عقود المقاولات في سوق أبوظبي العالمي (ADGM): دليل شامل

يقع مشروع الإنشاء المتعاقد عليه بموجب قانون سوق أبوظبي العالمي (ADGM) بين نظامين قانونيين في آن واحد. فالعقد يُصاغ، وسيُقرأ، كما يقرؤه محامٍ إنجليزي. أما الخرسانة والرافعات وعمالة الموقع والتصاريح فتقع في إمارة أبوظبي الفعلية. وينشأ معظم الصعوبة في عقود المقاولات الخاضعة لقانون السوق من هذا الانقسام، ومن الافتراض — الشائع بين المقاولين وأصحاب العمل ممن عملوا في مناطق أخرى من دولة الإمارات — بأن الحمايات المتاحة في البر الرئيسي تنتقل معهم إلى المنطقة الحرة. وهي لا تنتقل.

حرية التعاقد، وما يترتب عليها

سوق أبوظبي العالمي ولاية قضائية تتبع القانون العام (الكومن لو)، ولها محاكمها الخاصة وجهتها التنظيمية الخاصة وهي سلطة تنظيم الخدمات المالية. وهي تشرّع لنفسها في المجالات التي تغطيها لوائحها، وحيث تسكت قواعدها تطبّق القانون العام الإنجليزي. وبالنسبة لعقد المقاولة، يعني ذلك أمرين معاً: تتمتع الأطراف بحرية واسعة جداً في توزيع المخاطر كيفما شاءت، ولا يكاد يُقرر القانون لهم شيء افتراضي.

وأوضح مثال على ذلك المسؤولية عن العيوب الإنشائية. ففي البر الرئيسي لدولة الإمارات، يفرض القانون المدني الاتحادي مسؤولية على المقاول والمصمّم عن العيوب الجسيمة التي تمس ثبات المبنى وسلامته، لفترة يحددها القانون، ولا يجوز للأطراف الاتفاق على استبعادها. وهي تسري سواء فكّر أحد في النص عليها في العقد أم لا. وسوق أبوظبي العالمي لا يستورد هذه القاعدة. فداخل المنطقة الحرة، مسؤولية العيوب هي ما ينص عليه العقد — فترة الإخطار بالعيوب، ومجموعة من الضمانات، وبند تحديد المسؤولية، وما يوفره القانون العام للإهمال والعقد خلف ذلك كله. وصاحب العمل الذي يوقّع عقداً خاضعاً لقانون السوق بفترة إخطار بالعيوب قصيرة وسقف منخفض للمسؤولية قد وافق على ذلك تحديداً، دون أي حد أدنى قانوني تحته.

والنقطة ذاتها تنطبق على حسن النية. فالأنظمة القانونية المدنية، بما فيها نظام دولة الإمارات، تفرض التزاماً عاماً بتنفيذ العقود بحسن نية، وتستخدمه المحاكم لتلطيف النتائج القاسية. أما القانون العام الإنجليزي فلا يضمّن عقداً تجارياً من هذا النوع التزاماً مستقلاً بحسن النية. فإذا أردت أن يكون الطرف ملزماً بالتعاون، أو بالإنذار المبكر بالتأخير، أو بالتصرف بمعقولية عند ممارسة سلطة تقديرية، فانص على ذلك في العقد.

مذاهب القانون العام التي تصب في الاتجاه المعاكس

تجلب حرية التعاقد أيضاً مذاهب لا نظير حقيقي لها في البر الرئيسي، وهي تصب عادةً في مصلحة المقاول.

وأهمها مبدأ المنع. فإذا تسبب صاحب العمل أو استشاريوه في التأخير ولم تعمل آلية تمديد المدة في العقد — لعيب في الآلية، أو لإخفاق ممثل صاحب العمل نفسه في تشغيلها — يمكن أن تتحرر مدة التنفيذ من قيدها. فيسقط تاريخ الإنجاز، ولا يتبقى على المقاول سوى التزام بالإنجاز خلال مدة معقولة، ويسقط معه حق صاحب العمل في التعويضات عن التأخير. وهذا الخطر حقيقي في النماذج القياسية المعدَّلة التي كسرت صياغتها، بهدوء، سلسلة الإخطار والتقييم.

كما تتصرف التعويضات الاتفاقية عن التأخير نفسها بصورة مختلفة. فبموجب المبادئ الإنجليزية، يمكن إبطال قيمة التعويضات الاتفاقية التي لا تتناسب إطلاقاً مع أي مصلحة مشروعة في الإنجاز في الوقت المحدد بوصفها شرطاً جزائياً تعسفياً (penalty)، فيتبقى لصاحب العمل إثبات خسارته الفعلية. أما في البر الرئيسي، فتسري سلطة المحكمة في الاتجاه المعاكس: إذ يمكن تعديل التعويض المتفق عليه ليعكس الخسارة التي لحقت فعلاً. وعلى أصحاب العمل الذين يضعون نسبة مرتفعة لأغراض الردع أن يفهموا أيّ النظامين يصوغون عقودهم في إطاره.

النماذج القياسية تحتاج تعديلاً حقيقياً

تُستخدم نماذج فيديك (FIDIC) في أنحاء المنطقة، والنسخ المتداولة في الخليج تُعدَّل عادةً على افتراض خلفية قانونية مدنية. وإسقاط تلك التعديلات في عقد خاضع لقانون سوق أبوظبي العالمي ينتج تناقضات — إشارات إلى مسؤولية قانونية عن العيوب لم يعد لها أثر، وصياغات لحسن النية تؤدي عملاً لا تستطيع أداءه، وإحالات إلى بنود لم تعد تتطابق بعد إضافة الشروط الخاصة. ومن الأجدى قراءة النموذج المعدَّل من البداية إلى النهاية في ضوء بند القانون الواجب التطبيق بدلاً من افتراض أن النموذج المألوف يتصرف على نحو مألوف.

وثمة غياب آخر تجدر الإشارة إليه بصراحة: لا يوجد في دولة الإمارات نظام قانوني للفصل السريع في المنازعات (adjudication) كالموجود في المملكة المتحدة أو أستراليا. فليس للمقاول حق تلقائي في قرار سريع ملزم بشأن الدفع. وإذا احتاج المشروع إلى مجلس فض منازعات أو خطوة فصل سريع، فعلى العقد أن ينشئها ويحدد أعضاءها ويمولها.

مَن ينظّم ماذا

تُرخّص سلطة التسجيل في سوق أبوظبي العالمي الكيانات، وتنظّم سلطة تنظيم الخدمات المالية الخدمات المالية. ولا يُعد أيٌّ منهما جهة تنظيمية لأعمال الإنشاء. فمنح التصاريح والتفتيش وإنفاذ سلامة المواقع للأعمال الفعلية من اختصاصات جهات أبوظبي المعنية بالتخطيط والموافقات البلدية والدفاع المدني، ومن اختصاص المطوّر الرئيسي للقطعة. حدّد قبل التوقيع مَن يصدر التصاريح فعلياً لذلك الموقع بعينه، وما متطلباته من البرنامج الزمني، وأي طرف يتحمل المخاطر إذا تأخرت الموافقات. والتوظيف انقسام آخر: فالعاملون لدى كيان تابع للسوق يخضعون للوائح التوظيف الخاصة بالسوق لا للمرسوم بقانون اتحادي رقم (33) لسنة 2021، ومن ثم تحتاج الافتراضات المنقولة من مشروع في البر الرئيسي بشأن الإجازات السنوية ومكافأة نهاية الخدمة والإنهاء إلى مراجعة.

أين ستُنظر المنازعة فعلياً

تعمل محاكم سوق أبوظبي العالمي باللغة الإنجليزية وتطبق إجراءات القانون العام، وهي ميزة حقيقية في مطالبات الإنشاءات كثيفة المستندات. والتحكيم بمقر في سوق أبوظبي العالمي أو في مركز دبي المالي العالمي (DIFC) متاح بالمثل، ويتولى مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) حصة كبيرة من منازعات الإنشاءات الإقليمية. والاختيار أقل أهمية من إحكام الصياغة: فالبند الذي يسمّي مؤسسة ويترك مقر التحكيم ولغته وتشكيل هيئته دون تحديد هو البند الذي ينتج نزاعاً اختصاصياً قبل أن يصل أحد إلى موضوع المنازعة.

ويستحق التنفيذ تأملاً مستقلاً. فالحكم أو قرار التحكيم الصادر في المنطقة الحرة يصل إلى الأصول المملوكة خارجها عبر محاكم البر الرئيسي، كخطوة مستقلة لها متطلباتها الإجرائية الخاصة. وإذا كانت أصول الطرف الآخر الجوهرية — المعدات والمستحقات والحسابات المصرفية — تقع في البر الرئيسي أو خارجه لا في السوق، فخطط للطريق إلى تلك الأصول في مرحلة الصياغة. والضمان، سواء كان خطاب ضمان مصرفياً أو ضمان شركة أم أو محتجزات، عادةً إجابة أفضل من بند اختصاص محكم الصياغة. وتُعد المشورة بشأن كيفية سلوك هيكل معين عند التنفيذ جزءاً من خدماتنا القانونية العقارية، ويحرك التحليل ذاته نهجنا في فض المنازعات العقارية.

قبل التوقيع

• تحقق من بند القانون الواجب التطبيق ومن اتساق العقد داخلياً معه.
• حدّد فترة صيانة العيوب والضمانات وسقف المسؤولية عن قصد — فلا شيء يسدّ الفجوة إذا كانت ضعيفة.
• اختبر آلية تمديد المدة بحثاً عن ثغرات قد تحرر مدة التنفيذ من قيدها.
• حدّد جهة التصريح الفعلية للقطعة ووزّع مخاطر الموافقات.
• أكمل بند فض المنازعات: المؤسسة والمقر واللغة وتشكيل الهيئة وأي خطوة فصل سريع أو مجلس فض منازعات.
• حدّد أماكن أصول الطرف الآخر وخذ الضمانات وفقاً لذلك.

حرية التعاقد ليست ميزة إلا للطرف الذي يستخدمها. ففي سوق أبوظبي العالمي، يكاد العقد يكون القانون كله بين الأطراف، ومن ثم يتعين أن تحمل الصياغة من الوزن ما لن يُطلب منها حمله في البر الرئيسي.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز