التطوير العقاري في مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC): الدليل الشامل

منطقة حرة ليست ولاية عقارية مستقلة

أفيد ما يمكن فهمه عن التطوير العقاري في مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) هو معرفة ما ليس عليه هذا المركز. فهو منطقة حرة تجارية تشغل أبراج بحيرات جميرا، ولها سلطة خاصة بها ترخّص الشركات العاملة فيها، وليست نظاماً قانونياً مستقلاً للأراضي. فالعقارات في أبراج بحيرات جميرا تخضع للنظام العقاري المعتاد في دبي: تُسجَّل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتشرف مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) على المطوّرين والوسطاء وجمعيات الملاك، وتنطبق التشريعات العقارية لإمارة دبي.

وهذه النقطة وحدها تحسم معظم الأسئلة التي يأتي بها المطوّرون. فالشركة المرخّصة في مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) لا تكتسب بسبب ترخيصها حقوق ملكية مختلفة؛ فالترخيص ينظّم ما يجوز لها مزاولته من أنشطة وأين يجوز لها اتخاذ مقر، أما الأرض القائم عليها العقار فيحكمها قانون دبي.

من يصدر الموافقة على ماذا

تتوزع المسؤوليات في أبراج بحيرات جميرا على خط فاصل يمكن توقعه. فكل ما يتصل بملكية الأصل — تسجيل شراء، أو قيد رهن، أو تسجيل بيع على الخارطة — يكون من اختصاص دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وكل ما يتصل بشغل المقرات داخل المنطقة أو تعديلها يكون من اختصاص سلطة المنطقة الحرة التي تدير نظام موافقات خاصاً بها لأعمال التجهيز والإنشاء داخل الأبراج وقواعدها، إلى جانب موافقات السلامة من الحرائق المطلوبة في جميع أنحاء دبي.

وكثيراً ما يقلل المطوّرون من شأن المسار الثاني. فأعمال التجهيز التي تكون من شؤون البلدية في أي مكان آخر من دبي تُعد هنا من شؤون السلطة، ولها متطلبات تقديم خاصة وقوائم مقاولين معتمدين ومحاضر معاينة واعتماد. وبناء البرنامج الزمني على الجهة الموافِقة الخاطئة هو السبيل إلى تأخير موعد التسليم بموسم كامل.

الملكية والتملك الحر ومن يجوز له الشراء

تُعد أبراج بحيرات جميرا من المناطق التي يُتاح فيها التملك في دبي للمشترين أيّاً كانت جنسيتهم، ولهذا يحتفظ الأفراد الأجانب والشركات الخارجية (الأوفشور) بقدر كبير من وحداتها. ويُثبَت الحق في الملكية بسند ملكية تصدره دائرة الأراضي والأملاك، وتتم التصرفات الناقلة للملكية عبر مكاتب الأمناء التابعة للدائرة، لا عبر سلطة المنطقة الحرة.

وحين تكون الملكية لشركة، وجب التحقق من كيان التملك في ضوء ما تقبل دائرة الأراضي والأملاك تسجيله. فليس كل شكل من أشكال الشركات مقبولاً مالكاً مسجلاً للتملك الحر في دبي، ويختلف الأمر بين الشركات المؤسسة محلياً وشركات المناطق الحرة والكيانات الأجنبية. ومن الجدير حسم هذا الأمر قبل توقيع عقد البيع والشراء لا في موعد نقل الملكية.

البيع على الخارطة وحساب الضمان

لا يجوز للمطوّر الذي يبيع وحدات قبل اكتمالها في دبي أن يودع أموال المشترين في حسابه الخاص مباشرة. فنظام حساب الضمان في دبي يشترط إيداع مدفوعات المشترين لمشروع يُباع على الخارطة في حساب مخصص للمشروع، لا يُفرَج عنها إلا بمقدار التقدم في الأعمال، وأن يُقيَّد البيع ذاته في السجل الأولي لدى دائرة الأراضي والأملاك. ويجب أن يكون المطوّر مسجلاً لدى الجهة التنظيمية وأن يكون المشروع مسجلاً قبل البدء في أي تسويق.

والبيع على الخارطة دون استيفاء هذه الخطوات ليس مخالفة شكلية يمكن تصحيحها لاحقاً؛ فهو يؤثر في مدى قابلية عقد المشتري للتسجيل أصلاً، وهو المنشأ الذي تنبع منه حصة كبيرة من المنازعات التي تصل إلى تسوية المنازعات العقارية في دبي.

الأبراج المشتركة الملكية: رسوم الخدمات ولجان الملاك

يكاد كل أصل في أبراج بحيرات جميرا يكون وحدة في مبنى مشاع الملكية، مما يستدعي تطبيق قواعد الملكية المشتركة المعمول بها في دبي. فالأجزاء المشتركة مملوكة ملكية جماعية، ويُدار المبنى بموازنة سنوية لرسوم الخدمات، ويجب اعتماد تلك الموازنة من الجهة التنظيمية قبل تحصيلها. وتُحصَّل أموال رسوم الخدمات عبر منصة دائرة الأراضي والأملاك المخصصة للممتلكات المشتركة الملكية، وتُحفَظ لصالح المبنى الذي حُصِّلت من أجله، بحيث لا يجوز لشركة الإدارة نقل الأموال بين الأبراج أو إلى رأس مالها العامل.

أما بالنسبة للمطوّر فيكتسي ذلك أهميته عند التسليم. إذ يجب تسوية موازنة رسوم الخدمات وهيكل الإدارة وتقسيم المناطق المشتركة والمناطق الخاصة في وثائق الملكية المشتركة قبل بيع الوحدات، لأن تعديلها بعد ذلك يتطلب موافقة الملاك لا المطوّر.

عقود إيجار المقرات داخل المنطقة

تشغل الشركة المرخّصة مقرها في أبراج بحيرات جميرا بموجب عقد إيجار تشترط سلطة المنطقة الحرة تسجيله لديها، لأن الترخيص والمقر المسجل مرتبطان أحدهما بالآخر. ويترتب على ذلك نتائج عملية: فتجديد الترخيص متوقف على وجود عقد إيجار مسجل ساري، والنزاع الذي يُنهي عقد الإيجار قد يعرّض الترخيص للخطر قبل أن يعرّض الإجارة ذاتها له.

وتُعد عقود الإيجار وعقود التطوير هنا من الحالات القليلة التي تكون فيها الجهة القضائية المختصة خياراً حقيقياً. إذ يجوز للأطراف الاتفاق كتابةً على الخضوع لمحاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) بموجب اختصاصها الاتفاقي الاختياري، وهو ما يفضله بعض الأطراف لما تتيحه من إجراءات مستمدة من القانون العام باللغة الإنجليزية. غير أن هذا الاختيار يجب أن يُتخذ عن قصد في العقد؛ فهو ليس القاعدة العامة، ولا يمتد إلى مسائل الملكية المسجلة التي تظل من اختصاص نظام تسجيل الأراضي في دبي ومحاكمها.

ما ينبغي حسمه قبل الالتزام

ثلاثة أمور تحدد ما إذا كان مشروع التطوير أو الاستحواذ في أبراج بحيرات جميرا سيسير دون عقبات. أولاً، التأكد من كيان التملك القابل للتسجيل واضعين في الحسبان موقف دائرة الأراضي والأملاك لا موقف ترخيص المنطقة الحرة. وثانياً، توزيع الموافقات على مسارين — دائرة الأراضي والأملاك للأصل، وسلطة المنطقة الحرة للأعمال — وتخصيص الموارد اللازمة لكل منهما على حدة. وثالثاً، الاطلاع على وثائق الملكية المشتركة الخاصة بالبرج قبل تقييم رسم الخدمات، لأن تلك الوثيقة، لا تقدير البائع، هي التي تحدد كلفة الاحتفاظ بالعقار في المبنى.

يقدم فريق خدماتنا القانونية العقارية المشورة للمطوّرين والمستثمرين والشاغلين بشأن الاستحواذات وهيكلة المبيعات على الخارطة ووثائق الملكية المشتركة والتأجير في مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) وفي جميع أنحاء دبي.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب المشورة القانونية المتخصصة المناسبة لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز