أوامر التغيير في الإنشاءات في الإمارات: المطالبات والإجراءات

العمل الذي يُنجز بطلب من صاحب العمل يُدفع ثمنه. تأتي هذه الغريزة مع المقاولين من أي مكان بنوا فيه آخر مرة، جالبةً معها افتراضًا مرافقًا: أن تعليمات أُعطيت عبر طاولة موقع، أو إخطارًا أُرسل متأخرًا أسبوعين، إنما هي فوضى لا تهديد للاستحقاق. في مشروع إماراتي الأمر مقلوب. فحين يجعل العقد التعليمات المكتوبة بوابة أمر التغيير ويحدد مدة يجب على المقاول خلالها أن يخطر بالنتائج، يمكن لعدم اتباع الإجراء وحده أن يُسقط المطالبة. أما جدارة التغيير فتُنظر ثانيًا، إن نُظرت أصلًا.

نقطة البداية تقع في القانون المدني، القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985، الذي يشترط بمقتضاه تغيير الالتزامات المتفق عليها اتفاق الطرفين ما لم ينص العقد على غير ذلك. وعقود الإنشاءات تنص على غير ذلك، وتلك هي غاية شرط التغيير. يُمنح صاحب العمل، الذي يتصرف عادةً عبر المهندس، سلطة الأمر بتغيير يُلزم المقاول بتنفيذه. وما يتلقاه المقاول في المقابل هو آلية — طريقة لتقييم التغيير، وطريق إلى وقت إضافي حيث يسبب التغيير تأخيرًا، وشروط إجرائية ملحقة بكليهما.

السلطة والآلية صفقة واحدة، ولهذا تعضّ الشروط. فالمقاول الذي يقبل التعليمات وينفذ التغيير يكون قد أدى نصفه؛ فإن تجاوز الإخطار، أو أخفق في تقديم السجلات التي يطلبها العقد، فقد ينتهي الأداء دون آلية الدفع التي كان يُفترض أن ترافقه. وتقرأ المحاكم وهيئات التحكيم الإماراتية شروط العقد إلى جانب مبادئ القانون المدني، باحثةً عن أمرين بعينهما: سلطة تعاقدية واضحة للتغيير، وإخطار قُدِّم في وقته. ومعظم منازعات التغيير تدور حول هذين السؤالين لا حول ما إذا كان العمل الإضافي معقولًا.

خدمات ذات صلة: لدعم عملي على صعيد الصياغة والإدارة، اطلعوا على ممارستنا في عقود الإنشاءات في دبي وعلى خدماتنا الأوسع في عقود الإنشاءات في الإمارات.

من يملك سلطة تغيير النطاق

بموجب شروط الفيديك (FIDIC) المستخدمة في كثير من المشاريع الإماراتية، يشغل المهندس دورين في آن واحد: فهو من يجوز له أن يصدر تعليمات بالتغيير، وهو من يقيمه في البداية. وقرار المهندس ليس الكلمة الأخيرة — إذ يمكن الطعن فيه عبر مسار حل النزاعات الذي يرسمه العقد — لكن هذا الجمع يشكل الطريقة المثلى لعرض المطالبة. فالجمهور الأول هو المهندس، بعد ثلاثة أسابيع من الحدث، لا هيئة تحكيم بعد ثلاث سنوات.

السلطة أضيق مما يوحي به الحراك في الموقع. فالمهندس المقيم، ومراقب الأعمال، ومدير المشروع، وطاقم عمليات صاحب العمل نفسه، جميعهم يصدرون توجيهات، وليسوا جميعًا حائزين للسلطة التي يمنحها العقد. فالرسم المعلَّم بتعديلات من شخص لا يملك تلك السلطة ليس تعليمات. قد يظل مهمًا بوصفه بينة في حجّة تغيير ضمني، لكنه ليس طريقًا مختصرًا حولها. وحيث يوفر العقد طريقًا لتأكيد التعليمات الشفوية كتابةً، استخدموه، واستخدموه في ذلك الأسبوع لا في نهاية الشهر.

التغييرات الصادرة بتعليمات والتغييرات الضمنية

أمر التغيير الصادر بتعليمات هو الحالة المباشرة: تغيير يأمر به صراحةً صاحب العمل أو المهندس بموجب السلطة التي يمنحها العقد، موثقًا كتابةً، وكثيرًا ما يتبعه طلب بعرض سعر المقاول وأثر التغيير الزمني قبل بدء العمل. كل ما يأتي لاحقًا أسهل لأن واقعة التغيير ليست محل نزاع. وما يتبقى هو التقييم.

أما التغيير الضمني فهو تغيير وقع دون أن يأمر به أحد. ظروف الموقع تختلف عما وصفته الوثائق؛ أو مراجعة تصميم تغير ما يجب بناؤه دون أن توصف بأنها تغيير؛ أو سلوك صاحب العمل — تقييد الوصول، أو إعادة تسلسل أعمال تجارية أخرى، أو الإصرار على مستوى تشطيب لا تطلبه المواصفات — يترك المقاول يبني شيئًا غير ما سعّره. وقد اعترفت المحاكم الإماراتية بمطالبات من هذا النوع حيث نفذ المقاول أعمالًا تتجاوز النطاق الأصلي لأن صاحب العمل اشترط ذلك، أو لأن الظروف غيّرت العقد فعليًا.

الفرق في الصعوبة إثباتي. ففي التغيير الصادر بتعليمات تثبت التعليمات نفسها. وفي التغيير الضمني يتعين على المقاول أن يثبت ثلاثة أمور: أن العمل تجاوز النطاق الأصلي، وأن اشتراط صاحب العمل أو الظروف المتغيرة هو ما تسبب في ذلك، وأنه لا يوجد نص صريح في العقد قد وضع ذلك الخطر على المقاول أصلًا. والثالث هو حيث تفشل هذه المطالبات في أغلب الأحوال. فشرطٌ يخصص ظروف الموقع، أو التنسيق مع الأعمال الأخرى، أو تطوير التصميم، للمقاول، يجيب عن المطالبة قبل فتح باب الجدارة.

وتعتمد الأمور الثلاثة كلها على سرد مستقر للنطاق الأصلي: فمقاول لا يستطيع أن يقول بدقة ما الذي سعّره لا يستطيع أن يثبت أنه تجاوزه. وذلك السرد يُبنى في مرحلة العطاء، في الرسومات المعلَّمة والتحفظات المسجلة مقابل جدول الكميات.

تقييم الأعمال المتغيرة

معظم العقود تضع ترتيب تفضيل، ويكون جدل التقييم عادةً جدلًا حول أي درجة تنطبق. فحيث يكون العمل المتغير من الطبيعة نفسها ومنفذًا في ظروف مشابهة لعمل مسعّر أصلًا، يُطبق سعر العقد. وحيث يكون قابلًا للمقارنة لكنه غير مطابق، يصبح السعر المسعّر أساسًا ويُعدَّل بمقدار الفرق. وحيث لا يوجد في جدول الكميات ما يقارن، يُقيَّم العمل تقييمًا عادلًا، وهو ما يعني عمليًا بناءه من التكلفة: المواد، والعمالة، والمعدات، والمصاريف العامة والربح، مع معالجة الأثر على البرنامج الزمني على حدة.

ومثالٌ يجعل الآلية مرئية. لنفترض أن جدول الكميات يسعّر جدول الكميات البلوك بـAED 95 للمتر المربع على مساحة 2,000 متر مربع، وأن صاحب العمل أصدر تعليمات ببلوك أثقل بتفصيل رصّ مختلف. الأرقام أدناه افتراضية بحتة لإظهار شكل الحسبة.

مكوّن السعر الجديد	AED للمتر المربع
المواد	62.00
العمالة	24.00
المعدات	6.00
المجموع الجزئي	92.00
المصاريف العامة والربح بنسبة 15%	13.80
سعر العمل المتغير	105.80
سعر الجدول الأصلي	95.00
الفرق	10.80

عند AED 10.80 للمتر المربع على مساحة 2,000 متر مربع، يبلغ العمل المقاس AED 21,600 — وهو الجزء السهل من المطالبة، ومتواضع بجانب ما يمكن أن يكلفه التغيير نفسه من وقت.

يجب أن يكون التقييم شفافًا ومدعومًا بسجلات مفصلة، لأن سعرًا يُزعم دون بناء تفصيلي يدعو صاحب العمل إلى أن يستبدل به واحدًا من عنده. ومقابلة الساعات المطالب بها بجداول توزيع العمالة هي أول طعن معياري في أي بناء تفصيلي.

الإخطار: بماذا، وفي أي موعد

المدة هي ما يقول العقد إنها عليه، والشرط جدير بأن يُقرأ بحثًا عن ثلاثة أمور: ما الذي يبدأ سريان الوقت، وما الذي يجب تسليمه قبل انقضائه، وما الذي يقول العقد إنه يحدث إن لم يُسلَّم. وكثيرًا ما تفصل العقود بين إخطار أول قصير وبين التفاصيل المستفيضة التي تليه، ولكل منهما موعد نهائي مختلف. والخلط بينهما مكلف، لأن تجميع سجلات التكلفة بطيء وكتابة الإخطار ليست كذلك. فمقاول لديه، على سبيل المثال، ثمانية وعشرون يومًا من تاريخ الحدث وينفق الأيام الواحد والعشرين الأولى في جمع الفواتير، يكون قد استهلك ثلاثة أرباع مدته في الجزء الذي كان يمكن أن يأتي لاحقًا.

ومطالبات الوقت تسري على الانضباط نفسه. فحيث يؤثر أمر التغيير في المسار الحرج يمكن أن يدفع تاريخ الإنجاز إلى الأمام، وحماية المقاول من التعويضات الاتفاقية هي تمديد للزمن يُطالب به بالطريقة وفي المدة التي يشترطها العقد. وقد تُرفض التقديمات المتأخرة ببساطة. الإخطار ليس هو المطالبة؛ بل هو ما يُبقي المطالبة حية بينما تُبنى.

إطالة المدة وفقدان الكفاءة

هذان هما بندا التكلفة اللذان ينجوان على مستوى المبدأ ويفشلان على مستوى البينة أكثر من غيرهما.

إطالة المدة هي كلفة البقاء في الموقع مدة أطول: المصاريف العامة المرتبطة بالوقت من إشراف وإسكان ومرافق موقع ومعدات متوقفة على امتداد الفترة الممددة. وإثباتها يتطلب أمرين، يُجمَّعان عادةً على حدة. أحدهما تحليل تأخير يبين أن أمر التغيير، لا شيئًا آخر، هو الذي حرّك تاريخ الإنجاز، مُجرًى على برنامج زمني مُحدَّث مع تقدم العمل لا مُعاد بناؤه بعد بدء الجدل. والآخر سجل مسعَّر لما كانت تكلفه فعليًا كل يوم في الموقع. فإذا مدّ أمر تغيير تاريخ الإنجاز عشرين يومًا وكانت المصاريف العامة للموقع المرتبطة بالوقت تبلغ AED 18,000 في اليوم، بلغت إطالة المدة AED 360,000 — حساب بسيط متى وُجد المدخلان ومستحيل الدفاع عنه متى غاب أي منهما.

وفقدان الكفاءة أصعب، لأن لا شيء يفوتره. تظهر الكلفة في صورة الطاقم نفسه ينتج أقل مما ينبغي، والمقارنة التي تُقنع هي بين إنتاجه في الأعمال غير المتأثرة وإنتاجه أثناء سريان الاضطراب. فإذا كانت عصابة عمل تنتج في المتوسط 40 مترًا مربعًا في اليوم قبل أن تُجزأ إلى دفعات قصيرة حول أعمال أخرى، و28 مترًا في اليوم بعد ذلك، كانت الخسارة 12 مترًا مربعًا في اليوم — أي ثلاثين في المئة من الإنتاج الأصلي — ويتبع المال كلفة العصابة اليومية. وما يُسقط هذه المطالبات هو التزامن: فحيث تتزامن أسباب أخرى للاضطراب، يتعين على المقاول أن يعزل الجزء المنسوب إلى أمر التغيير، والمطالبة التي تُدخل في صمت أثر تسليماتها المتأخرة الخاصة ستُفكك سطرًا سطرًا.

السجلات التي تحسم الأمر

كل ما سبق تقريبًا يستند إلى وثائق أُنشئت أثناء وقوع العمل. والقائمة قصيرة ومملة، وإما تُحفظ أو لا تُحفظ:

• سجل لأوامر التغيير يُحفظ منذ اليوم الأول للمشروع، يمنح رقمًا تسلسليًا وتاريخًا لكل تغيير محتمل، صدر بتعليمات أم لم يصدر.
• سجلات يومية لتوزيع العمالة والمعدات والمواد مرمَّزة برقم أمر التغيير لا بالمشروع ككل.
• التعليمات نفسها أو، حيث لم توجد، المراسلات الموثقة لما طُلب وممن طُلب، وأي طلب لتعليمات لم يُجَب عنه.
• تحديثات البرنامج الزمني الصادرة في الفترات التعاقدية، بحيث يمكن إظهار المسار الحرج قبل التغيير وبعده.
• محاضر اجتماعات الموقع، وهي في الغالب السجل المعاصر الوحيد لأن فريق صاحب العمل كان يعلم ما الذي كان يُبنى.

ينبغي تدريب طاقم الموقع على التعرف على التغيير لدى وصوله، لأن أول من يرى تغييرًا ضمنيًا هو الملاحظ (الفورمان) لا المدير التجاري. ويحتاج أصحاب العمل إلى الصورة المرآتية: مسارات اعتماد تطابق العقد، بحيث لا يُنشئ أشخاص لا يملكون السلطة التزامات لم يقصدها أحد.

عندما يفشل الاتفاق

تتصاعد منازعات التغيير على مسار متوقع: تقييم المهندس، ثم أي آلية متدرجة يرسمها العقد، ثم التحكيم أو المحاكم. والمراحل المبكرة جديرة بأفضل من معاملتها إجراءً شكليًا في الطريق إلى جلسة: فحساب أوامر التغيير من المنازعات القليلة التي يمكن حقًا أن يحسمها من كانوا هناك. فالقياس المشترك في الموقع، أو مجموعة متفق عليها من سجلات التوزيع، أو قرار خبير في مسألة تقييم واحدة، يمكن أن ينهي مطالبة كانت ستستغرق سنوات وتكلف أضعاف قيمتها.

وحيث تصل المطالبة فعلًا إلى جلسة سماع، فإنها تُصنع من الملف الذي كان موجودًا قبل بدء النزاع. ولا شيء يُنتج بعد ذلك يحمل الوزن نفسه.

الخلاصة

مطالبات أوامر التغيير في الإمارات تُكسب وتُخسر على الانضباط أكثر مما تُكسب على الجدل. أثبتوا من يجوز له تغيير النطاق، ووثقوا التغيير بالصيغة التي يشترطها العقد، وأخطروا خلال المدة التي يحددها، واحتفظوا بسجلات تتيح تتبع كل بند من بنود التكلفة إلى التغيير الذي تسبب فيه. فالمقاول الذي يفعل هذه الأمور الأربعة يجادل في التقييم من موقع قوة؛ أما من لا يفعل فقد لا يصل إلى جدل التقييم أصلًا.

إخلاء مسؤولية

هذه المقالة لأغراض إعلامية فقط ولا تشكل استشارة قانونية.

موارد إضافية

استكشفوا المزيد من رؤانا في مواضيع ذات صلة:

• التحكيم الإنشائي في الإمارات: إجراءات مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) وغرفة التجارة الدولية (ICC)
• إجراءات التشغيل والتسليم في المشاريع الإماراتية
• قانون المشتريات الإنشائية وإجراءات المناقصات في الإمارات
• مجالس فض المنازعات في عقود الإنشاءات الإماراتية