حقوق المستأجر في دبي: الحمايات القانونية وسبل الانتصاف

الإيجار الذي يقل بنسبة ثمانية في المئة عن متوسط الوحدات المماثلة لا يجوز رفعه إطلاقًا. أما الإيجار الذي يقل بنسبة خمسة عشر في المئة عن المتوسط ذاته فيجوز رفعه بما يصل إلى خمسة في المئة. وقد يسكن المستأجران في الطابق ذاته من البرج ذاته وبتخطيطٍ متماثل؛ وما يفرّق بينهما ليس إلا موضع إيجار عقد كلٍّ منهما بالقياس إلى مؤشر أسعار الإيجارات الذي تعدّه مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).

لنفترض متوسطًا في المؤشر قدره AED 100,000 سنويًا لذلك النوع من الوحدات — رقمٌ افتراضي اختير لتتضح النسب. فالمستأجر الذي يدفع AED 92,000 يقل عن المتوسط بنسبة ثمانية في المئة، أي داخل النطاق الذي لا تجوز فيه أي زيادةٍ إطلاقًا، والمؤجر الذي يطلب زيادةً إنما يطلب ما لا يجيزه القانون. أما الجار الذي يدفع AED 85,000 فيقل عنه بنسبة خمسة عشر في المئة، مما يفتح درجة الخمسة في المئة: AED 4,250، ليبلغ الإيجار AED 89,250. فيتحمل هذا المستأجر زيادةً وينهي السنة ومع ذلك يدفع أقل من الجار الذي لم يكن ممكنًا مسّ إيجاره.

وهكذا يعمل السلم بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007 على هذا النحو من أوله إلى آخره. فالفجوة التي تصل إلى عشرة في المئة دون متوسط المؤشر لا تستتبع أي زيادةٍ مسموح بها. والفجوة بين أحد عشر وعشرين في المئة دونه تجيز زيادةً تصل إلى خمسة في المئة. والفجوات الأوسع تجيز زياداتٍ أكبر تدريجيًا، وفق سلمٍ يحدده القانون لا الطرفان. وما يعتقد المؤجر أن الشقة تستحقه، أو ما يعرضه الوسيط للوحدة الخالية المجاورة، لا يحرك الرقم قيد أنملة. فالسؤال الذي يحسم مراجعة الإيجار هو: أين يقع إيجار العقد القائم بالقياس إلى المؤشر الخاص بذلك العقار.

غير أن هذا السقف لا يساوي إلا بقدر ما يستطيع المستأجر إلزام المؤجر به، وإلزام المؤجر به يبدأ من تاريخٍ لا من نسبةٍ مئوية.

خدمات ذات صلة: يتولى فريقنا للنزاعات الإيجارية الإخطارات والطلبات والجلسات الموصوفة أدناه. وحين يكون السكن مقترنًا بالوظيفة ويقع عقد الإيجار إلى جانب عقد عمل، يعمل ذلك الفريق مع مستشارينا في قانون العمل.

تسعون يومًا، تُعَدُّ رجوعًا من تاريخ الانتهاء

المؤجر الذي ينوي رفع الإيجار يجب أن يضع الاقتراح كتابةً وأن يوصله إلى المستأجر قبل تسعين يومًا على الأقل من انتهاء عقد الإيجار. والإخطار الذي يصل في اليوم التاسع والثمانين ليس زيادةً أصغر ولا زيادةً متأخرة؛ فالإخفاق في استيفاء شرط الإخطار يجعل الزيادة باطلة، فيبقى التزام المستأجر عن المدة المقبلة هو الإيجار المدفوع أصلًا.

ولهذا فإن أول ما ينبغي التثبت منه في إخطار الزيادة ليس حسابه بل تاريخه. حدِّد تاريخ انتهاء العقد من العقد نفسه، واعدد رجوعًا تسعين يومًا، وقارن ذلك باليوم الذي وصلك فيه الإخطار فعلًا. واحتفظ بكل ما يثبت متى وصلك — الظرف، أو ترويسة البريد الإلكتروني، أو ختم وقت الرسالة، أو الإقرار الموقَّع إن طُلب منك توقيعه. فالمستأجر الذي يحتج بعد أشهرٍ بأن الإخطار جاء متأخرًا ولا يملك سوى ذكرى الأسبوع الذي وصل فيه، أضعف مركزًا ممن يستطيع الإشارة إلى مستندٍ مؤرَّخ.

قراءة الإخطار ذاته

الإخطار الجدير باسمه يذكر الرقم الجديد والمدة التي يسري عليها. أما التنبيهات المبهمة بأن الإيجار «سيُراجَع عند التجديد» فلا تترك للمستأجر ما يقيس به على المؤشر ولا ما يعترض عليه. وإذا كان الذي وصلك مكالمةً هاتفية أو حديثًا في البهو أو رسالةً لا تذكر رقمًا، فمركزك أنه لم يُقدَّم اقتراحٌ صحيح — والسبيل إلى حفظ هذا المركز أن ترد كتابةً، وتثبت أنه لم يردك شيءٌ مكتوب، وتحتفظ بالرد.

الاعتراض على زيادةٍ لا يؤيدها المؤشر

لنفترض أن مؤجرًا طالب بزيادة خمسةٍ وعشرين في المئة على إيجارٍ يعادل أصلًا متوسط المؤشر لتلك الوحدة أو يتجاوزه. فسبيل المستأجر تقديم شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، التي تقيس الطلب على مؤشر أسعار الإيجارات وحدود الزيادة. ولجنة الإيجارات المنشأة بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007 تصدر قراراتٍ ملزمة في مستويات الإيجار، فالطلب الذي يخفق في اختبار المؤشر لا يصمد لمجرد أن المؤجر يكرره.

ونقطتان تصوغان كيفية تلقي تلك الشكوى. فالمقارنة خاصةٌ بالعقار بعينه — إذ ينظر المؤشر إلى نوع الوحدة وموقعها وخصائصها، فالعقد وتفاصيل الوحدة هما الدليل، لا الحديث العام عن سوقٍ صاعدة. ودفع الزيادة المطلوبة أثناء الاعتراض عليها يشوّش المركز. فحين ينوي المستأجر الاعتراض، ينبغي أن تكون النية على الورق، مؤرَّخةً، قبل أن يسري التجديد.

الانتفاع الهادئ: الحق في أن يُترَك وشأنه في العين المؤجرة

الانتفاع الهادئ هو حق المستأجر في شغل العين المؤجرة دون تدخلٍ من المؤجر أو من الغير، وهو سارٍ في عقود الإيجار في دبي سواءٌ فكّر أحدٌ في تدوينه أم لا. ويؤيده القانون رقم (26) لسنة 2007. ولا يجوز للمؤجر أن يعترض انتفاع المستأجر بالعقار إلا حيث يجيز القانون أو العقد ذلك صراحةً — والحالة المعتادة هي الإصلاحات الضرورية بإخطارٍ معقول.

والإخلال يبدو في الغالب أمرًا عاديًا لا مثيرًا: مؤجرٌ يدخل بنفسه ليعرض الشقة على مشترين دون إخبار المستأجر؛ أو أعمال ترميمٍ كلّف بها المؤجر تجري في ساعاتٍ لم يُخبَر بها أحد؛ أو حارسٌ يحمل مفتاحًا ويتعامل مع الإيجار بوصفه إزعاجًا. وكلٌّ منها يتدخل في الانتفاع الذي يدفع المستأجر ثمنه، والتدخل المتكرر قد يرقى إلى إخلالٍ بالعقد يفتح باب المطالبة بالتعويض أو بفسخ العقد.

ما يجب أن يُظهره الملف

يفصل مركز فض المنازعات الإيجارية بناءً على الإخلالات الموثقة، وقضايا الانتفاع الهادئ تخسر في الغالب على الإثبات لا على المبدأ. فالمستأجر الذي يقول إن المؤجر «يظل يتردد عليه» إنما يصف شكوى؛ أما المستأجر الذي يقدم قائمةً بالتواريخ والأوقات، وصورًا حيث وجدت، ونسخةً من الرسالة المرسلة بعد كل واقعة، وإخطارًا كتابيًا رسميًا يطالب بوقف الدخول، فإنه يصف دعوى. والإخطار الرسمي يؤدي عملًا مزدوجًا: يثبت أن المؤجر قد أُعلِم، ويحوّل الواقعة التالية من إزعاجٍ منفرد إلى سلوكٍ استمر بعد التحذير.

الوقاية من النزاع في العقد

معظم نزاعات الانتفاع الهادئ تعود إلى عقدٍ لم يقل شيئًا عن الدخول. فبندٌ يحدد من يجوز له الدخول، وبأي إخطار، ولأي أسباب، وفي أي ساعات، يزيل الغموض الذي يتغذى عليه الخلاف، ويخدم المؤجر أيضًا ممن له أسبابٌ مشروعة للوصول إلى العقار. وحين توجد شروط دخولٍ ويتجاهلها المؤجر، لا تعود شكوى المستأجر عن المعقولية في تجريدها؛ بل عن بندٍ في العقد.

المادة 14: التزام الصيانة وما يُنفِّذه

تضع المادة 14 من القانون رقم (26) لسنة 2007 التزام الصيانة على عاتق المؤجر: فيجب إبقاء العقار في حالةٍ صالحة للاستخدام الذي أُجِّر من أجله، بما في ذلك هيكل المبنى والخدمات الأساسية. وهذا التزامٌ قانوني لا لفتة كرم، وهو يدوم طوال مدة العقد ولا ينتهي عند التسليم.

والتمييز الذي يحسم معظم نزاعات الصيانة هو بين ما يتبع العقار وما يتبع سلوك المستأجر نفسه. فالأساسات والجدران والسقف والسباكة والتمديدات الكهربائية — هذه من واجب المؤجر. أما الأعمال التجميلية والضرر الذي تسبب فيه المستأجر فقد تقع على المستأجر بحسب شروط العقد. فالسقف المتسرب الذي يتلف متاع المستأجر على المؤجر إصلاحه؛ أما الباب الذي كسره المستأجر فلا. والعقود التي تبين هذا التقسيم بعباراتٍ واضحة تُجنِّب الطرفين جدالًا عن التصنيفات في اللحظة التي يكون شيءٌ ما قد فسد فيها بالفعل.

من البلاغ الأول إلى صدور الأمر

يوضح تسلسلٌ عملي كيف يتحول الالتزام إلى سبيل انتصاف. فوجدت مستأجرةٌ في برجٍ شاهق ماءً يتسرب من عمود سباكةٍ متعطل. أخبرت مدير المبنى هاتفيًا مرتين، فلم يحدث شيء — ولأنه كان هاتفيًا، لم يوجد ما يثبت أنه حدث. فصوّرت الضرر مع التواريخ، وكتبت إلى المؤجر مشيرةً إلى التزام الصيانة بموجب المادة 14، مبيِّنةً ما تعطّل وما يتلفه، وطالبةً إنجاز العمل خلال مهلةٍ محددة. فكان الصمت. فتقدمت بطلبٍ إلى مركز فض المنازعات الإيجارية مرفقةً الصور والخطاب ودليل تسليمه وإيصالات إيجارها المثبتة أنها مسدِّدة. ويستطيع المركز أن يأمر المؤجر بتنفيذ الإصلاح خلال مدةٍ محددة، وعدم الامتثال يترتب عليه جزاءاتٌ على المؤجر لا عليها.

وإيصالات الإيجار في ذلك التسلسل ليست زينة. فالمستأجر المتأخر في السداد الذي يشكو تقصير الصيانة يستدعي دعوى مقابلة، وأنظف قضايا الصيانة هي التي تكون التزامات المستأجر نفسه فيها مستوفاةً على مرأى من الجميع. وللسبب ذاته، فإن حبس الإيجار كوسيلةٍ ذاتية ضد مؤجرٍ لا يصلح بديلٌ رديء عن التقاضي: إذ يحوّل قضيةً ينتصر فيها المستأجر إلى قضيتين، إحداهما ينتصر فيها المؤجر.

بعض العيوب يظهر في صورةٍ فوتوغرافية. وغيرها — رطوبةٌ مستمرة بلا مصدرٍ ظاهر، أو عطلٌ كهربائي، أو حركةٌ في هيكل المبنى — لا يظهر، وتقريرٌ من فاحصٍ مؤهل يحوّل وصف المستأجر إلى دليل. وحين يجيب المؤجر بأن المستأجر هو من تسبب في المشكلة، يكون ذلك الفحص في الغالب الشيء الوحيد الفاصل بين الروايتين.

الإخلاء: أسبابٌ مُعلَنة ودفوعٌ تواجهها

الإخلاء ليس أمرًا يقرره المؤجر؛ بل أمرٌ يجب على المؤجر إثباته. فبموجب القانون رقم (26) لسنة 2007، لا يمضي الإخلاء إلا على أسبابٍ يعترف بها القانون، وبإخطارٍ يذكرها، وعبر الإجراءات التي يحددها القانون. ومن الأسباب المعترف بها عدم سداد الإيجار لأكثر من ثلاثين يومًا، والإخلال الجوهري بعقد الإيجار، ورغبة المؤجر في استرداد العقار للاستخدام الشخصي أو للبيع — وهذا الأخير خاضعٌ لمتطلبات إخطارٍ خاصة به. والإخطار الذي لا يذكر سببًا، أو يذكر سببًا لا يستطيع المؤجر إثباته، معيبٌ، والإخطار المعيب هو خط الدفاع الأول للمستأجر.

والدفوع التي تجدي هي التي تجيب عن السبب المذكور لا عن نبرة الخطاب. ففي مواجهة عدم السداد: الإيصالات والتحويلات المصرفية والشيكات المُحصَّلة، مرتبةً زمنيًا مقابل جدول الدفعات في العقد. وفي مواجهة الإخلال المزعوم: البند المدّعى الإخلال به، مقروءًا مقابل ما فعله المستأجر فعلًا، ومراسلاتٍ تُظهر علم المؤجر نفسه أو موافقته. وفي مواجهة مطالبة الاسترداد: متطلبات الإخطار التي يحملها ذلك السبب، وما إذا كانت مستوفاة. وفي مواجهتها جميعًا: سجل المستأجر نفسه لأداء المؤجر، إذ إن مؤجرًا ترك إصلاحات المادة 14 دون إنجازٍ عامًا كاملًا مدّعٍ غير محبَّب.

الرد على الإخطار

إخطار الإخلاء مستندٌ يجب الرد عليه، كتابةً وبسرعة، لا مستندٌ يُنتظَر انقضاؤه. وينبغي أن يبين الرد ما هو محل النزاع ولماذا، وأن يرفق ما يثبته، وأن يصل إلى المؤجر بصيغةٍ يمكن لاحقًا إثبات إرسالها. وإذا بلغ الأمر مركز فض المنازعات الإيجارية، يصبح ذلك الرد رواية المستأجر للأحداث المدونة في حينها، قبل أن يتشكل النزاع — وهو أثمن بكثيرٍ من النقاط ذاتها تُثار لأول مرة في جلسة.

والخلل في هذه النزاعات خلل معلوماتٍ في الغالب لا خلل وجاهة: فالمؤجرون أصحاب الوحدات المتعددة رأوا الإجراءات من قبل، والمستأجرون يرونها عادةً مرةً واحدة. والاحتفاظ بكل سجل دفعٍ وكل إخطارٍ منذ يوم توقيع العقد، وطلب المشورة عند وصول أول إخطارٍ لا عند حلول أجل الملف، يغلق معظم تلك الفجوة.

التأمين والتأجير من الباطن والتجديد

مبلغ التأمين

يجوز للمؤجر أخذ مبلغ تأمين، يبلغ عادةً نحو إيجار شهر، ضمانًا للضرر والإيجار غير المسدد. وهو ضمانٌ لا دخل: فعند انتهاء العقد يعود إلى المستأجر، ناقصًا ما يستطيع المؤجر تبريره فعلًا من اقتطاعات. وينبغي أن يحدد العقد المبلغ وأسباب الاقتطاع الجائزة ومهلة الرد، لأن نزاع تأمينٍ لم يُنص على شيءٍ من ذلك هو نزاعٌ حول الذاكرة.

وسجلان يحسمان معظم هذه النزاعات: مجموعة صورٍ مؤرَّخة تُلتقط عند السكنى، ومجموعةٌ أخرى عند الخروج، تجيب عن كل ادعاءٍ تقريبًا بأن الضرر وقع أثناء الإيجار. وحين يحبس المؤجر التأمين رغم ذلك، يسلك سبيل الانتصاف الطريق ذاته: مطالبةٌ كتابية تحدد المبلغ وتاريخ استحقاقه، ثم دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

التأجير من الباطن والتنازل عن العقد

تنظم عقود الإيجار عادةً التأجير من الباطن، ويحتفظ المؤجر في الغالب بحق الموافقة عليه. والمستأجر الذي يؤجر من الباطن دون الموافقة التي يشترطها العقد يكون قد أهدى المؤجر إخلالًا — والإخلال بالعقد من الأسباب التي يجوز طلب الإخلاء بناءً عليها، فالخطر ليس نظريًا. وحين يحتمل أن يحتاج المستأجر فعلًا إلى التأجير من الباطن أو التنازل، فوقت تسوية الشروط هو عند التفاوض على العقد، لا حين يكون المستأجر من الباطن قد شغل العين بالفعل. والموافقة التي تُنال لاحقًا ينبغي أن تكون كتابيةً ومحددةً للترتيب الذي تم فعلًا.

التجديد ونهاية المدة

الإيجار الذي لا يتحرك أيٌّ من الطرفين لتغييره يميل إلى الاستمرار، ولهذا تكتسب قواعد الإخطار أهميتها البالغة: فالمؤجر الساعي إلى تعديل شروط المدة المقبلة، بما فيها الإيجار، يجب أن يبلغ المستأجر قبل تسعين يومًا من الانتهاء. وحين يريد المؤجر إنهاء الإيجار لا تعديله، ترتبط المتطلبات بالسبب المستند إليه، وهذه المتطلبات — لا تفضيل المؤجر للتاريخ — هي التي تحدد متى يجب على المستأجر المغادرة. ومن جانب المستأجر، فطلب تجديدٍ يُقدَّم في وقتٍ مناسب وكتابةً يزيل أي انطباعٍ بأنه ببساطة تجاوز مدته.

إثباتها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية

كل حمايةٍ مما سبق تنتهي إلى الموضع ذاته. فالمركز هو الجهة المتخصصة في نزاعات الإيجار في دبي، وهو يفصل بناءً على ما يُوضَع أمامه: العقد، والإخطارات المؤرَّخة، وسجل الدفع، والصور، وتقرير الفحص. ولا يفصل في أي الطرفين كان أعقل في التجريد. فالمستأجر صاحب المركز القوي بلا مستندات والمستأجر بلا مركزٍ أصلًا، يصعب من جانب المركز من الطاولة التمييز بينهما.

صياغة العقد، قبل أن يوجد ما يُتنازَع فيه

أرخص موضعٍ للفوز بنزاع إيجارٍ هو مرحلة الصياغة: حقوق الدخول والإخطار به؛ وتقسيم الصيانة بين العقار وسلوك المستأجر نفسه؛ والتأمين واقتطاعاته وردّه؛ ومراجعة الإيجار معبَّرًا عنها بالقياس إلى المؤشر ومهلة الإخطار التي يحددها القانون؛ وما إذا كان التأجير من الباطن جائزًا وعلى أي شروط. وكل بندٍ يزيل واحدًا من الخلافات التي تملأ جدول المركز. وعملنا في صياغة العقود على مستندات الإيجار يستهدف ذلك بالضبط.

الأدلة والمواعيد المحيطة بها

احتفظ بعقد الإيجار وكل ملحقٍ له. واحتفظ بدليل كل دفعةٍ بصيغةٍ يستطيع طرفٌ ثالث التحقق منها. واحتفظ بكل إخطارٍ وردك مع دليل وقت وصوله، وبنسخةٍ من كل إخطارٍ أرسلته مع دليل إرساله. وصوّر الوحدة في البداية والنهاية. واجعل الشكاوى كتابيةً ولو كانت المكالمة الهاتفية أسرع، لأن المكالمة لا تخلف وراءها شيئًا.

ثم راعِ التوقيت. فمواعيد الإخطار تسري في الاتجاهين، والرد أو الشكوى أو الدعوى المقدمة بعد انقضاء المهلة المنطبقة قد تخسر لهذا السبب وحده مهما كانت وجاهتها. فالامتثال الإجرائي ليس أوراقًا تحيط بالقضية؛ بل هو في نزاعات الإيجار كثيرًا ما يكون القضية ذاتها.

حين يمضي الأمر أبعد من ذلك

يفصل المركز في معظم نزاعات الإيجار، لكن بعضها — ما ارتبط منها ببيعٍ أو علاقةٍ تجارية أوسع أو مطالبة تعويضٍ كبيرة — يمضي إلى محاكم دبي، حيث تدخل أدلة الخبراء وملفٌ أوفى حيز النظر. والتسوية التفاوضية، وحين يتفق الطرفان عليها، الوسائل البديلة لتسوية النزاعات، يمكن أيضًا أن تُنهي الأمر أسرع وبكلفةٍ أقل من جلسةٍ متنازعٍ فيها، لا سيما حين ينوي المستأجر البقاء في العقار ويتعين على الطرفين التعايش مع النتيجة.

ما تنتهي إليه هذه الحمايات

يمنح إطار الإيجارات في دبي المستأجرَ مجموعةً محددة من الحقوق: أن يشغل العين دون تدخل، وأن يُصان العقار بموجب المادة 14، وألا يواجه زيادةً في الإيجار إلا في حدود المؤشر وبإخطارٍ كتابي قبل تسعين يومًا، وألا يُخلى إلا لأسبابٍ مُعلَنة عبر الإجراءات المقررة، وأن يُردَّ إليه التأمين ناقصًا ما يبرره المؤجر. ولا واحدٌ منها ينفذ ذاتيًا. فكلٌّ منها يصير واقعًا حين يقدم المستأجر إخطارًا مؤرَّخًا أو سجل دفعٍ أو صورةً ويطلب إلى مركز فض المنازعات الإيجارية التصرف بناءً عليه. والمستأجرون الذين يحسنون في هذه النزاعات ليسوا أشدهم شعورًا بالظلم؛ بل أشدهم تدوينًا للأمور.

إخلاء مسؤولية: هذا المقال لأغراض إعلامية فحسب ولا يشكل استشارةً قانونية.

موارد إضافية:

• خدمات القانون العقاري
• قانون العقارات في دبي

تواصل مع نور اتورنيز إذا كان إخطار زيادةٍ أو سجل إصلاحٍ أو مطالبة إخلاءٍ بحاجةٍ إلى مراجعة قبل انقضاء المهلة الحاكمة له. وتبين صفحة خدماتنا العقارية هذا العمل.

قراءات إضافية

• تجديد عقود الإيجار في الإمارات: حقوق المستأجر والإجراءات
• تنظيم التأجير من الباطن في دبي وحقوق المستأجر في التنازل
• قانون المؤجر والمستأجر في دبي: الإطار العام
• شراء العقارات على المخطط في دبي: الحمايات القانونية