الدليل الاستراتيجي لحل نزاعات العقارات على الخارطة في دولة الإمارات العربية المتحدة

الشراء على الخارطة يعني دفع ثمن مبنى غير موجود على أقساط. فكل ما يملكه المشتري حتى التسليم مستندي الطبيعة: عقد بيع، وخطة سداد، ومجموعة إيصالات، وتسجيل. وعندما يحدث خطأ ما — كمرور تاريخ الإنجاز، أو تغيير المواصفات، أو ظهور الوحدة أصغر مما أظهرته الخارطة — تتحدّد قوة موقف المشتري بمدى جودة تلك المستندات، وعندئذ يكون قد فات الأوان لتحسينها.

ولهذا السبب أيضاً تختلف مطالبات العقارات على الخارطة عن معظم النزاعات العقارية؛ فلا يوجد شيء معيب يمكن فحصه ولا حيازة يمكن استردادها، بل يوجد عقد، وجهة تنظيمية تقف خلفه، وسؤال حول أي جهة قضائية ستنظر الدعوى.

الطبقة التنظيمية التي تقف خلف العقد

لا تُترك مبيعات العقارات على الخارطة في دولة الإمارات للعقد الخاص وحده. ففي دبي، تشرف دائرة الأراضي والأملاك وذراعها التنظيمية على مشاريع البيع على الخارطة، ويجب إيداع مدفوعات المشترين لمشروع مسجّل في حساب ضمان خاص بالمشروع لا لدى المطوّر مباشرة، على أن يُفرَج عنها مقابل تقدّم أعمال الإنشاء. وتطبّق أبوظبي نظامها الإشرافي الخاص على مبيعات العقارات على الخارطة، ولكل من الإمارات الأخرى متطلّباتها الخاصة للتسجيل والترخيص.

ويترتّب على ذلك أمران لكل من هو طرف في نزاع. أولاً، يمنحك شرط حساب الضمان أثراً ورقياً مستقلاً عن المطوّر: أموال أُودعت في الحساب ومبالغ أُفرج عنها مقابل مراحل إنجاز محدّدة. وثانياً، السجل المحفوظ لدى جهة رسمية أعلى قيمة من السجل المحفوظ لدى المطوّر. فتحقّق لدى جهة الأراضي المختصة ممّا سُجّل فعلاً بشأن عملية الشراء وباسم من، بدلاً من افتراض الإجابة. فعقد البيع الموضوع في الدرج هو مجرد مطالبة ضد شركة واحدة، والمشتري الذي يكتشف عند نشوب النزاع أن الوضع المسجّل ليس كما كان يعتقد يقف في موقع أضعف مادياً مما ظنّ، وهذا من أوّل الأمور التي ينبغي التحقّق منها. وعادة ما يبدأ فريق النزاعات العقارية لدينا من هذه النقطة لا من العقد.

أين تذهب مطالبة العقار على الخارطة فعلياً

القاعدة العامة هي المحاكم المحلية للإمارة التي يقع فيها العقار، والتي تنظر المطالبات العقارية من خلال دوائرها المدنية. وهناك تنتهي معظم مطالبات التأخير والفسخ بين المشتري والمطوّر، وهناك تُحسم التزامات المطوّر بموجب عقد البيع والتشريعات العقارية المحلية معاً.

والاستثناء الجدير بالمعرفة عن هذه القاعدة هو التحكيم. فإذا تضمّن عقد البيع اتفاق تحكيم، يفسح الطريق القضائي المجال للتحكيم سواء رغب أي من الطرفين في ذلك الآن أم لم يرغب، ولذا يجب قراءة شرط فض النزاعات قبل صياغة المطالبة لا بعدها. فالتقديم في المكان الخطأ ليس خطأً صغيراً يمكن تصحيحه، بل هو الدعوى بأكملها موجّهة إلى هدف خاطئ.

شروط التحكيم في عقود المطوّرين

تظهر شروط التحكيم في عقود البيع على الخارطة أكثر مما يتوقّع المشترون، وذلك عادة لأن النموذج القياسي للمطوّر نقلها من مستندات الإنشاء الخاصة به. وقبل اعتبار ذلك خياراً محايداً، اقرأه بعناية.

تحقّق أولاً من أن المؤسسة المذكورة لا تزال قائمة. فالعقود المصاغة قبل مرسوم دبي رقم (34) لسنة 2021 تسمّي في كثير من الأحيان مركز التحكيم التابع لمركز دبي المالي العالمي ومحكمة لندن للتحكيم الدولي (DIFC-LCIA)، الذي ألغاه ذلك المرسوم وانتقلت قضاياه إلى مركز دبي للتحكيم الدولي. والعقود التي تسمّي مركز أبوظبي للتوفيق والتحكيم التجاري عفا عليها الزمن أيضاً، إذ أُعيدت هيكلته باسم «arbitrateAD» في عام 2024. والشرط الذي يسمّي جهة لم تعد تدير القضايا ليس باطلاً تلقائياً، لكنه يستدعي جدالاً تمهيدياً لا يحتاجه أحد.

وتحقّق ثانياً ممّا إذا كان التحكيم يناسب المطالبة التي يُرجَّح أن ترفعها. فالتحكيم يتحمّل طرفاه تكاليفه، بينما المحاكم خدمة عامة، وتكاليف المحكّمين والمؤسسة لا تنخفض بسلاسة بما يتناسب مع مطالبة تتعلّق بوحدة واحدة. وهو مناسب تماماً لنزاع كبير حول العيوب أو التقييم تريد فيه هيئة تحكيم ذات خبرة في الإنشاءات وسجلاً سرياً. أما لاسترداد أقساط شقة واحدة فهو أداة ثقيلة. ولاحظ أيضاً أن اختيار مركز دبي المالي العالمي كمقر للتحكيم متاح، وهو قرار منفصل عن اختيار المؤسسة؛ فالمقر يحدّد المحكمة التي تشرف على التحكيم، لا الجهة التي تديره.

ثلاث حجج مختلفة يجري الخلط بينها

التأخير

تدور مطالبة التأخير حول العقد قبل أي شيء آخر: ما هو تاريخ الإنجاز المعلن، وهل صيغ كتقدير أم كالتزام، وما الذي تجيزه أحكام التمديد والقوة القاهرة، وما الإخطارات التي كان على أي من الطرفين توجيهها. وأضِف إلى ذلك سجل ما أبلغ به المطوّر المشترين أثناء سير المشروع، لأن تقارير تقدّم الإنشاءات وإخطارات التسليم هي رواية المطوّر نفسه عن تقدّمه، ويصعب عليه التراجع عنها لاحقاً.

العيوب والمواصفات

عندما تكون الشكوى متعلّقة بما بُني لا بموعد بنائه، تكون الحجّة مقارنة: الوحدة كما سُلِّمت مقابل الوحدة كما بيعت. ويعني ذلك الخرائط والمواصفات المرفقة بعقد البيع، والمواد التسويقية التي جرى الاعتماد عليها، والمساحة المقاسة عند التسليم مقابل المساحة المباعة، وتقرير مسح مستقل. فأجرِ المسح قبل توقيع أي شيء عند التسليم، وسجّل أي تحفّظ كتابةً لحظة استلام المفاتيح لا بعدها.

تقصير المشتري

عندما يتوقّف المشتري عن السداد، تنعكس وجهة الحجّة، وكلا الطرفين يميل إلى وضعها في غير موضعها. فما يجوز للمطوّر الاحتفاظ به، وما يتعيّن عليه فعله قبل اعتبار العقد منتهياً، مصدره عقد البيع مقروءاً مع التشريع العقاري للإمارة المعنية، وليس رأي المطوّر نفسه ولا رأي المشتري. والمشترون الذين يعتبرون إخطار التقصير كلمة أخيرة، والمطوّرون الذين يفترضون أنهم يستطيعون إنهاء العقد بمجرد قرارهم، كلاهما مخطئ عادة بشأن مصدر الإجابة. وحين تكون المسألة الأساسية تجارية لا عقارية بحتة، يتولّى قسم النزاعات التجارية لدينا معالجة هذا التداخل.

الخطوات الأولى عند حدوث خطأ ما

الغريزة عند أوّل بادرة مشكلة هي مراسلة المطوّر فوراً. لكن اقرأ أولاً، لأن الخطاب يثبّت الأرضية التي ستقف عليها. اجمع الملف كاملاً — عقد البيع بجميع ملاحقه، وخطة السداد، وكل إيصال وحوالة مصرفية، وسجل ما جرى تسجيله، وسلسلة المراسلات — واقرأ شرط فض النزاعات، بحيث تتطابق المطالبة التي ترسلها مع الدعوى التي أنت في وضع يسمح لك برفعها.

وهناك تحقّقان لا يعتمدان على أي شيء يقوله المطوّر: ما تحتفظ به الجهة الرسمية بشأن عملية الشراء، وما هو الوضع التنظيمي الراهن للمشروع. وكلاهما مسجّل رسمياً، وأي منهما قد يغيّر قيمة الشكوى قبل صياغة كلمة واحدة منها.

ثم كن محدّداً في الكتابة. فالشكوى التي تسمّي الالتزام التعاقدي الذي يُقال إنه أُخلَّ به تُعَدّ إخطاراً؛ أما عدم الرضا العام فلا يُعَدّ كذلك. وحين تتعلّق الحجّة بما بُني لا بموعده، كلّف جهة مستقلة بإجراء المسح أو التقييم بينما الحالة المشكو منها لا تزال قائمة يمكن رؤيتها. فالوحدة لا تبقى على الحالة التي وجدتها عليها، وصورة ملتقطة لاحقاً أقل وزناً من قياس مأخوذ الآن.

خدمات ذات صلة: اطّلعوا على خدماتنا في نزاعات العقارات على الخارطة للحصول على دعم في مطالبات التأخير والعيوب والفسخ في دولة الإمارات.

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض المعلومات العامة فقط ولا تُشكّل استشارة قانونية. وينبغي على القرّاء طلب استشارة قانونية مهنية مصمّمة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرارات أو القيام بأي إجراء بناءً على محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز

موارد إضافية

اطّلعوا على المزيد من رؤانا حول المواضيع ذات الصلة:

• حل نزاعات العقارات على الخارطة
• أخطاء شائعة في نزاعات العقارات على الخارطة ينبغي تجنّبها في دبي
• كيف توفّر الهيكلة السليمة لنزاعات العقارات على الخارطة المال
• شراء العقارات على الخارطة في دولة الإمارات: الحمايات القانونية والمخاطر