الرهن العقاري والتمويل في البر الرئيسي بدبي: دليل شامل

يقوم تمويل العقارات في البر الرئيسي بدبي على قاعدة واحدة تحسم معظم النزاعات قبل أن تبدأ: لا يقوم الرهن العقاري على عقار إلا بقيده في السجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). فلا يوجد رهن عرفي (عادل)، ولا ضمان غير رسمي، ولا حق عيني ينشأ من مجرد حيازة سند الملكية. واتفاقية التمويل الموقّعة ومستند الرهن غير المقيَّد يتركان المقرض دائنًا عاديًا غير مضمون بمطالبة تعاقدية، في مرتبة تلي كل من قُيّد حقه العيني.

وكل ما عدا ذلك في تمويل عقاري بدبي — حزمة الضمانات، وطريق التنفيذ، والتوقيتات — يترتب على هذه النقطة الانطلاقية.

القيد وما يتوقف عليه

لا يمكن قيد الرهن إلا على حق عيني مقيَّد هو ذاته. فذلك أمر يسير بالنسبة لوحدة مكتملة لها سند ملكية. أما الأقل يسرًا فهو قطعة أرض مملوكة بعقد إيجار طويل الأمد أو بحق انتفاع، حيث يجب التحقق من المدة وأي قيد على رهن الحق من واقع السجل، وكذلك الوحدة المبيعة على المخطط، التي تقع على السجل الأولي (المؤقت) ولا يكون لها سند ملكية.

ويُنفَّذ القيد لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو من خلال مكاتب أمناء التسجيل التابعة لها، وسيظهر قيد المقرض في أي بحث لاحق عن الملكية. وهذا وجهان لعملة واحدة: فهو يحمي أولوية المقرض، ويعني في الوقت ذاته أن المقترض لا يستطيع البيع أو إعادة التمويل دون تسوية وضع المقرض القائم أولًا.

ما ينبغي للمقرض التحقق منه قبل صرف التمويل

• سند الملكية — طبيعة الحق المملوك بالضبط، ومدته، والمالك المقيَّد، وأي رهن أو حجز أو قيد قائم.
• التقييم بواسطة مقيّم تقبله الجهة المقرضة، على العقار كما هو في الواقع لا كما هو مسوَّق.
• رسوم الخدمات والمرافق — فالمتأخرات تلحق بالعقار عمليًا وتطفو على السطح عند نقل الملكية.
• شهادة عدم الممانعة من المطوّر حيث تكون الوحدة مبيعة على المخطط أو يشترطها مجمع المشروع الرئيسي.
• الأهلية والتفويض — بالنسبة للمقترض الاعتباري، التأكد من أن الموقّع مخوَّل بموجب مستندات التأسيس بمنح حقوق عينية ضامنة، لا مجرد الاقتراض.

الإقراض للأفراد

يخضع تمويل المساكن الذي تقدمه البنوك في دولة الإمارات لتنظيم المصرف المركزي، الذي يحدد الحدود القصوى لنسب التمويل إلى القيمة، وحدود القدرة على السداد مقيسة بالدخل، وقواعد مدة التمويل ومعاملة الرسوم. وهذه قواعد احترازية مفروضة على المقرض، غير أنها ترسم ما يمكن للمشتري أن يوافق عليه فعليًا في عقد البيع. والمشتري الذي يوقّع اتفاقية بيع وشراء بنافذة إتمام قصيرة قبل اعتماد التمويل يتحمل مخاطر مقدم الثمن إذا لم يصل الاعتماد بالصورة المتوقعة.

تمويل الشراء على المخطط

أصل المشتري على المخطط هو مجموعة من الحقوق التعاقدية مضافًا إليها قيد على السجل الأولي، وتذهب مدفوعات المشتري إلى حساب ضمان المشروع لا إلى المطوّر مباشرة. والمقرضون يموّلون هذا المركز، غير أن الضمان مختلف: فالبنك يأخذ حوالة لحقوق المشتري بموجب عقد البيع، وتأشيرة على السجل الأولي، وإقرارًا من المطوّر، تتحول جميعها إلى رهن مقيَّد على سند الملكية بمجرد اكتمال الوحدة وقيدها. وينبغي أن تبيّن المستندات بوضوح ما يحدث إذا تأخر المشروع أو أُلغي وأُعيدت أموال حساب الضمان أو أُعيد توزيعها — فهذا هو السيناريو الذي وُجدت الحوالة من أجله.

ضمانات تمويل الشركات والمشاريع

نادرًا ما يكون الرهن العقاري على الأرض هو الحزمة كلها. أما الأنواع الأخرى الشائعة الاستخدام فهي:

• حوالة إيرادات الإيجار وحصائل وثائق التأمين على الأصل.
• حقوق عينية ضامنة على حسابات المشروع، بما فيها الحسابات التي تتدفق من خلالها الإيجارات وحصائل البيع.
• رهن حصص الشركة المقترضة، الذي يُقيَّد بالنسبة لشركة ذات مسؤولية محدودة (ذ.م.م) مؤسسة بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (32) لسنة 2021 مقابل قيد الشركة في السجل التجاري.
• حقوق عينية ضامنة على الأموال المنقولة والمستحقات، تتم بقيدها في السجل الاتحادي المُنشأ للحقوق العينية على المنقولات — ومرة أخرى، فإن الحق غير المقيَّد محدود الجدوى.
• دعم الراعي: ضمانات، وتعهدات بتغطية تجاوز التكاليف، وتأخير أولوية ديون المساهمين.

ومنذ إلغاء شرط ملكية المواطنين الإماراتيين بنسبة 51% لشركات البر الرئيسي بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (26) لسنة 2020، أصبح رهن حصص شركة ذات مسؤولية محدودة في البر الرئيسي أداة أنفع مما كانت عليه، لأن الحصص المرهونة يمكن أن تكون ملكية الشركة بأكملها. غير أن ذلك لا يغيّر قواعد ملكية الأراضي — فتنفيذ رهن الأسهم لا يضع مقرضًا أجنبيًا في مركز يمكّنه من تملك الأرض خارج منطقة مخصصة لذلك.

الفائدة والهياكل الإسلامية

تُنظَّم الفائدة في المعاملات التجارية بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (50) لسنة 2022 بشأن المعاملات التجارية، الذي حل محل قانون عام 1993. ومعدل الفائدة وتراكمها وفائدة التأخير نقاط ينبغي تسويتها صراحةً في مستندات التمويل بدلًا من تركها للخصومة لاحقًا.

أما الهياكل المتوافقة مع الشريعة فتصل إلى النتيجة التجارية ذاتها عبر التملك بدلًا من الإقراض: فيستحوذ المموّل على العقار ثم يؤجره أو يعيد بيعه إلى العميل. والنتيجة القانونية في دبي أن كل خطوة تملّك هي معاملة واجبة القيد لدى دائرة الأراضي والأملاك ولها إجراءات نقل وتكلفة خاصة بها، وحماية العميل تتوقف على شروط الإيجار أو الوعد بالنقل لا على حق استرداد. فهذه مجموعة مستندات مختلفة، لا مجموعة المستندات ذاتها بتسميات مختلفة.

التنفيذ قضائي

لا يجوز للدائن المرتهن في البر الرئيسي بدبي أن يبيع العقار بنفسه، ولا أن يضع يده عليه، ولا أن يحصّل الإيجار بوسائل ذاتية. فالتنفيذ يسير عبر المحاكم: إخطار رسمي للمدين عن طريق الكاتب العدل، ثم طلب إلى قاضي التنفيذ، ثم البيع بالمزاد العلني تحت إشراف المحكمة، مع توزيع الحصيلة وفق أولوية القيد.

ويترتب على ذلك نقطتان عمليتان: أولاً، الجدول الزمني للمقرض هو جدول المحكمة، ولذلك فإن نماذج الاسترداد المبنية على تاريخ تصرف مفترض متفائلة بحكم بنائها. وثانيًا، ينبغي أن تكون الأوراق التي سيطلبها القاضي — الرهن المقيَّد، واتفاقية التمويل، وإثبات التخلف عن السداد، وإثبات إخطار الكاتب العدل — قابلة للتقديم مرتبة منذ اليوم الأول. فالملفات التي تُجمَّع بعد التخلف عن السداد هي حيث تفقد طلبات التنفيذ شهورًا.

يُعدّ فريقنا في العقارات والتمويل العقاري الحقوق العينية الضامنة ويقيّدها للمقرضين، ويراجع شروط التمويل للمقترضين؛ وحيث يتعثر تمويل ما، نتولى ما يترتب عليه من منازعات عقارية وإجراءات تنفيذ.

الفك وإعادة التمويل

فك الرهن شكليّته كشكلية إنشائه: فك من المقرض القائم، وسداد المبلغ المستحق، وشطب القيد من السجل قبل قيد الرهن الجديد. وفي إعادة التمويل ينشأ عن ذلك فجوة يتعين على الأطراف جسرها عمدًا، عادةً في مكتب أمين التسجيل في اليوم ذاته. والاتفاق مسبقًا على آليات ذلك اليوم يتفادى الوضع الذي يكون فيه مقرض قد قُبض مستحقاته بينما لم يُؤمَّن الآخر بعد.

للاستشارة بشأن تمويل بعينه أو حزمة ضمانات أو تنفيذ، تواصل مع فريق نور اتورنيز.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض الإعلام العام فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وينبغي على القراء طلب مشورة قانونية متخصصة مصمَّمة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استنادًا إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز