أخطاء شائعة في نزاعات الإيجار يجب تجنّبها في دبي
معظم هذه الأخطاء يُرتكَب في بداية الإيجار لا في نهايته.
الأمور السبعة التي تحوّل خلافاً حول إيجار في دبي إلى قضية أمام مركز فض المنازعات الإيجارية: عقود غير مسجلة، وشروط صامتة، وغياب محضر معاينة، ومدفوعات لا يمكن تتبعها — وما ينبغي فعله عند التوقيع بدلاً من ذلك.
روجعت بواسطة Mohamed Noureldin، Founder, Managing Partner & Senior Legal Consultant
نادراً ما تكون نزاعات الإيجار في دبي جدالاً حول القانون؛ بل هي جدال حول الأدلة — ما الذي اتُّفق عليه، وما الذي سُدِّد، وما حالة الشقة أو المحل يوم تبادل المفاتيح — بين طرفين يتذكر كلٌّ منهما الأمر بشكل مختلف ولم يدوّن أيٌّ منهما شيئاً في حينه.
الأخطاء الواردة أدناه هي التي تحوّل خلافاً يمكن احتواؤه إلى ملف لدى مركز فض المنازعات الإيجارية. ومعظمها تقريباً يُرتكَب في بداية الإيجار، قبل أشهر من نشوب أي نزاع، ومعظمها لا يكلف تجنّبه شيئاً.
عدم تسجيل عقد الإيجار
يتعامل كثير من المؤجرين والمستأجرين مع التسجيل عبر «إيجاري» بوصفه إجراءً إدارياً يُنجَز عندما يطلبه أحد. لكنه الخطوة التي تمنح الإيجار سجلاً رسمياً. والطرف الذي يتخطاه يبدأ أي نزاع بتفسير سبب ذلك قبل الوصول إلى موضوع الشكوى.
سجّل العقد في بداية المدة وعند كل تجديد، واحتفظ بالشهادة مرفقة بالعقد، وتأكد من أن البيانات الواردة فيها تطابق العقد لا نسخة سابقة منه. وحيث يكون المستأجر شركة، تحقق من أن العنوان المسجل يتوافق مع العنوان الوارد في رخصتها التجارية.
ذو صلة: نقدم المشورة للمقيمين والمستأجرين الوافدين بشأن نزاعات الإيجار في دبي وفي سائر الإمارات.
عقد يترك الشروط المهمة للاستنتاج
معظم عقود الإيجار تُوقَّع على نموذج موحّد تُملأ خاناته ولا شيء غير ذلك. والشروط التي تولّد النزاعات هي بالضبط تلك التي لا يغطيها النموذج: أي الإصلاحات تقع على المؤجر وأيها على المستأجر، وهل يجوز للمستأجر التأجير من الباطن أو المشاركة في السكن، وما مصير الشيكات إذا غادر المستأجر مبكراً، وهل يشمل الإيجار رسوم الخدمات، وما الإخطار الذي يجب على كل طرف توجيهه.
وحيث يسكت العقد، يُفسَّر الإيجار في ضوء القواعد العامة الواجبة التطبيق، لا في ضوء ما افترضه أيٌّ من الطرفين في قرارة نفسه. وإضافة أربعة أو خمسة شروط محددة عند التوقيع أقل كلفة بكثير من الجدال لاحقاً حول غيابها.
غياب أي سجل لحالة العقار
النزاع في نهاية الإيجار يدور دائماً تقريباً حول التأمين، والتأمين يتوقف على حالة العقار عندما انتقل إليه المستأجر. فمن دون محضر معاينة مؤرخ، يصبح الأمر مباراة في الادعاءات لا يستطيع فيها أي طرف إثبات شيء.
جُل في العقار قبل التسليم بحضور الطرف الآخر. صوّر كل غرفة، بما في ذلك الأماكن التي لا ينظر إليها أحد — تحت الأحواض، وخلف الأبواب، وحالة التكييف والأجهزة. واذكر التلفيات القائمة في قائمة تحقق واطلب من الطرفين توقيعها وتأريخها. وكرر العملية عند المغادرة. فمحضر المعاينة الموقّع هو ما يحوّل خصم التأمين من رأي إلى أمر يستطيع أيٌّ من الطرفين إثباته.
ذو صلة: وحيث مرّت مبالغ الإيجار أو التأمين عبر وكيل أو حساب ضمان، تصبح المسألة نزاعاً تجارياً على مدفوعات بقدر ما هي نزاع إيجار.
التعامل مع الأموال بشكل غير رسمي
إيجار يُدفع نقداً لمن يتولى تحصيله، وتأمين يُحتفظ به دون أي سجل لمكانه، وتحويلات إلى حساب فرد لا إلى حساب المؤجر، وشيكات تُسلَّم دون إيصال: كل واحد من هذه ممارسة معتادة لدى شخص ما في دبي، وكل واحد منها غير قابل للإثبات.
ادفع إلى الطرف المسمّى في العقد، بوسيلة يمكن تتبعها، واحصل على إيصال في كل مرة. وينبغي للمؤجر الذي يحتفظ بالتأمين أن يكون قادراً على بيان ما يُحتجَز مقابله وأن يقدم كشفاً مفصلاً عند ردّه، بخصومات مرتبطة بتلف موثّق أو بإخلال بالعقد، لا بانطباع عام بأن الشقة بدت مستهلكة.
ذو صلة: يمثّل فريقنا المعني بنزاعات الإيجار المؤجرين والمستأجرين على حد سواء في مطالبات التأمين والإخلاء وزيادة الإيجار.
افتراض إمكان زيادة الإيجار أو رفضه حسب الرغبة
تخضع زيادات الإيجار في دبي لمؤشر الإيجارات والقواعد المنظمة له، ويُطبَّق المؤشر على الوحدة المحددة لا على انطباع عن قيمة المبنى أو الحي. وكثيراً ما يكتشف المؤجرون الذين يحددون الرقم أولاً ويتحققون لاحقاً أن الزيادة لا يمكن الدفاع عنها، والمستأجرون الذين يفترضون أن أي زيادة غير قانونية مخطئون بالقدر نفسه في أحيان كثيرة.
وعلى أيٍّ من الطرفين يقترح تغييراً في الإيجار أو الشروط أن يطرحه قبل التجديد وبالطريقة التي تشترطها قواعد الإيجار، لا في يوم انتهاء العقد. فالاقتراح المتأخر موقف ضعيف بصرف النظر عما إذا كان الرقم نفسه قابلاً للدفاع.
رفع دعوى قبل محاولة التسوية
صُمّم مسار نزاعات الإيجار في دبي ليُصفّي القضايا التي كان ينبغي تسويتها، ويبدأ بمرحلة صلح لا بجلسة. والأطراف الذين يصلون إليه دون أن يكونوا قد بذلوا أي محاولة لحل المسألة مباشرة يخسرون الوقت ويظهرون بمظهر غير المعقول في آن واحد.
اكتب إلى الطرف الآخر موضحاً الشكوى وما يُطلب، واحتفظ بالمراسلات، وامنح مهلة واقعية للرد. وإذا مضت المسألة قدماً، فإن تلك المراسلات هي أوضح دليل متاح على من كان يتصرف بمعقولية.
معاملة عقد إيجار المنطقة الحرة كالمستند ذاته
العقارات المؤجرة داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) أو سوق أبوظبي العالمي (ADGM) لا تخضع للقواعد ذاتها التي تحكم شقة في جميرا. فكلاهما ولاية قضائية تطبق القانون العام بنظاميها الخاصين في العقارات والعقود وبمحاكمها الخاصة، وعادةً ما يُقرأ عقد الإيجار داخلهما كعقد إيجار تجاري أكثر منه إيجاراً سكنياً، بما يتناسب مع ذلك من سبل انتصاف وآليات إخطار.
حدد النظام الذي تخضع له العقارات قبل توجيه أي إخطار. فالإخطار الموجه على أساس خاطئ نادراً ما يحقق المقصود منه وكثيراً ما يضطر المرء إلى البدء من جديد.
للشركات التي تحتفظ بعقود إيجار
الشركات التي تستأجر مكاتب أو مستودعات أو وحدات تجزئة تتراكم لديها هذه المشكلات عبر محفظة كاملة لا واحدة تلو الأخرى. احتفظ بسجل لعقود الإيجار مع تواريخ التجديد والإخطار مجدولة قبل أوانها بوقت كافٍ، إذ تُفقَد معظم قوة التفاوض بتفويت موعد. وتأكد من أن الموقّع مخوّل بإلزام الشركة، وأن بيانات الإيجار المسجلة تطابق الرخصة التجارية، وأن هناك من يراجع الشروط عند التجديد بدلاً من ترك نموذج يتجدد دون قراءة لسنوات.
خدمات ذات صلة: نتولى نزاعات الإيجار في دبي ونزاعات الإيجار في أبوظبي، لصالح المؤجرين والمستأجرين على حد سواء.
إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وعلى القراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.
فريق نور اتورنيز
موارد إضافية
اكتشف المزيد من رؤانا حول الموضوعات ذات الصلة:
