عقد الإيجار السكني في دبي: إطار التسجيل في Ejari

مالكٌ ومستأجر يوقِّعان عقد إيجار لسنة واحدة. تتبادل الشيكات الأيدي، وتتبادل المفاتيح الأيدي، وينتقل المستأجر إلى السكن، ولا يقدِّم أيٌّ من الطرفين شيئًا إلى أي جهة. لا شيء يمنع ذلك حينها، ولا شيء فيه يوحي بإخفاق. الوثيقة موجودة، والتوقيعان عليها، والإيجار مدفوع. ما لم يحدث هو التسجيل، وتظل المسافة بين عقد موقَّع وعقد مسجَّل خفية إلى أن يحتاج أحدهم إلى مؤسسة تتصرف بناءً على الورق.

هذا هو الوضع الافتراضي، ولا يكلف شيئًا يومئذ. لكنه يكلف لاحقًا. فعقد الإيجار غير المسجَّل قد يُترك غير قابل للتنفيذ أمام محاكم دبي، أي أن الطرف الممسك بالعقد الموقَّع قد يكتشف أنه لا يؤدي العمل الذي افترض أنه سيؤديه. وشهادة Ejari، لا العقد ذاته، هي الوثيقة التي تطلب الاطلاع عليها توصيلات المرافق وطلبات التأشيرات ومركز فض المنازعات الإيجارية جميعًا. فالمستأجر صاحب العقد الموقَّع بلا شهادة مستأجرٌ لا يستطيع فتح حساب مرافق باسمه. والمالك في الوضع ذاته مالكٌ يطلب من محفل متخصص تنفيذ شروط لا يحوز أي سجل لها.

وهناك كلفة ثانية يسهل تفويتها. فالتسجيل إلزامي، والإخفاق فيه قد يعرِّض الطرفين لجزاءات إلى جانب فقدان الحمايات التي كان قانون الإيجار سيمنحهما إياهما. فالطرف الذي يتجاوز التقديم لا يمتنع مجرد امتناع عن منفعة. بل يخرج من نظام كُتب، في عمومه، ليلزم الطرفين بشيء ما، والحمايات التي يفقدها ليست بالضرورة تلك التي كان سيختار التنازل عنها.

خدمات ذات صلة: تمثِّل ممارستنا في الاستشارات القانونية العقارية ومراجعة عقود الإيجار المالكين والمستأجرين في التسجيل والصياغة والنزاعات في دبي.

من أين يأتي واجب التسجيل

تخضع عقود الإيجار السكنية في دبي للقانون رقم (26) لسنة 2007، المعدَّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، ويعرفان معًا بقانون الإيجارات في دبي. وهو يبين ما يدين به المالكون والمستأجرون أحدهم للآخر: الحد الأدنى لمحتوى عقد الإيجار، ومعاملة التأمين، ومعالجة زيادات الإيجار، وإجراءات الإخلاء، والطريق الذي يسلكه النزاع.

وEjari هي منصة دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسجيل تلك العقود، وأُطلقت عام 2007. ويعني الاسم "إيجاري" بالعربية. وعقود الإيجار السكنية مطالَبة بالتسجيل عليها، والغرض من النظام أن تحوز الإمارة سجلًّا مركزيًا واحدًا قابلًا للتحقق لما اتُّفق عليه، بدلًا من بعثرة مستندات خاصة لا تظهر إلا بعد أن تصبح موضع تنازع.

وتقوم إلى جانبها جهتان أخريان. فمؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، تصدر القواعد التفصيلية بشأن زيادات الإيجار وتجديد العقود وعلاقات المالك بالمستأجر، وتحتفظ بمؤشر الإيجارات والحاسبة اللذين تُقاس عليهما أي زيادة مقترحة. ومركز فض المنازعات الإيجارية هو الهيئة شبه القضائية التي تنظر نزاعات الإيجار، وهو يعمل انطلاقًا من العقود المسجَّلة في Ejari. وهذه النقطة الثانية تستحق وقفة. فالمحفل المشيَّد لحل هذه النزاعات يستند إلى السجل دليلًا على ما اتفق عليه الطرفان. وعقد إيجار يقبع خارج السجل يصل إلى ذلك المحفل من دون الشيء الوحيد الذي يتوقع المحفل أن يُعرض عليه.

ما يتطلبه التسجيل

يُستكمل التسجيل لدى مركز خدمة Ejari معتمد من دائرة الأراضي والأملاك أو عبر القناة الإلكترونية المعتمدة. والمستندات المطلوبة هي:

• عقد الإيجار، موقَّعًا من الطرفين ومكتملًا، مع تعبئة كل بيان إلزامي بدلًا من تركه فارغًا لتسويته لاحقًا.
• وثائق هوية الطرفين، جواز سفر أو الهوية الإماراتية، سارية، بالأسماء ذاتها الواردة في العقد.
• سند الملكية للعقار المؤجَّر.
• رخصة المالك التجارية، حيث يكون المالك شركة لا فردًا.

يفحص النظام الشروط المقدَّمة مقابل قانون الإيجارات قبل قبولها. وما يخرج من الجانب الآخر هو شهادة Ejari، وتلك الشهادة هي الوثيقة التي تنتقل بعد ذلك: إلى مزوِّد المرافق، وإلى طلب التأشيرة، وإلى الملف إذا قُضي للعقد أن يُتقاضى عليه.

وعلى كلٍّ من الطرفين شيء يقدمه هنا، ولا يستطيع أيٌّ منهما إتمام التقديم من أوراقه وحده: فالسند للمالك، والهوية لكل طرف، والعقد مشترك. وعمليًا، الطرف الذي يحتاج الشهادة أولًا هو الذي يلاحقها عادةً، وذلك هو المستأجر في الغالب، الذي لا يستطيع فتح حساب مرافق من دونها. والسجل، متى أُنشئ، يخدم كليهما.

لِمَ تُستخدم الشهادة فعلًا

يفيد أن نرى أين تذهب الشهادة بعد صدورها، لأن ذلك يفسر لماذا يعضّ العقد غير المسجَّل قبل نشوء أي نزاع بزمن طويل.

• المرافق. توصيل الخدمات إلى العقار باسم المستأجر خطوة تطلب إثبات الإيجار، والشهادة هي ذلك الإثبات. والعقد الموقَّع وحده لا يقوم مقامها.
• طلبات التأشيرات. طلبات الإقامة التي تتطلب إثبات محل سكن مقدِّمها تبحث عن عقد الإيجار المسجَّل، مما يعني أن جدول تأشيرات أسرة قد ينتهي منتظرًا تقديمًا لم يظن أحد أنه عاجل.
• الإجراءات القضائية. يعمل مركز فض المنازعات الإيجارية انطلاقًا من العقود المسجَّلة في Ejari. وسواء كانت المطالبة بإيجار متأخر أم بتأمين محتجَز أم بإخلاء، فالسجل المسجَّل هو ما تُقرأ منه الشروط.

والنمط واحد عبر الثلاثة. فالشهادة ليست دليلًا على أن الطرفين توصلا إلى اتفاق؛ فالعقد الموقَّع يُظهر ذلك أصلًا. بل هي دليل على أن الاتفاق اتفاقٌ تعترف به أنظمة الإمارة، وهذا ما يقدمه سجل Ejari. وهذا شيء مختلف، ولهذا لا ينفع تقديم العقد بدلًا من الشهادة.

حالات عدم التطابق التي تؤدي إلى رفض الطلبات

نادرًا ما تتعلق حالات الرفض بجوهر الصفقة. فهي تكاد تكون دائمًا عن مستندات لا تتفق فيما بينها. والمتكرر منها:

• أسماء غير متطابقة. العقد يكتب اسم المستأجر بصيغة؛ والهوية الإماراتية أو جواز السفر يكتبه بصيغة أخرى. والأسماء المنقولة صوتيًا، أو اسم أوسط محذوف، أو حرف أول في موضع واسم كامل في آخر، كافية لإيقاف طلب.
• سند ملكية لا يطابق الوحدة. يجب أن يكون السند المقدَّم للعقار المؤجَّر فعلًا. وسند الوحدة المجاورة، أو شقة أخرى يملكها المالك ذاته في البرج ذاته، لن يسجِّل العقد.
• وثائق هوية منتهية الصلاحية. جواز سفر أو هوية إماراتية انتهت صلاحيته ليس إثبات هوية صالحًا لهذا الغرض، مهما كان يحدد شخص حامله بوضوح.
• غياب الرخصة التجارية حيث يكون المالك شركة. الفرد الموقِّع عن مالك اعتباري ليس هو المالك، والرخصة هي ما يربط التوقيع بالكيان الوارد في العقد.
• عقد غير مكتمل. حقول فارغة، أو صفحة غير موقَّعة، أو مدة أو رقم إيجار تُرك ليُتفق عليه.

لا يصعب إصلاح أيٍّ من هذه. وكلها تكلف وقتًا، ويميل اكتشافها إلى أسوأ لحظة، حين تكون توصيلة مرافق أو طلب تأشيرة ينتظر الشهادة أصلًا. أما مراجعة العقد مقابل وثائق الهوية وسند الملكية حقلًا حقلًا قبل التقديم فعمل قصير بالمقارنة.

متى يجب تسجيل التعديل من جديد

التسجيل ليس حدثًا واحدًا في بداية العقد. فالمفترض أن يعكس السجل عقد الإيجار كما هو قائم حاليًا، فحين يتغير العقد يجب أن يتغير السجل معه. تجديدٌ بشروط جديدة، أو رقم إيجار يتحرك، أو مدة عقد تُمدَّد: كلٌّ منها تغيير لما يلتزم به الطرفان، وكلٌّ منها يجب تقديمه. والتعديلات غير المسجَّلة قد تكون غير قابلة للتنفيذ كما يكون العقد غير المسجَّل، مما ينتج نتيجة محرجة: عقدًا مسجَّلًا ليست شروطه المسجَّلة هي الشروط التي ينفذها أحد فعلًا.

ويتطلب التقديم اتفاق تعديل موقَّعًا من الطرفين، مع وثائق هوية محدَّثة، وسند ملكية محدَّث حيث تغيرت الملكية أو بيانات العقار.

ولجعل الانكشاف ملموسًا، خذ إيجارًا قدره AED 120,000 يرتفع إلى AED 126,000 عند التجديد، أرقامًا اختيرت للتوضيح فحسب. يدفع المستأجر الرقم الجديد؛ والسجل لا يزال يحمل القديم. لنفترض أن السداد يتوقف بعد ذلك. يتجه المالك إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لتنفيذ التزام بدفع AED 126,000، والسجل المسجَّل يُظهر AED 120,000. الفارق AED 6,000 فقط، لكن المالك لم يعد مجرد مُخرجٍ لسجلٍّ يشير إليه. بل هو يشرح لماذا السجل خطأ، وهو نوع مختلف وأبطأ من الدعاوى، ويفعل ذلك من موقع يملك فيه الطرف الآخر حجة واضحة ما كانت لتوجد لو سُجِّل التعديل.

التجديد وتغيُّر الإيجار

التجديد هو النقطة التي تتغير عندها معظم عقود الإيجار، وهي النقطة التي تتقادم عندها معظم السجلات. فعقد إيجار يستمر ببساطة على شروط مطابقة حالة مختلفة عن عقد يتحرك فيه الإيجار، أو تقصر المدة أو تطول، أو يُضاف طرف أو يُحذف. وحين يتحرك الإيجار، لا تكون الزيادة مسألة تفاوض حر: فمؤشر الإيجارات وحاسبته الصادران عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) هما المرجع الذي يُتوقع أن يعمل الطرفان انطلاقًا منه، ورقمٌ يُحدَّد دون الرجوع إليهما يستدعي الطعن قبل أن يُقدَّم أصلًا. ومراجعة المؤشر أولًا وتقديم التعديل بعدها نصفان لمهمة واحدة، وفعل الأول دون الثاني يترك المالك مع رقم يمكن الدفاع عنه ولا سجل له.

الشروط التي ينبغي تسويتها قبل تقديم العقد

يُتوقع من عقد الإيجار في دبي أن ينص على مدة الإيجار، والإيجار، وجدول السداد، والتأمين، والتزامات الصيانة لكل طرف، والشروط التي ينتهي بها العقد أو يتجدد. وليست هذه بنود حشو. بل هي الشروط التي سيحملها السجل، وعند الاقتضاء، الشروط التي سيقرؤها مركز فض المنازعات الإيجارية.

التأمين

الممارسة السائدة في السوق تأمينٌ في حدود 5% من الإيجار السنوي، وإن كان يختلف باختلاف العقد. والقانون الإماراتي لا يحدد حدًّا أقصى. فعلى إيجار سنوي قدره AED 120,000، يكون تأمين 5% مبلغ AED 6,000، باتخاذ الرقم التوضيحي ذاته أعلاه. والمبلغ أقل أهمية مما يقوله العقد عنه: على أي أساس يجوز احتجازه، وما الذي يُعَدّ ضررًا تمييزًا له من البلى العادي، ومتى يُعاد الرصيد.

يحتفظ المالك بالتأمين طوال المدة ويعيده بعد إخلاء المستأجر، مطروحًا منه خصومات عن الضرر الذي يتجاوز البلى المقبول. واحتجازه دون أساس تعاقدي، أو تخصيصه لشيء لا يغطيه العقد، من الأمور التي تنتهي أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، والعقد المسجَّل هو ما يقرؤه ذلك المحفل ليعرف ما كان يفترض أن يكون الأساس.

توثيق حالة العقار

تأمل مستأجرًا يخلي العقار ومالكًا يحتفظ بالتأمين مستشهدًا بضرر. فإن لم يكن العقد قد سُجِّل قط، يجد المستأجر نفسه يجادل في الشروط قبل أن يبدأ أصلًا الجدل في الوقائع: ماذا قال العقد عن الضرر، وماذا قال عن الخصومات، وما إذا كانت النسخة المعروضة هي النسخة الموقَّعة. والتسجيل يزيل ذلك الجدل الأول كليًا ولا يُبقي إلا الثاني، وهو حيث يقع الخلاف فعلًا.

والجدل الثاني يُكسَب بدليل الحالة. فمعاينة مشتركة في بداية العقد وأخرى في نهايته، مدوَّنة ومصوَّرة من الطرفين، تستحق الساعة التي تستغرقها. فهي تحوِّل نزاعًا حول الذاكرة إلى مقارنة بين سجلين، وتفعل ذلك في وقت لا يملك فيه أيٌّ من الطرفين بعدُ سببًا لتلوين الرواية.

الصيانة

التقسيم العام بموجب قانون الإيجارات أن المالك يُبقي العقار آمنًا وصالحًا للسكن ومتوافقًا مع المتطلبات البلدية، وهو ما يشمل الإصلاحات الإنشائية وأنظمة المبنى الرئيسية، بينما يتولى المستأجر الإصلاحات الطفيفة والعناية اليومية. فعمود صرف متصدع داخل جدار ومفصلة خزانة مكسورة يقعان على جانبي ذلك الخط دون كبير جدل. أما الكثير غيرهما فلا، ولهذا ينبغي للعقد أن يسمي الفئات بدلًا من ترك التقسيم ليُستنتج، وأن يحدد مهلة يجب على المالك خلالها الاستجابة لعطل مبلَّغ عنه. فالالتزام الذي لا يرتبط بجدول زمني يصعب إخلاله، ومن ثم يصعب تنفيذه.

المرافق المشتركة ورسوم الخدمات

المصاعد والمسابح وصالات اللياقة ومواقف السيارات والممرات لا تملك لأحد في العقد ويستخدمها الجميع في المبنى. فينبغي للعقد أن ينص على ما إذا كانت رسوم خدمات تلك المناطق مشمولة في الإيجار أم تُفوتر على حدة، وأي الطرفين يتحملها. وليس هذا بندًا ثانويًا: فعدم سداد رسوم الخدمات قد يؤدي إلى الإخلاء أو إجراء قانوني. ويسري في الاتجاه الآخر أيضًا. فالمالك الذي يدع الخدمات الأساسية تتعطل قد يكون مخلًّا بالعقد، مما يمنح المستأجر أساسًا لطلب سبل انتصاف قد تمتد إلى تخفيض الإيجار أو إنهاء العقد.

ولا شيء من هذا يجعل العقد ذاته أقل أهمية. فالسجل يحمل ما كتبه الطرفان، ويحمله بأمانة، بما فيه الغموض. فالبند الذي يقول إن المالك سيعالج الإصلاحات "فورًا" يُسجَّل بالغموض ذاته الذي صيغ به، والسجل لا يفعل شيئًا لتحسينه. التسجيل يحمي العقد الواضح ويحفظ العقد غير الواضح.

قبل أن يصل النزاع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية

معظم نزاعات الإيجار ليست عن مسائل قانونية صعبة. بل هي عن شرط لم يُدوَّن بوضوح قط، أو تغيير اتُّفق عليه في رسالة واتساب ولم يُقدَّم قط. وثلاث عادات تزيل حصة كبيرة منها.

• اقرأوا العقد قبل توقيعه. كلا الطرفين، لا فقط صاحب القدرة التفاوضية الأقل. فالمراجعة قبل الإخراج تلتقط مهلة الصيانة المفقودة، وبند التصعيد الذي لا يتبع مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، والحقل الفارغ الذي سيوقف التسجيل لاحقًا.
• ضعوا قناة تواصل في العقد. بند يسمّي كيفية الإخطار بطلب صيانة أو مشكلة سداد، ولمن، يمنح كل طرف شيئًا يشير إليه حين يقول الآخر إنه لم يُخطر قط.
• اتفقوا على خطوة قبل المحفل. بند يلزم الطرفين بالاجتماع، أو بالوساطة، قبل التقديم، طريقة منخفضة الكلفة لفصل النزاعات التي تحتاج فصلًا قضائيًا عن تلك التي تحتاج محادثة.

وحين يصل نزاع فعلًا إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، يكون العقد المسجَّل نقطة انطلاق الدعوى لا شيئًا يجب إثباته أثناءها. فالتسجيل ليس آخر بند في قائمة إجراءات شكلية. بل هو ما يحوِّل اتفاقًا خاصًا إلى وثيقة تتصرف مؤسسات الإمارة بناءً عليها، وكل شيء من توصيلة مرافق إلى دعوى إخلاء يمر عبره.

وحين يحتاج عقد إلى قراءة قبل توقيعه، أو يتعثر تقديم على مستند غير متطابق، يعمل فريقنا في الاستشارات القانونية العقارية وفريقنا في مراجعة الاتفاقات على جانبي هذه الملفات، من الصياغة عبر التسجيل وصولًا إلى الإجراءات أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

إخلاء مسؤولية

هذه المقالة لأغراض إعلامية فقط ولا تشكل مشورة قانونية.

موارد إضافية

اطّلعوا على المزيد من رؤانا في مواضيع ذات صلة:

• قانون الإيجارات ولوائح عقود الإيجار في أبوظبي
• صياغة عقود الإنشاءات في دولة الإمارات: الأحكام الأساسية
• إجراءات التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي
• إدارة عقود الإنشاءات وإدارة المشاريع في دولة الإمارات