التطوير العقاري في سوق أبوظبي العالمي (ADGM): الدليل الشامل

القانون الإنجليزي، مطبَّقًا مباشرةً

يطبّق سوق أبوظبي العالمي (ADGM) القانون العام الإنجليزي مباشرةً، بما في ذلك قواعد العدالة والإنصاف، بوصفه جزءًا من قانونه الخاص، ويشرّع فوقه حيث يريد جوابًا مختلفًا. ولمشروع عقاري ذلك أكثر من تفصيل تقني؛ فالرهون والإيجارات والحقوق الارتفاقية والخيارات والائتمانات على الأراضي وكل مصطلحات نقل الملكية الإنجليزية تصل سليمةً، ومعها أحكام القضاء التي تشرح ما تعنيه تلك الصكوك.

محامٍ عقاري تدرّب في لندن يستطيع قراءة هيكل قائم في سوق أبوظبي العالمي. أما المحامي الذي يعمل من سوابق النظام المحلي في أبوظبي فلا يستطيع عادةً استخدامها دون إعادة صياغتها.

أين يصل قانون سوق أبوظبي العالمي

اختصاص سوق أبوظبي العالمي إقليمي؛ فهو يشمل جزيرة الماريه، وقد مُدِّد إلى جزيرة الريم. وخارج هاتين الحدود، يسري نظام أبوظبي العقاري الخاص، ويكون التسجيل من اختصاص دائرة البلديات والنقل لا سوق أبوظبي العالمي.

والتوسيع مهم تجاريًا لأنه أدخل مخزونًا كبيرًا من المباني القائمة والإيجارات القائمة والملاك القائمين في نظام قانوني مختلف. وكل من يحوز حقًا أو يستحوذ عليه في منطقة أُدرجت ضمن سوق أبوظبي العالمي ينبغي له التحقق من النظام الذي كان يحكم الحق عند نشأته، وكيف يُعترف به الآن، وما مركزه في التسجيل — بدلًا من افتراض الاستمرارية.

سند الملكية والتسجيل

يحتفظ سوق أبوظبي العالمي بسجله العقاري الخاص من خلال مسجّل الأملاك العقارية لديه، بمعزل عن سجل أبوظبي. وتُقيد فيه الحقوق في الأراضي الواقعة داخل السوق، والتسجيل هو ما يمنح الحق أثره في مواجهة الغير. والتملك متاح دون قيد على الجنسية، وللكيانات الاعتبارية أيضًا.

ومن ثم يبدأ الفحص النافي للجهالة عمليًا من سجل سوق أبوظبي العالمي، ومن سلطة التسجيل في السوق بالنسبة للجانب الاعتباري من الطرف المقابل. فعمليات البحث في النظام المحلي لن تُظهر حقًا مسجّلًا في سوق أبوظبي العالمي، والبحث في سجلات السوق لن يُظهر ما يجري لكيان ذي صلة مرخّص في مكان آخر من أبوظبي.

الضمان ورأس المال وسلطة تنظيم الخدمات المالية

الضمان على أراضي سوق أبوظبي العالمي يتبع المبادئ الإنجليزية: رهن قانوني مسجّل في مواجهة سند الملكية، مع قواعد الأولوية وسبل الانتصاف التنفيذية التي يتوقع المقرض الدولي أن يجدها. ويستطيع المقرضون تسعير تلك المخاطرة دون رأي قانوني يشرح لماذا لا تنطبق افتراضاتهم المعتادة، وهذا أحد الأسباب العملية التي تجعل المشاريع تُهيكل داخل سوق أبوظبي العالمي أصلًا.

أما رأس المال السهمي فهو حيث تصبح سلطة تنظيم الخدمات المالية (FSRA)، الجهة التنظيمية المالية للسوق، ذات صلة. فتملّك مبنى وتطويره ليس بذاته نشاطًا خاضعًا للتنظيم. أما تحويل ذلك المبنى إلى شيء يشترك المستثمرون فيه فقد يكون كذلك، والمعيار ليس أن الأصل عقار بل كيف تُهيكل الحقوق وتُدار وتُعرض. فإذا كان الجواب أن الأداة تحتاج إلى مدير خاضع لتنظيم سلطة تنظيم الخدمات المالية، فإن ذلك يغيّر قاعدة كلفة المشروع وجدوله الزمني — ولهذا تنتمي هذه المسألة إلى أول محادثة عن رأس المال لا إلى مرحلة إعداد المستندات.

التملّك بالوحدات والمباني متعددة الملاك

لسوق أبوظبي العالمي نظامه الخاص للتملّك بالوحدات في المباني المقسمة إلى وحدات مملوكة ملكية مستقلة: مخطط مسجّل يحدد كل وحدة والأجزاء المشتركة، وجمعية ملاك تتبعه، ورسم خدمات يُفرض مقابل موازنة.

وما يفاجئ المشترين هو مقدار ما تسوّيه في صفقتهم مستنداتٌ لم يفاوضوا عليها قط. فالمخطط يحدد ما يُشترى فعلًا وما هو مشترك فحسب. والنظام الأساسي للجمعية يحدد كيف تُتخذ القرارات وبأي أغلبية. والموازنة وأي سياسة لصندوق الاحتياطي تحدد ما تكلفه الوحدة للاحتفاظ بها كل عام. ولا يظهر شيء من ذلك في اتفاقية البيع، ولا شيء منه قابل للتفاوض عند نقطة الشراء. اقرأ تلك المستندات قبل تسعير الاستحواذ — وإذا كانت الوحدة ستُؤجَّر، فقبل الاتفاق على شروط إيجار تفترض أن رسم الخدمات يمكن تحميله للمستأجر كاملًا.

بناء المشروع

تسير الموافقات التطويرية داخل سوق أبوظبي العالمي عبر ترتيباته الخاصة في التخطيط ومراقبة البناء، لا عبر المسار البلدي الذي يحكم بقية أبوظبي. والبرنامج الزمني المعدّ على افتراض أن إجراءات أبوظبي تنطبق سيُخصَّص له تقديمات خاطئة واعتمادات خاطئة.

والنقطة التخطيطية الثانية هي أن مشروع سوق أبوظبي العالمي يقع عادةً داخل تطوير أوسع يسيطر عليه طرف آخر، إلى جانب مبانٍ قيد الاستخدام بالفعل. وهذا يضع المخاطرة بين الأطراف لا في الأرض: فتأخّر مقاول يصير مطالبة لمقاول آخر، والتوصيلات تعتمد على برنامج طرف ثالث، وكثيرًا ما يبقى رب العمل متحملًا الفجوة. وينبغي أن يحدد العقد من ينسّق التخصصات، وما يحدث عندما يكون سبب التأخير طرفًا خارجيًا لا يستطيع المقاول السيطرة عليه، وكيف يُوجَّه التغيير في التسلسل المتفق عليه ويُسدَّد ثمنه. أما العقود المنقولة من مشاريع الأراضي البكر فتنفق تفصيلاتها على أحوال الموقع وتترك تلك الأسئلة مفتوحة.

العيوب والضمانات ومن يحق له مقاضاة من

في ظل المبادئ الإنجليزية، ما يحوزه رب العمل بعد الإنجاز هو ما تعاقد عليه: التزامات المقاول كما كُتبت، وواجبات الاستشاريين كما كُتبت، وأي ضمانات جُمعت على الطريق. أما القواعد الاتحادية التي تفرض التزامات العيوب على البنائين والمصممين في النظام المحلي فلا تنتقل من تلقاء نفسها إلى عقد يحكمه قانون سوق أبوظبي العالمي. ولذلك فإن سؤال "ماذا يحدث إذا ظهرت مشكلة إنشائية بعد التسليم بزمن طويل" لا جواب افتراضيًا له هنا؛ بل له أي جواب تعطيه المستندات.

والنتيجة العملية هي قائمة أطول من المستندات لا عقدًا أطول. من يتحمل مسؤولية التصميم. وهل تبقى العيوب الخفية بعد انقضاء فترة مسؤولية العيوب. وما التأمين المُبقى عليه بعد الإنجاز وإلى متى. والنقطة التي كثيرًا ما تُترك حتى يفوت أوانها: هل يتلقى المموّلون والمشترون المستقبليون والمستأجرون ضمانات تبعية أو حقوق أطراف ثالثة في مواجهة المقاول وفريق التصميم. فأولئك الأطراف لا عقد لهم مع البنّاء؛ وإذا لم يُهيأ لهم شيء، فلا مطالبة لهم أيضًا.

المنازعات

تنظر محاكم سوق أبوظبي العالمي في المطالبات الناشئة داخل اختصاصها، مطبقةً القانون العام الإنجليزي وتشريعات السوق باللغة الإنجليزية، كما يُحكَّم النزاع الإنشائي كثيرًا أيضًا. والقرار الأشد ضررًا عندما يُتخذ باستخفاف ليس التقاضي في مقابل التحكيم بل الاتساق: فعقد رئيسي يُحكَّم يعلو عقود باطن تشير إلى جهة أخرى يحوّل النزاع الواحد إلى عدة نزاعات، تُناقش الوقائع ذاتها مرتين ويُحصر المقاول الرئيسي في المنتصف.

وحين يُختار التحكيم، يكون مقر التحكيم قرارًا مستقلًا عن المؤسسة وعن القانون الواجب التطبيق. فالتحكيم الذي مقره سوق أبوظبي العالمي يُبقي المحكمة المشرفة والقانون المعمول به والثقافة الإجرائية داخل نظام واحد. أما المقر في النظام المحلي فيسلّم الإشراف إلى محاكم النظام المحلي؛ وفي أبوظبي أصبحت المؤسسة المسمّاة الآن هي مركز أبوظبي للتحكيم (arbitrateAD)، الصيغة المعاد هيكلتها لمركز أبوظبي للتوفيق والتحكيم التجاري (ADCCAC) اعتبارًا من عام 2024. وكلا المسارين يعمل عمليًا؛ إنما الضرر يأتي من اختيار أحدهما عادةً ثم اكتشاف لاحقًا أنه لا يناسب بقية العقد.

يتولى فريق تسوية المنازعات العقارية لدينا منازعات الإنشاء وسندات الملكية في سوق أبوظبي العالمي ومركز دبي المالي العالمي (DIFC) ومحاكم النظام المحلي، ويعالج فريق الخدمات القانونية العقارية لدينا عمليات الاستحواذ وعقود التطوير ووثائق التملّك بالوحدات التي تسبقها.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض التعريف العام فحسب ولا تشكل استشارة قانونية. وعلى القرّاء طلب المشورة القانونية المتخصصة المصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استنادًا إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز