قانون الإيجارات في الشارقة: الإطار التنظيمي للمستأجر والمالك

بند مراجعة إيجار يصلح في الشارقة يقول ثلاثة أشياء: ما الإيجار الآن، وأن أي تغيير له لا يسري إلا من تجديد، وأن المالك سيقدِّم إخطارًا كتابيًا بأي تغيير مقترح قبل تسعين يومًا على الأقل من تاريخ ذلك التجديد. أما بند يقول "يُراجَع الإيجار سنويًا وفق تقدير المالك" فلا يقول أيًّا منها. ويبدو وكأنه يحسم المسألة، وهو لا يحسم شيئًا، لأن المالك في الشارقة لا يحدد الإيجار الجديد وحده. فلجنة الإيجارات يجب أن توافق على الزيادة، والمستأجر الذي يتلقى زيادة يحق له الاعتراض عليها.

وكلفة البند السيئ لا تُدفع عادةً في رسوم المحاكم. بل تُدفع في سنة من الإيجار المحصَّل برقم لم يتفق عليه أحد، وفي تجديد يعامله المستأجر باطلًا ويعامله المالك ملزمًا، وفي النهاية في ملف يوضع أمام اللجنة حيث يكتشف المالك أن المستند الوحيد المؤيد لموقفه هو الذي صاغه بنفسه. وتضع قواعد الإيجار في الإمارة وزنًا كبيرًا لما أُخطِر به، ومتى، ولما إذا كان العقد مسجَّلًا أصلًا. والأطراف الذين يعاملون ذلك بوصفه تفاصيل إدارية لاحقة يخسرون دعاوى كانوا سيكسبونها لولا ذلك على أساس موضوعي.

خدمات ذات صلة: اطّلعوا على خدماتنا في نزاعات المالك والمستأجر والتمثيل في المنازعات الإيجارية للحصول على دعم عملي في هذا المجال.

لجنة الإيجارات في مركز النظام

يخضع الإيجار في الشارقة لقانون تنظيم الإيجارات في الإمارة، الذي ينظِّم زيادات الإيجار، ويبين أسباب الإخلاء وإجراءاته، ويشترط أن تكون عقود الإيجار مكتوبة. والجهة التي تضع تلك القواعد موضع النفاذ هي لجنة الإيجارات، محفل متخصص ينظر خلافات الإيجار ومطالبات الإخلاء والنزاعات حول الإخلال بالعقد. وقراراتها قابلة للاستئناف أمام المحاكم، فاللجنة درجة أولى لا الكلمة الأخيرة، لكنها عمليًا حيث يُبنى السجل وحيث تنتهي معظم مسائل الإيجار.

وملمحان للجنة يشكِّلان كيف ينبغي للمالك أو المستأجر أن يتصرف قبل وجود أي نزاع بزمن طويل. الأول أن موافقتها مطلوبة مسبقًا لزيادة الإيجار، لا أن تُطلب بعدئذ لتصحيح زيادة فُرضت أصلًا؛ فالمالك الذي يرفع الإيجار ثم يطلب من اللجنة مباركة الرقم قد قلب التسلسل الذي يتصوره القانون. والثاني أن اللجنة تقرر على المواد الموضوعة أمامها. سجلات السداد، والإخطارات المؤرخة، وطلبات الصيانة، والصور، والمراسلات — هذه مما تُصنع المطالبة. أما الادعاءات عمّا قيل في الهاتف فقليل القيمة أمام خطاب مؤرَّخ.

والتسجيل مهم للسبب ذاته. فعقود الإيجار يجب تسجيلها لدى دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، والترتيب غير المسجَّل أساس هش لأي مطالبة. والتسجيل يثبِّت الشروط بصيغة لا يستطيع أيٌّ من الطرفين إعادة صياغتها لاحقًا لمصلحته: الإيجار، والمدة، والطرفان، والعقار. وحين لم يُسجَّل عقد قط، ينتهي الطرفان كثيرًا إلى الجدل فيما قاله الاتفاق قبل أن يصلا إلى النزاع ذاته.

أين تفارق الشارقة دبي

تعالج دبي المسألة ذاتها بمعادلة. فنظامها الإيجاري، المبني على القانون رقم (26) لسنة 2007، يربط الزيادات المسموحة بمؤشر إيجاري منشور، فيستطيع المالك والمستأجر الاطلاع على الوضع، والاتفاق في معظم الحالات على الجواب من دون أن يفصل أحد في شيء. والشارقة لا تعمل بهذه الطريقة. فاللجنة تقيِّم الزيادة المقترحة بحسب رؤيتها الخاصة لما إذا كانت مبرَّرة، آخذةً في الاعتبار ظروف السوق والتاريخ بين الطرفين، ويمكنها الاستقرار على رقم مختلف عما اقتُرح.

والنتيجة أن زيادة الشارقة قابلة للجدل على نحو لا تكون عليه زيادة دبي في معظمها. فالمستأجر في دبي الذي يعترض على زيادة يعترض عادةً على مدخل لحساب؛ أما المستأجر في الشارقة فيبني حجة، وكذلك المالك. ومن يقدِّم الدليل الأفضل على الإيجارات المقارنة، وعلى الحالة الفعلية للعقار، وعلى كيفية سير العقد، يقف في الموقف الأقوى. والملّاك المعتادون على منهج المؤشر يفترضون أحيانًا أن الشارقة دبي بأرقام مختلفة. إنه تمرين مختلف.

زيادات الإيجار: الموافقة أولًا، ثم الإخطار، ثم الاعتراض

على الزيادة في الشارقة أن تجتاز متطلبين قبل أن تلزم أحدًا. يحتاج المالك إلى إذن لجنة الإيجارات، ويجب أن يقدِّم للمستأجر إخطارًا كتابيًا بالزيادة المقترحة قبل تسعين يومًا على الأقل من تاريخ التجديد. وتفويت مهلة الإخطار قد يُسقط الزيادة ويعرِّض المالك لجزاءات؛ ويستمر الإيجار عندئذٍ على الشروط القائمة بينما ينتظر المالك سنة أخرى لتجديد مُخطَر به على وجه صحيح.

وينبغي عدّ التسعين يومًا رجوعًا من تاريخ التجديد وتسجيلها في الأجندة لحظة توقيع العقد. خذ عقدًا ينتهي في 31 ديسمبر. يجب أن يكون الإخطار في يد المستأجر في مطلع أكتوبر — لا في أوائل ديسمبر حين تُعَدّ أوراق التجديد، وهو حين يفكر فيه معظم الملّاك. والمالك الذي يُخطِر في نوفمبر قد أخطَر بوثيقة صحيحة متأخرًا، والتأخير ليس شيئًا تُلزَم اللجنة بغض الطرف عنه.

خذ مثالًا تطبيقيًا. الأرقام مفترضة؛ والآلية ليست كذلك. الإيجار الحالي لشقة من غرفتي نوم AED 60,000 سنويًا. يقترح المالك عشرين في المئة، رافعًا إياه إلى AED 72,000 — أي AED 12,000 إضافية في السنة، أو AED 1,000 شهريًا. والمستأجر، الذي يعرف أن شققًا مماثلة في المبنى ذاته جُدِّدت بما لا يقارب ذلك، يقدِّم اعتراضًا إلى اللجنة. تنظر اللجنة في بيانات السوق، وفيما كان المستأجر يدفعه ويدفعه بانتظام، وفي شروط العقد، وتستقر على سبعة في المئة. فيصبح الإيجار AED 64,200: زيادة قدرها AED 4,200، أي نحو ثلث ما طُلب. لم يُرفَض للمالك زيادة. بل أُعطي الزيادة التي رأت اللجنة أن الدليل يدعمها.

ونقطتان تترتبان على ذلك للمستأجرين. فالاعتراض حق لا عمل عدائي، والمستأجر المعترض لا يصبح بذلك عرضة للإخلاء — فلا يجوز للمالك استخدام إجراءات استرداد الحيازة طريقًا للالتفاف على ضبط الإيجار، ولا أن يطلب من مستأجر الإخلاء مجرد إخلاء لإعادة ضبط إيجار الوحدة. وبالقدر ذاته، الاعتراض لا يصلح إلا بقدر ما يدعمه. فالمستأجر الذي يقدِّم اعتراضًا مؤلفًا من جملة "الزيادة مرتفعة جدًا" لم يخبر اللجنة بشيء يمكنها التصرف بناءً عليه.

والصياغة تتفاعل مع هذا كله. فعقود الإيجار تتضمن أحيانًا بندًا يمنع أي زيادة في السنة الأولى، أو يثبِّت الزيادات سلفًا طوال المدة. ويجب أن تقع هذه البنود ضمن الحدود التشريعية لضبط الإيجار؛ فلا يمكن استخدامها لإخراج حمايات المستأجر من الترتيب. والمالك المعتمِد على تصعيد متفق عليه مسبقًا لا ينبغي أن يفترض أن البند يقوم مقام الموافقة والإخطار. فهو لا يقوم.

الإخلاء إجراء لا قرار

يتطلب استرداد الحيازة في الشارقة أن يثبت المالك سببًا تشريعيًا ويتبع الإجراء المرتبط به. وتسري مهل إخطار — حد أدنى قدره تسعون يومًا عادةً — ويجب الحصول على أمر إخلاء رسمي من لجنة الإيجارات أو المحكمة المختصة قبل الاستيلاء على الحيازة. ولا طريق إلى حيازة مشروعة يتجاوز الأمر.

والأسباب التي تدعم مطالبة الإخلاء تشمل عدم سداد الإيجار، والإخلال بعقد الإيجار، وحاجة المالك الحقيقية إلى استرداد العقار لاستخدامه الخاص أو لهدمه. وكلٌّ منها يجب إثباته لا مجرد ادعائه، وبالمستندات. فعدم السداد يُثبَت بسجل الدفعات؛ والإخلال بالبند المقال إنه أُخلِل به وبدليل على السلوك المخلِّل به. وادعاء الحاجة الشخصية يتطلب ما يُظهر أن الحاجة حقيقية — دليلًا على نية السكن، أو تصريح هدم حيث يكون الهدم هو السبب. والمالك الذي يذكر السبب ويتوقف لم يثبت دعواه عادةً.

ويدافع المستأجرون على الأساس ذاته. فقد يتجه الدفاع إلى الموضوع — الإيجار مدفوع، وها هي الإيصالات — أو إلى الإجراء، بأن الإخطار كان ناقصًا أو أن الأمر لم يُستصدَر قط. وحين يتبع الإخلالُ شكوى عن صيانة أو تمسُّكَ مستأجر بحقوقه بموجب العقد عن قرب، يجوز للمستأجر إثارة الحماية من الإخلاء الانتقامي، الموجودة تحديدًا حتى لا تصبح إجراءات الحيازة وسيلة لمعاقبة مستأجر على استخدام الآليات التي يوفرها القانون.

وما لا يجوز للمالك فعله أبدًا هو الاستيلاء على الحيازة بنفسه. فتغيير الأقفال، أو قطع الخدمات، أو إخراج متاع المستأجر، غير مشروع مهما كانت قوة الأسباب الكامنة، ويترتب عليه جزاءات. وتُنفَّذ أوامر الإخلاء عبر الجهات المخصصة لهذا الغرض. والمالك صاحب المطالبة الوجيهة الذي يلجأ إلى إنفاذ حقه بيده يحوِّل نفسه من مدعٍ إلى مدعى عليه، وموضوع دعواه الذي بدأ به لن ينقذه.

نزاعات ليست عن الإيجار ولا الحيازة

يمتد عمل اللجنة إلى ما هو أبعد من الزيادات والإخلاءات: تفسير العقود، والتزامات الصيانة، وإعادة التأمينات، ومطالبات مالية متنوعة. ويسري إجراؤها على الأدلة المقدَّمة والجلسات، وتنتقل قراراتها إلى المحاكم بالاستئناف، مما يمنح مراجعة للقرار لا محاولة ثانية له.

والإيجار المحتجَز هو الموقف الذي يجلب الطرفين معًا في أغلب الأحيان. مستأجر لديه تسريب ظل بلا إصلاح شهورًا يتوقف عن الدفع؛ فيرفع المالك دعوى متأخرات أو حيازة؛ فيرد المستأجر بطلبات الإصلاح والصور. وتقرر اللجنة عندئذٍ أمرين معًا — ما إذا كانت الإصلاحات من واجب المالك، وما إذا كان الاحتجاز استجابة جائزة — ويمكنها الأمر بتنفيذ الأعمال، أو تعديل المستحق، أو كليهما. ولاحظوا النقطة العملية المدفونة في ذلك: فالمستأجر الذي يكسب هذه الدعاوى لديه سلسلة موثقة من الطلبات. أما المستأجر الذي اشتكى شفهيًا فليس لديه ذلك عادةً.

وللوساطة والتحكيم مكان إلى جانب اللجنة، لا سيما في عقود الإيجار التجارية والعلاقات الطويلة التي يريد الطرفان الإبقاء عليها. وينتج المحكَّم حكمًا ملزمًا، أسرع عمومًا وأقل رسمية من التقاضي. وحين يريد الطرفان ذلك الطريق، ينبغي أن يكون البند المنصِّب عليه في العقد منذ البداية ومصوغًا بحيث يعمل — فالبند الذي لا يسمّي مقرًّا، ولا آلية تعيين، ولا نطاقًا، دعوة إلى معركة تمهيدية حول البند ذاته.

قائمة تحقق عملية

تدور معظم نزاعات الإيجار في الشارقة حول عدد قليل من الأمور التي فُعلت أو لم تُفعل في الوقت المناسب:

• سجِّلوا العقد. ينبغي تسجيل عقود الإيجار لدى دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، والتسجيل جزء من إبرام العقد لا مهمة لاحقة.
• دوِّنوه كتابةً وبالتفصيل. الإيجار، والمدة، ومواعيد السداد وطريقته، وعواقب التأخر، ومن يصلح ماذا، وكيف تُقترَح زيادة الإيجار ويُخطَر بها.
• سجِّلوا التسعين يومًا في الأجندة. يجب أن يصل الإخطار الكتابي بالزيادة المقترحة إلى المستأجر قبل تسعين يومًا على الأقل من تاريخ التجديد، وأن تُحصَل موافقة لجنة الإيجارات.
• أبقوا العقار في حالة جيدة. استجيبوا لطلبات الصيانة فورًا وكتابةً؛ فالطلبات المهملة تصبح دليل المستأجر.
• اتبعوا طريق الإخلاء بدقة. سبب، ومهلة إخطار، وأمر رسمي. ولا إنفاذ ذاتي بأي صورة.
• حسموا الوساطة أو التحكيم مسبقًا. إن أراد الطرفان ذلك، يوضع البند في العقد ويجب أن يكون قابلًا للعمل.
• احتفظوا بالملف. إيصالات، وإخطارات، وطلبات صيانة، ومراسلات، كلها مؤرخة. هذا مما تُصنع الدعوى.

إلى أين تتجه القواعد

واصل نظام الإيجارات في الشارقة تطوره، بتعديلات عززت حماية المستأجر — بما في ذلك في الظروف الاقتصادية المحيطة بجائحة كوفيد-19، حيث امتدت سلطة لجنة الإيجارات التقديرية إلى تجميد الإيجارات أو تخفيضها في ظروف استثنائية. وطبيعة تلك السلطة التقديرية جديرة بالملاحظة: فهي تُمارَس على وقائع فترة بعينها لا بقاعدة مثبتة سلفًا، وهو ما يتسق مع كيفية مقاربة الإمارة لضبط الإيجار عمومًا.

وإلى جانب ذلك، يتجه التسجيل وتقديم النزاعات والجلسات نحو القنوات الرقمية، بهدف تمكين الملّاك والمستأجرين والسلطات من التعامل فيما بينهم عبر بوابات إلكترونية بدلًا من الشبابيك. وقد يجلب مزيدٌ من الإصلاح معايير إخلاء أوضح، ومكانة أرسخ للوساطة والتحكيم، ومعايير مقنَّنة لالتزامات الصيانة. ولا شيء من ذلك يغيِّر النصيحة لطرف يوقِّع عقد إيجار هذا الشهر: التزِموا بالإجراء كما هو قائم.

ثلاث حالات

عقد إيجار لم يسجِّله أحد

اختلف مالك ومستأجر حول ما كان عليه الإيجار السنوي فعلًا، وكلٌّ منهما ممسك بمسودة مختلفة غير موقَّعة ولا عقد مسجَّل بينهما. وقبل أن يستطيع أيٌّ منهما الجدل في الإيجار، كان عليه إثبات شروط العقد. فجاء النزاع المهم في المرتبة الثانية بعد نزاع كان التسجيل سيزيله كليًا.

إخلاء فشل في الأوراق

أصدر مالكٌ إخطار إخلاء لستين يومًا لعدم السداد، ولم يحصل قط على أمر إخلاء من لجنة الإيجارات. اعترض المستأجر، فقُضي ببطلان الإخلاء: فالإخطار أقصر بثلث من التسعين يومًا، والأمر الذي كان سيجيز الحيازة غير موجود. وربما كانت المتأخرات الكامنة حقيقية فعلًا. لكنها لم تكن النقطة التي دارت عليها الدعوى، وكان على المالك أن يبدأ من جديد.

إصلاحات وإيجار محتجَز حسمهما محكَّم

توقف مستأجر عن دفع الإيجار بسبب سباكة ظلت بلا إصلاح. وكان عقد الإيجار يتضمن بند تحكيم فلجأ المالك إليه. والمحكَّم، استنادًا إلى دليل طلبات الإصلاح، أمر بإتمام الأعمال خلال مهلة محددة وأجاز للمستأجر دفع الإيجار مطروحًا منه خصم عن فترة التعطيل. ونال الطرفان قرارًا في أسابيع، ونجا عقد الإيجار من المحنة.

الخلاصة

تمنح الشارقة المستأجرين والملّاك نظامًا لا ينفصل فيه الإجراء عن الموضوع. فالزيادة مشروعة لأنها اعتُمدت وأُخطِر بها على وجه صحيح. والإخلاء مشروع لأن سببًا أُثبت وأمرًا استُصدِر. والمطالبة تنجح لأن الطرف المقيم لها احتفظ بالمستندات الداعمة لها. ولا شيء من ذلك صعب، ويكاد كلُّه يجب إنجازه قبل أن يدخل أحد في نزاع.

والأطراف الذين يؤدون أداءً سيئًا أمام لجنة الإيجارات نادرًا ما يكونون أصحاب الدعوى الأضعف. بل هم من أخطروا متأخرين، أو لم يسجِّلوا العقد قط، أو استولوا على الحيازة بأنفسهم، أو حضروا بلا شيء مكتوب. يقدم نور اتورنيز المشورة للملّاك والمستأجرين في أنحاء الإمارة بشأن قانون العقارات والمعاملات العقارية وحل النزاعات، من صياغة عقد الإيجار وصولًا إلى التمثيل أمام اللجنة وفي الاستئناف.

إخلاء مسؤولية: هذه المقالة لأغراض إعلامية فقط ولا تشكل مشورة قانونية.

موارد إضافية

• خدمات القانون العقاري
• استشارات قانون العقارات
• خدمات صياغة العقود
• خدمات التقاضي التجاري

قراءات ذات صلة

اطّلعوا على المزيد من رؤانا في مواضيع ذات صلة:

• قانون الإيجارات ولوائح عقود الإيجار في أبوظبي
• قانون المالك والمستأجر في دبي
• تأجير التجزئة في مراكز التسوق بدبي وحقوق المستأجرين
• نزاعات التأمين في دبي