بند دفع مباشر مستحقاته من صاحب المشروع بعد دخول المقاول الرئيسي في التصفية. ولأن هذا الحق كان قائماً في العقد، جرى سداد مستحقات المقاول من الباطن خارج صف الدائنين غير المضمونين. وكانت هذه الحماية ذات قيمة لأنها كُتبت قبل أن يتوقع أحد الحاجة إليها.

تسييل الضمانات: ما الذي يجعل المطالبة صامدة

ضمانات حسن التنفيذ والضمانات البنكية هي أكثر الأدوات مباشرة لدى صاحب المشروع عندما يصبح المقاول معسراً. وتحقيقها لغايتها يتوقف على انضباط المطالبة أكثر مما يتوقف على حجم المبالغ المعنية.

التقيد الحرفي بشروط الضمان

يجب أن تتبع المطالبة العقد وصيغة الضمان بدقة. والإخفاقات المتكررة هي مطالبات تُقدَّم قبل تحقق الشرط التعاقدي، وإخطارات لم تُرسل أصلاً أو أُرسلت إلى الطرف الخطأ، وطلبات تعيد صياغة الضمان بدل أن تلتزم بلغته. ومحاكم الإمارات العربية المتحدة تُعمل هذه الضمانات، لكنها تتوقع استيفاء الشروط الإجرائية. وقائمة تحقق موجزة مستخلصة من الضمان والعقد، يجري استعراضها قبل إرسال الطلب، تحول دون معظم هذه المشكلات.

توقيت المطالبة

التوقيت لا يقل أهمية عن الصياغة. فالمطالبة التي تُقدَّم أثناء التفاوض على خطة إعادة هيكلة، إلى جانب مطالبة مقدَّمة في الإجراءات، تعزز موقف صاحب المشروع في تلك المفاوضات وتحسّن ما يستردّه في النهاية. أما المطالبة السابقة لأوانها، قبل نفاذ الإنهاء أو قبل تحقق الشرط الوارد في الضمان نفسه، فقد تُرفض وتترك صاحب المشروع دون السيولة التي كان يعوّل عليها.

الإعسار العابر للحدود والتحكيم

تشارك في كثير من مشاريع الإمارات العربية المتحدة شركات مقاولات أجنبية أو جهات ضامنة أجنبية أو جهات تمويل خارجية، ولذلك قد تجري إجراءات الإعسار في أكثر من ولاية قضائية. والضمان الصادر عن مصرف أجنبي، أو النزاع المحال إلى التحكيم خارج الإمارات العربية المتحدة، يجب أن يُدار بالتوازي مع الإجراءات المحلية لا بمعزل عنها.

وفي مسائل الإعسار العابر للحدود ومنازعات الضمانات، تغطي خدمات التحكيم لدينا الجانب المتعلق بتسوية المنازعات في هذه المسائل. وعند الصياغة، ينبغي أن يبيّن بند تسوية المنازعات ما يحدث إذا أصبح أحد الأطراف معسراً، وأن يحدد مقر التحكيم والقانون الواجب التطبيق والجهة المختصة، حتى لا يصبح ذلك محل خلاف بعد تقديم طلب الإفلاس.

البنود التعاقدية التي تقلّل مخاطر الإعسار

معظم ما يمكن فعله حيال إعسار المقاول يُفعل قبل وقوعه. فالبنود التي تحدد النتيجة هي تلك التي تعرّف متى يشكل الإعسار حالة إخلال موجبة للإنهاء، وأي ضمان يدعم كل دفعة، ومن يجوز له الحلول.

مُحفّزات الإعسار وحقوق الحلول

ينبغي أن تحدد بنود توزيع المخاطر حالات الإعسار التي تجيز الإنهاء، وأن تبيّن إجراءات الحلول والاستبدال. فحقوق الحلول تتيح لصاحب المشروع أو للممول تولي التزامات المقاول لفترة معينة والإبقاء على سير الأعمال بدل توقفها. ويجب تحديد نطاق هذه الحقوق ومدتها وشروطها؛ إذ إن حق الحلول الموصوف بعبارات عامة يصبح عادة محل خلاف في اللحظة التي تمس الحاجة إليه.

ترتيبات حسابات الضمان وحسابات الأمانة

الاحتفاظ بالمبالغ المحتجزة في حساب ضمان أو حساب أمانة يحمي مستحقات المقاولين من الباطن والموردين على نحو أوثق من مجرد وعد في العقد. فالأموال المحفوظة خارج الحسابات التشغيلية للمقاول لا تدخل في وعاء التصفية، ومن ثم يبقى تدفق المدفوعات قائماً رغم الإعسار. كما يقلل ذلك من اعتماد الأطراف على تسييل الضمانات وعلى حصص التوزيع في الإعسار، وكلاهما بطيء وغير مؤكد.

الإنذار المبكر والتزامات الإبلاغ

التزامات الإبلاغ تمنح وقتاً للتصرف. فالقوائم المالية الدورية، والإخطار بتأخر الدفعات داخل سلسلة التوريد الخاصة بالمقاول، والشهادات المثبتة للالتزام بالتعهدات المالية المتفق عليها، كلها تكشف التعثر بينما لا تزال الخيارات متاحة. ولا قيمة تُذكر لهذه الأحكام ما لم يقرأ أحد ما يصل منها، ولذلك ينبغي أن يحدد العقد الجهة التي تتلقى المعلومات وما يجوز لصاحب المشروع فعله عند تلقيها. وللاطلاع على بنود تعاقدية مصاغة حول هذه المخاطر، راجعوا محامي عقود المقاولات لدينا.

مثال على الحماية التعاقدية في التطبيق

استخدم مشروع حديث في أبوظبي مُحفّزاً متدرجاً للإعسار: فأي دفعة يتأخر سدادها أكثر من 30 يوماً تخوّل صاحب المشروع تعليق الأعمال ومطالبة المقاول بإفصاح مالي. وبالاقتران مع حساب ضمان يحتفظ بالمبالغ المحتجزة، حدّ هذا الترتيب من الضرر عندما واجه المقاول فعلاً مشكلة سيولة، وأبقى المناقشات الناتجة عنه خارج ساحات القضاء.

نقاط أخرى تغيّر الإجابة

المشاريع داخل DIFC

تخضع المشاريع الواقعة داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) لنظام منفصل هو قانون الإعسار في DIFC. وهو يغطي أرضية مشابهة لقانون الإفلاس الاتحادي لكنه يختلف عنه في إجراءاته وفي الحماية التي يمنحها للدائنين.

وفي DIFC، قد تكون إجراءات الإعسار أكثر مواتاة للمدين: إذ يمكن اعتماد خطة إعادة الهيكلة بأغلبية بسيطة من الدائنين، بدلاً من عتبة 75% المطبقة بموجب القانون الاتحادي. ويغيّر هذا الفارق طريقة التعامل مع الإعسار في عقود المقاولات الخاضعة لـ DIFC، وكيفية استعداد الطرف المقابل له.

كما أرست محاكم DIFC مجموعة من الأحكام التي تحمي خطط إعادة الهيكلة وتحدّ من الدعاوى الجانبية، وهو ما قد يساعد المقاول الساعي إلى إعادة التأهيل المالي. ولأن النظامين يفضيان إلى نتائج مختلفة، فإن بنود القانون الواجب التطبيق والاختصاص القضائي في عقد مرتبط بـ DIFC تستحق عناية عند مرحلة الصياغة لا بعد وقوع الإخلال.

التأمين

يمكن للتأمين أن يستوعب جزءاً من الخسارة. فالمقاولون يحملون عادة تغطية للمسؤولية المهنية وتغطية لحسن الأداء قد تستجيب للعيوب أو لعدم التنفيذ المرتبط بالإعسار.

وينبغي على أصحاب المشاريع طلب ما يثبت وجود هذه الوثائق، والتحقق من سريانها، وتأمين إمكانية المطالبة بموجبها مباشرة حيثما أمكن. أما كيفية تداخل التعويض التأميني مع المطالبة في إجراءات الإعسار فيجب تسويتها مسبقاً، حتى لا تُسترد الخسارة ذاتها مرتين ولا يتعارض المساران.

الخلاصة

إعسار المقاول في قطاع المقاولات بالإمارات العربية المتحدة هو إلى حد بعيد مسألة استعداد مسبق. فقانون الإفلاس يحدد الترتيب بمجرد بدء الإجراءات، وليس بيد المقاول من الباطن في تلك المرحلة إلا القليل لتحسين موقعه. أما ما يمكن تغييره فهو العقد: الضمان الذي يدعم كل دفعة، وحقوق الإنهاء والحلول، ومكان الاحتفاظ بالمبالغ المحتجزة.

وبالنسبة إلى أصحاب المشاريع، يتمثل العمل في الحفاظ على سجل نظيف، وتسييل الضمانات وفق شروطها الحرفية، وترتيب نقل الأعمال قبل أن يفقد الموقع قيمته. أما بالنسبة إلى المقاولين من الباطن، فيتمثل في التفاوض على المبالغ المحتجزة أو الاحتفاظ بملكية المواد أو حق الدفع المباشر منذ البداية، بينما لا تزال لديهم قوة تفاوضية.

تقدّم نور اتورنيز المشورة لأصحاب المشاريع والمقاولين والمقاولين من الباطن في مسائل إعسار المقاولات في الإمارات العربية المتحدة. راجعوا صفحتَي خدمة عقود المقاولات والتحكيم وتسوية المنازعات.

إخلاء المسؤولية

هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يشكل مشورة قانونية.

مصادر إضافية

اطّلعوا على المزيد من رؤانا حول موضوعات ذات صلة:

• إنهاء عقود المقاولات في الإمارات العربية المتحدة: حقوق المقاول وصاحب العمل
• قانون المقاولات في الإمارات العربية المتحدة: الإطار القانوني
• إمكانية الوصول في المنشآت بالإمارات العربية المتحدة: الامتثال لمتطلبات ذوي الإعاقة
• المشاريع المشتركة في قطاع المقاولات بالإمارات العربية المتحدة: اتفاقيات الكونسورتيوم