عقود المقاولات في مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC): دليل شامل

معظم أعمال الإنشاء في مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) ليست إنشاءً بالمعنى الدقيق، بل تجهيز داخلي: تقسيم مكتب في برج من أبراج بحيرات جميرا (JLT)، أو تجهيز وحدة تجزئة، أو تجديد طابق لمستأجر جديد. ويحدث التطوير من الأساس في القطع الأحدث بالمنطقة الحرة، لكن «عقد المقاولة» بالنسبة للغالبية الساحقة من الشركات الأعضاء في المركز هو عقد أعمال قصير متوسط القيمة يُنفَّذ داخل مبنى مملوك للغير، بموجب عقد إيجار، وخاضع لقواعد مجمع عقاري. والعقود المكتوبة لمشروع كبير تتعامل مع ذلك بسوء، والعقود المكتوبة على ظهر عرض سعر تتعامل معه بأسوأ من ذلك.

ونقطة البداية المفيدة هي إدراك مدى القيود المحيطة بالعمل فعلياً. فثلاث وثائق خارج عقد الأعمال تتحكم فيه: عقد الإيجار، ومتطلبات التجهيز الداخلي في المنطقة الحرة، وقواعد المبنى ذي الملكية المشتركة.

سلسلة الموافقات

تتطلب أعمال التجهيز الداخلي في المركز موافقة سلطة المنطقة الحرة قبل بدئها. تُقدَّم الرسومات وبيانات منهجية التنفيذ وبيانات المقاول، وتُصدر الموافقة، وتُفتَّش الأعمال، ثم يتبع ذلك اعتماد الإنجاز. وتحتفظ السلطة أيضاً بمتطلبات تسجيل للمقاولين المصرح لهم بتنفيذ الأعمال في المنطقة، واستخدام مقاول غير مسجَّل طريقة مباشرة لإيقاف مشروع في منتصفه.

وإلى جانب ذلك، للمبنى نفسه جمعية ملاك أو شركة إدارة معيّنة لها قواعدها الخاصة — حجوزات الدخول والمصاعد، وساعات العمل المسموح بها، وحماية المناطق المشتركة، وإزالة المخلفات، والتأمينات النقدية، ومتطلبات التأمين لكل من يعمل في الموقع. وهذه يطبقها مدير المبنى لا السلطة، ويطبقها عملياً برفض السماح بالدخول.

ويترتب على ذلك أثران تعاقديان. أولاً، ينبغي أن يكون الحصول على الموافقات التزاماً صريحاً على طرف مسمّى، مع بيان النتيجة المترتبة على رفض الموافقة أو تأخرها. وثانياً، يجب صياغة البرنامج الزمني على أساس قيود المبنى لا على أساس يوم عمل من ثماني ساعات: فإذا كانت الأعمال المزعجة محصورة في المساء وعطلات نهاية الأسبوع، كان تاريخ إنجاز يفترض خلاف ذلك محض خيال، وكان ادعاء التأخير الذي يتبعه محلقاً بيد صاحبه بالكامل.

عقد الإيجار عادةً أهم من عقد الأعمال

المستأجر الذي ينفذ تجهيزاً داخلياً ينفق المال في تحسين أصل لا يملكه، بموجب عقد إيجار سينتهي. وقبل توقيع عقد الأعمال، تحقق مما يقوله عقد الإيجار عن التعديلات، وعن موافقة المؤجر، وقبل كل شيء عن الحالة التي يجب إعادة الوحدة عليها. فالتزام إعادة الوضع إلى ما كان عليه يحوّل التحسين إلى التزام مستقبلي، ويتعين تسعيره في القرار لا مواجهته بالمفاجأة في نهاية المدة.

وحيث يساهم المؤجر في التكلفة، فإن آليات تلك المساهمة — ما الأدلة المطلوبة، ومتى تُدفع، وماذا يحدث إذا لم تُنجَز الأعمال وفق المواصفات — مكانها الكتابة. فبدلات التجهيز الشفهية مصدر دائم لمنازعات صغيرة مريرة في أبراج بحيرات جميرا.

الدفع والمحتجزات والعيوب في الأعمال الصغيرة

عقود التجهيز الداخلي هي حيث تغيب الحمايات القياسية في أغلب الأحيان. ومن الجدير الإصرار عليها مهما كانت القيمة:

• جدول دفعات مرتبط بمراحل عمل محددة لا بتواريخ في تقويم.
• محتجزات تُحتجز حتى استيفاء قائمة الملاحظات (السناكينج)، مع بيان ما يستوجب الإفراج عنها.
• فترة صيانة عيوب يعود خلالها المقاول لإصلاح عمله.
• تسجيل الأوامر التغييرية كتابةً قبل تنفيذ العمل. فالتجهيز الداخلي من نوع الأعمال التي يغيّر فيها العميل رأيه أمام النجار فيواصل النجار العمل؛ ويتعين تسجيل التغيير وسعره لحظة صدور التعليمات، لا إعادة تركيبهما عند الاختلاف على الحساب الختامي.
• إثبات تأمين المقاول، والتأكد من أن ترخيصه يغطي النطاق الفعلي.
• ملكية التصميم والرسومات، لا سيما حيث يُستعان بمصمّم ومقاول بصورة منفصلة.

لا شيء في القانون الإماراتي سيعيد تشغيل تجهيز داخلي متعثر بسرعة. فالمقاول الذي يترك مكتباً نصف مقسَّم بسبب طلب دفع لم يُسدَّد لا يمكن إعادته بأي عملية رسمية سريعة؛ ويبقى المستأجر بوحدة لا يستطيع شغلها، وبموعد نهائي للإيجار أو وعد للمؤجر قد يكون قطعه على نفسه، وبمطالبة ستستغرق وقتاً أطول بكثير مما كانت ستستغرقه الأعمال. وكل ما يفيد في تلك اللحظة يجب أن يكون في العقد أصلاً — مرحلة ترتبط بها الدفعة ارتباطاً حقيقياً، وخطوة اعتماد، ونتيجة معلنة لترك العمل. وفي مشروع بهذا الحجم، آلية الدفع هي البند الجدير بالمساومة عليه.

أين تذهب المنازعة

مركز دبي للسلع المتعددة منطقة حرة في دبي. وهو ليس ولاية قضائية تتبع القانون العام، وليس له قانون عقود منفصل، ولا محكمة خاصة به. وعقد التجهيز الداخلي لوحدة في المركز يخضع لقانون دولة الإمارات في البر الرئيسي، بما فيه أحكام قانون المعاملات المدنية المتعلقة بعقود المقاولة. والحكم الأكثر تداولاً في وجه المقاولين — المسؤولية اللاحقة للتسليم التي يتحملها البنّاء والمهندس المشرف، لفترة يحددها القانون، متى مسّ العيب سلامة المبنى أو ثباته — نادراً ما يكون محور خلاف على تجهيز داخلي، إذ ليست القواطع وشبكة السقف المستعار هيكلَ البرج. وما يحسم هذه المنازعات هو قانون الصفقة العادي: ما اتُّفق عليه، وما صدرت به التعليمات، وما اعتُمد.

وبالنسبة لعقد بقيمة تجهيز داخلي، يستحق سؤال الجهة المختصة لحظةً من الواقعية قبل الإجابة عنه. فالتحكيم بموجب القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 المعدَّل في عام 2023 مفتوح للطرفين، وكذلك محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) كجهة تتبع القانون العام باللغة الإنجليزية إذا نصا على ذلك كتابةً؛ ولا يغيّر أيٌّ من الاختيارين القانون الحاكم للأعمال. لكن تكاليف هيئة تحكيم قد تقارب قيمة المطالبة في نزاع بهذا الحجم، وآلية متقنة لن يلجأ إليها أحد فعلاً أقل قيمة من بند بسيط وملف يدعم المطالبة.

وإذا لم ينصا على شيء، فما يحصل عليه الطرفان هو محاكم دبي، باللغة العربية، مع إحالة المسائل الفنية — جودة التنفيذ، وقيمة الأوامر التغييرية، ومَن تسبب في التأخير — إلى خبير تعيّنه المحكمة يحسم تقريره القضية فعلياً. وفي عقد أعمال داخلية صغير، كثيراً ما تكون هذه هي الإجابة المعقولة، بشرط أن يمكن تسليم الموافقات والتعليمات والصور الفوتوغرافية واعتمادات التسليم لذلك الخبير بصيغة يستطيع تتبّعها.

العقارات ذات الملكية المشتركة

تقع كل وحدة في المركز تقريباً ضمن مبنى ذي ملكية مشتركة، ويحكم نظام دبي للعقارات ذات الملكية المشتركة التقسيم بين الوحدة التي يسيطر عليها المالك والأجزاء المشتركة التي لا يسيطر عليها. والأعمال التي تمس الهيكل أو الواجهة أو المنافذ الرأسية أو أنظمة المبنى ليست في عطاء المستأجر أو المالك المنفرد، مهما بدت واضحة على الرسومات المعتمدة. وحيث يحتاج المشروع إلى المساس بالأجزاء المشتركة، تسبق موافقة جمعية الملاك تعبئةَ المقاول في الموقع، لا أن تأتي بعد إخطار بوقف العمل.

هذه هي الصورة المتكررة لمشكلات الإنشاء في المركز: ليست إخفاقاً تعاقدياً متطوراً، بل أعمال بدأت قبل أن يوافق من يملك سلطة إيقافها. ويراجع فريق خدماتنا القانونية العقارية عقد الإيجار ومتطلبات التجهيز الداخلي وعقد الأعمال كحزمة واحدة، ويتصرف فريق فض المنازعات العقارية لدينا حيث أوقفت الأعمال أو هُجرت أو اختُلف عليها عند الإنجاز.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز