التطوير العقاري في المنطقة الحرة لجبل علي (جافزا): الدليل الشامل

جدير بالقول بوضوح منذ البداية: المنطقة الحرة لجبل علي (جافزا) ليست سوقاً عقارية. فلا يوجد فيها تملك حر يُشترى، ولا نظام للبيع على الخارطة، ولا جمعيات ملاك، ولا سوق لإعادة بيع الوحدات. فسلطة المنطقة الحرة لجبل علي هي المؤجّر للمنطقة بأسرها، وما تحصل عليه الشركة هناك هو عقد إيجار. و«التطوير العقاري في جافزا» يعني أحد أمرين — استئجار قطعة أرض وبناء منشأتك الخاصة عليها، أو استئجار مستودع أو وحدة أو مكتب جاهز وتجهيزه. وكلاهما ممارسة في التفاوض على عقود الإيجار وإدارة الإنشاء، لا في الاستحواذ على العقارات.

وهذا موضوع أقصر مما توحي به التسمية، غير أن الأموال المتداولة فيه ليست قليلة، والنقاط الآتية هي حيث تضيع تلك الأموال عادةً.

أنت مستأجر، ومدة الإيجار هي الأصل

الشركة التي تبني منشأة على أرض في جافزا تنتهي إلى امتلاك مبنى على أرض لا تملكها، بموجب عقد إيجار لا تستطيع نقله بحرية. وكل ما في الجدوى الاستثمارية يتفرع عن ذلك.

فالرأسمال يُنفَق في البداية، وتعود القيمة على مدى المدة المتبقية من الإيجار. وكلما قصرت المدة قلّت قيمة الأصل، حتى يبلغ نقطة لا يساوي عندها شيئاً مستقلاً عن النشاط الذي يستخدمه. لذلك فإن طول المدة الأولية وما ينص عليه عقد الإيجار بشأن التجديد ليسا تفاصيل إدارية — بل هما ما يحددان منحنى إهلاك البناء بأكمله. فتأكد قبل ضخ رأس المال مما إذا كان التجديد حقاً، أم خياراً بشروط محددة، أم أمراً متروكاً لتقدير السلطة، وما سيكون عليه الإيجار عند التجديد. فالتجديد بإيجار يُتفق عليه لاحقاً ليس حقاً؛ إنه تعرّض للمخاطر.

اقرأ عقد الإيجار قبل أي شيء آخر

لا يوجد قانون عقاري عام يسد الثغرات في عقد إيجار منطقة حرة. فالعقد هو الحاكم، ومن الشروط الجديرة بالتثبيت قبل التوقيع:

• الاستخدام المصرح به. يرتبط عادةً بالنشاط المرخّص، ولذلك قد يستلزم تغيير نموذج الأعمال تعديل الرخصة وموافقة على الإيجار معاً.
• التزامات البناء. تشترط عقود إيجار الأراضي عادةً الإنشاء بمستوى محدد وخلال فترة معينة. فتحقق مما يترتب على تأخر البرنامج.
• مراجعة الإيجار. عدد مراتها وأساسها وما إذا كان لها سقف.
• التنازل والتأجير من الباطن. يخضعان في الغالبية الساحقة لموافقة السلطة. فتأكد مما إذا كانت الموافقة مقيدة بمعيار المعقولية أم تقديرية بالكامل.
• الضمانات. إذا كان ممول سيتخذ ضماناً على حق الإجارة والمبنى، فتأكد مع السلطة والبنك معاً من كيفية توثيق ذلك والموافقة عليه. ولا تفترض أن الحق قابل للرهن المصرفي قبل أن يؤكد أحدهم ذلك كتابةً.
• رد العين عند الانتهاء. ما إذا كان المبنى يبقى، أم يُعوَّض عنه، أم يجب إزالته وإعادة الأرض إلى حالتها على نفقة المستأجر. وهذا هو البند الأكثر تسرعاً في قراءته والأغلى ثمناً عند الخطأ فيه.
• الإنهاء والإخلال. ما الذي يوجبه، وأي مهلة تصحيح تسري، وما مصير المبنى.

البناء داخل المنطقة

تمر موافقات الأعمال داخل جافزا عبر وظيفة المراجعة الفنية والتصاريح التابعة للسلطة نفسها لا عبر بلدية دبي، وينبغي تأكيد التسلسل — اعتماد التصميم، والتصريح، والتفتيش، والإنجاز، والربط بالمرافق — مع السلطة في بداية المشروع، بما في ذلك موضع اعتماد الدفاع المدني. ويجب أن يكون المقاولون معتمدين للعمل في المنطقة، وترتيبات الدخول وساعات العمل والأمن تحددها السلطة لا الأطراف.

فابنِ ذلك داخل عقد الإنشاء لا حوله. فالمستأجر معرّض للمساءلة مرتين بشأن الموافقات: أمام السلطة بموجب التزام البناء في عقد الإيجار، وأمام المقاول بموجب أحكام تمديد المدة في عقد الإنشاء. وينبغي توزيع التأخيرات الناجمة عن إجراءات موافقة لا يسيطر عليها أي من الطرفين توزيعاً مقصوداً، وأن يسمّي العقد من يتقدم بطلب أي موافقة.

ولما كان لا يوجد في دولة الإمارات نظام قانوني للفصل المؤقت السريع في منازعات المقاولات، فليس للمقاول صاحب شكوى دفع طريق سريع إلى قرار ملزم ما لم ينشئ العقد ذلك الطريق. ففي أي بناء ذي حجم، فكّر في لجنة فض منازعات أو خطوة تصعيد محددة، واحسم القانون الواجب التطبيق والجهة المختصة في عقد الإنشاء بدلاً من تركها للجدال لاحقاً.

ما الذي تغيّره المنطقة الحرة وما الذي لا تغيّره

كثيراً ما يُفترض أن وضع المنطقة الحرة يخرج الشركة من الخضوع للتنظيم الاتحادي عموماً. وهذا غير صحيح.

العمل أوضح مثال. فجافزا ليست ولاية قضائية تتبع القانون العام كما هو حال مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، ويخضع الموظفون العاملون لدى كيان في جافزا للمرسوم بقانون اتحادي رقم (33) لسنة 2021 إلى جانب متطلبات السلطة ذاتها. وترتيبات سكن العمال والنقل ورفاهية العاملين في المواقع لمنشأة بأي حجم تحتاج إلى تخطيط مبكر، لأنها تؤثر في متطلبات الأرض وكلفة التشغيل معاً.

أما الضريبة فتحتاج إلى مشورة لا إلى افتراض. فقد أدخل المرسوم بقانون اتحادي رقم (47) لسنة 2022 ضريبة الشركات في جميع أنحاء دولة الإمارات، ووجود الشركة في منطقة حرة لا يخرجها بذاته من ذلك النظام؛ وكيفية معاملة نشاط معين وهيكل معين مسألة تُطرح على مستشار ضريبي قبل تثبيت الهيكل. وفي البناء ذاته، لا تفترض أن المعاملة الجمركية للسلع في المنطقة تمتد إلى خدمات الإنشاء لأغراض ضريبة القيمة المضافة — فالضريبة تُفرض بنسبة 5% بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لسنة 2017 المعدَّل بالمرسوم بقانون اتحادي رقم (18) لسنة 2022، وينبغي تأكيد معاملة عقد الإنشاء قبل الاتفاق على السعر لا الجدال فيها عند أول مطالبة بالدفع.

ملاحظة بشأن كيانات جافزا المالكة لعقارات في أماكن أخرى

وبمعزل عن أي منشأة داخل المنطقة، استُخدمت شركات جافزا الخارجية (الأوفشور) كيانات قابضة لعقارات في أماكن أخرى من دبي. فإذا كانت هذه هي الخطة، فتأكد من الوضع الراهن مباشرةً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل التأسيس، لأن قائمة الكيانات الشركاتية التي تقبلها الدائرة مالكاً مسجلاً تحددها الدائرة وهي عرضة للتغيير. وهذه مسألة تسجيل، لا مسألة منطقة حرة.

الخروج

خطّط للخروج عند الدخول. فالشركة التي تبيع نفسها خروجاً من منشأة في جافزا تبيع عادةً أسهماً في كيان المنطقة الحرة، مما يُدخل موافقة السلطة في الصفقة كشرط لا كإجراء شكلي. والشركة المغادرة تتعامل مع بند رد العين والإيجارات المستحقة وشطب الرخصة والتزامات مكافأة نهاية خدمة الموظفين في وقت واحد. ولا يجوز البدء بالارتجال في أي من المسارين عند نهاية المدة.

ليس في أي مما سبق صعوبة، لكن كل ما فيه تقريباً تقرره مستندات وُقِّعت قبل سنوات. يراجع فريق خدماتنا القانونية العقارية عقود إيجار المناطق الحرة وعقود البناء قبل توقيعها، وتتولى ممارستنا في تسوية المنازعات العقارية عواقب ما لم يُراجَع.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب المشورة القانونية المتخصصة المناسبة لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز