القوة القاهرة في قطاع الإنشاءات في الإمارات: الجائحة والأحداث غير المتوقعة

يقوم مقاول بفك التعبئة بعد صدور أمر بإغلاق الموقع، ثم يعود بعد ستة أسابيع، ويطالب بالفترة كاملة بوصفها تأخيرًا معذورًا فيه، مضافًا إليها الأثر المترتب على كل الأعمال التي تلت. ويرد صاحب العمل بأنه لم يُوجَّه أي إخطار بالصيغة التي اشترطها العقد، وأن مورد البلوك الواقع على بعد عشرين كيلومترًا ظل مفتوحًا طوال الفترة، وأن البرنامج الزمني كان متأخرًا أصلًا قبل صدور الأمر. فتُفرض التعويضات الاتفاقية على شهادة الدفعة التالية. وبحلول الوقت الذي تصل فيه المنازعة إلى هيئة التحكيم، لا يكاد شيء من الجدل يدور حول ما إذا كانت الجائحة أصلًا قادرة على أن تكون حدث قوة قاهرة؛ بل يدور حول أي أيام التأخير بعينها تسبب فيها الأمر فعلًا، وماذا فعل المقاول إزاء الأيام التي لم يتسبب فيها.

تلك هي صورة كل مطالبة إنشائية تقريبًا من حقبة الجائحة في الإمارات آلت إلى سوء للطرف الذي رفعها. فالحدث نادرًا ما كان موضع شك؛ أما موضع الشك فكان الرابط بين الحدث وبين عدم التنفيذ المحدد، وكذلك سجل ما حاوله الطرف المتضرر قبل أن يتوقف.

خدمات ذات صلة: يقدم فريقا صياغة العقود وعقود الإنشاءات لدينا الاستشارة بشأن تخصيص مخاطر القوة القاهرة والمطالبات المتصلة بها.

ماذا تفعل المادة 273 فعلًا

تقع القوة القاهرة في الإمارات داخل القانون العام للالتزامات لا داخل تشريع مستقل. فالمواد من 273 إلى 282 من القانون المدني (القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985) هي التي تُمدّنا بهذا المبدأ، والمادة 273 هي التي تحمل القاعدة المنفذة. وهي تتعامل مع القوة القاهرة بوصفها حدثًا استثنائيًا لا يمكن توقعه ولا دفعه وخارجيًا عن الطرفين، وتعفي الطرف المتضرر من المسؤولية عن عدم التنفيذ الذي تسبب فيه الحدث.

والجزاء الذي تمنحه المادة 273 أضيق مما تفترضه معظم خطابات المطالبة. فالالتزام يُعلَّق ما دام الحدث قائمًا. ولا ينتهي العقد لمجرد وقوع الحدث؛ بل لا ينتهي إلا حيث يستمر الحدث إلى الحد الذي يصبح معه التنفيذ مستحيلًا. فإغلاق تشغيل رافعة برجية ثلاثة أسابيع مسألة تعليق لا مسألة إنهاء، والطرف الذي يعاملها على أنها إنهاء يكون قد نكص عن عقد كان يحق له إبقاؤه حيًّا.

وتكتسب هذه التفرقة أهميتها التجارية لأن النتيجتين توزعان المال في اتجاهين متعاكسين. فالتعليق يفضي عادةً إلى إعفاء من الوقت ويترك كل جانب يتحمل تكاليف توقفه ما لم ينص العقد على غير ذلك؛ أما الإنهاء فيفك التعاقد، والطرف الذي أخطأ في إعلانه يدفع ثمن هذا الفك.

المستحيل لا مجرد الأغلى كلفة

القوة القاهرة ليست هي المشقة، وقانون الإمارات يُبقي بينهما فاصلة. فالمشقة تصف تنفيذًا صار مرهقًا بشدة لكنه لا يزال قابلًا للإنجاز. أما فسخ العقد للاستحالة (frustration) كما تفهمه الولايات القضائية ذات النظام الأنجلوأمريكي، فليس مبدأً يعترف به قانون الإمارات صراحةً؛ وما يعرضه القانون المدني بدلًا منه هو الإنهاء حيث جعلت القوة القاهرة التنفيذ مستحيلًا.

والنتيجة بالنسبة للإنشاءات مباشرة. فمقاولٌ رفع مورد الحديد لديه سعره ثلاثة أضعاف، أو تضاعفت كلفة الشحن لديه أربع مرات، أو اضطر إلى إسكان عماله بكثافة أقل ومن ثم في مساكن أكثر، إنما لديه مشكلة تكلفة. وبمقتضى المعيار الذي يطبقه القانون المدني، ليست مشكلة التكلفة عذرًا عن عدم التنفيذ. فعلى الطرف المتمسك بالشرط أن يثبت أن الحدث حال دون التنفيذ أو جعله غير مشروع، لا أنه جعل التنفيذ عملية خاسرة.

خذ باقة واجهات مسعّرة بـ AED 8 ملايين، وهي أرقام افتراضية لغرض الحسبة. يضيف تصاعد أسعار الشحن والمواد AED 1.4 مليون، فيتبخر نحو سدس قيمة العقد. تلك إصابة تجارية جسيمة ولا جزء منها قوة قاهرة، لأن الألواح كان لا يزال بالإمكان شراؤها وشحنها وتركيبها. أما إذا مُنعت طاقة المقاول نفسه من الموقع أحد عشر يوم عمل بأمر لم يكن له يد فيه، فتلك الأيام الأحد عشر هي مطالبة القوة القاهرة. والمبلغ البالغ AED 1.4 مليون ينتمي إلى حديث مختلف عن تعديل الأسعار أو شروط التصاعد أو تسوية تُتفاوض عليها.

ما الذي بحثت عنه هيئات الفصل

عاملت المحاكم وهيئات التحكيم الإماراتية إجراءات الإغلاق وحظر السفر بوصفها أحداثًا خارجة عن سيطرة الطرفين دون جدل يُذكر. لكنها كانت أقل سخاءً بكثير في شأن السببية. فالسؤال الذي وجهته إلى المدعين لم يكن هل عطّلت الجائحة القطاع — وهو أمر بديهي — بل هل هذا الأمر، في هذين التاريخين، أوقف هذا النشاط على المسار الحرج لهذا البرنامج الزمني.

وكان التخفيف هو المرشح الثاني. فقد سألت الهيئات ماذا فعل المقاول لإعادة تسلسل الأعمال التي كان يمكن أن تستمر، وهل تواصل مع موردين بدلاء، وهل نقل العمالة إلى أنشطة كانت لا تزال مسموحًا بها. وكانت المطالبة القائمة على زعم عام بأن الجائحة تسببت في التأخير تميل إلى الفشل، لا لأن الزعم كاذب بل لأنه غير مكمّم. والطرف الذي احتفظ بسجلات مؤرخة لما جربه خرج من الحدث نفسه بمطالبة لا يسهل على الطرف الآخر الرد عليها.

الشرط الواقع فوق القانون المدني

لا تعتمد معظم عقود الإنشاءات الإماراتية على القانون المدني وحده؛ بل تحمل شرط قوة قاهرة يعدد الأحداث المؤهلة ويبين ما يحدث عند وقوع أحدها. وللطرفين حرية تعريف تلك النتائج، والمحاكم الإماراتية تحترم هذه الحرية، لكنها تقرأ الشرط كما كُتب. فالشرط الغامض بشأن الإخطار سيُنفَّذ بوصفه شرطًا غامضًا، وهو ما يعني عادةً أن يُتجادل فيه سنةً كاملة.

وقد كشفت الجائحة فجوة محددة. فقد عددت كثير جدًا من العقود الموقعة قبل عام 2020 الحرب والشغب والحريق والفيضان والعمل الحكومي دون أن تسمي الأوبئة أو تدابير الصحة العامة إطلاقًا. وأصبح ما إذا كان كوفيد-19 يقع داخل مثل هذا التعريف مسألة قائمة بذاتها، قابلة للجدل في الاتجاهين، ومكلفة الحسم. وقد أغلقت العقود المكتوبة منذ ذلك الحين تلك الفجوة بعينها عمومًا، وإن كان الدرس الكامن أوسع: فالقائمة المعدودة لا تصلح إلا بقدر خيال من كتبها، ولهذا ينبغي أن تُدعم القوائم بفرع عام يصف طبيعة الحدث لا اسمه.

ما يجب أن ينص عليه الشرط الصالح للاستخدام

شرط القوة القاهرة الذي سينجو من مطالبة متنازع فيها يجب أن يجيب، نصًّا، عن الأسئلة التي ستطرحها هيئة الفصل.

• ما الأحداث المؤهلة. سمِّ الأوبئة والجوائح وأوامر الصحة العامة والإغلاقات المفروضة حكوميًا والكوارث الطبيعية والإضرابات، وأضف فرعًا عامًا يغطي أحداثًا من طبيعة مشابهة لا يمكن توقعها ولا دفعها وتقع خارج سيطرة الطرف المتضرر.
• الإخطار: كم مدته، ولمن يوجه، وبأي صيغة. مدة محددة تسري من تاريخ علم الطرف المتضرر بالحدث، ومتلقٍّ مسمّى، ومضمون مطلوب — الحدث، والالتزامات المتأثرة، والمدة المتوقعة.
• هل الإخطار المتأخر قاتل. الصمت هنا هو أكثر مصادر النزاع شيوعًا على الإطلاق. بين هل الإخطار شرط سابق للإعفاء أم أن الإخطار المتأخر لا يفعل سوى تخفيض المطالبة إلى مقدار التأخير الذي كان الإخطار في وقته سيتجنبه.
• التخفيف معبّرًا عنه بوصفه التزامًا. التزام باتخاذ خطوات معقولة للحد من أثر الحدث، وبتوثيق تلك الخطوات. فما لا يُدوَّن يصعب جدًّا إثباته بعد ثمانية عشر شهرًا.
• الإعفاء من الوقت. آلية تمديد تاريخ الإنجاز، ومن يقدرها، وعلى أي بينة، وفي أي مدة.
• المال. هل تكاليف إطالة المدة والمعدات المتوقفة والمصاريف التمهيدية قابلة للاسترداد أم مشتركة أم يتحملها من وقعت عليه. فالوقت والمال سؤالان منفصلان، والشروط التي لا تعالج إلا الأول تستدعي جدلًا حول الثاني.
• الدفع أثناء التعليق. هل يستمر الاعتماد والدفع عن الأعمال المنفذة أصلًا أثناء سريان الحدث.
• الإنهاء. مدة مصرح بها من القوة القاهرة المستمرة أو التراكمية يجوز بعدها لأي من الطرفين الإنهاء، والتصفية المحاسبية التي تليه.
• كيف تتصاعد المنازعات. مطالبة مخطَّر بها، ثم قرار المهندس أو صاحب العمل، ثم تفاوض بين كبار الممثلين، ثم جهة الفصل. فممارسة التحكيم لدينا ترى بانتظام شروطًا يتعذر العمل بسلم تصعيدها لأنها لا تحدد أي مدة زمنية عند أي درجة.

أين أخفقت الشروط الضعيفة

تأمل عقد مقاولة من الباطن لأعمال التشطيب بمدة إخطار قدرها أربعة عشر يومًا، وذلك الرقم مستخدم فقط لجعل الفكرة محسوسة. يُغلق الموقع في الأول من مارس. والمقاول من الباطن، منشغلًا بفك التعبئة، يوجه إخطاره في الثاني من أبريل — بعد اثنين وثلاثين يومًا، أي أكثر من ضعف النافذة التعاقدية. وما إذا كان سيسترد شيئًا الآن يتوقف على سؤال لم يجب عنه الشرط قط: هل كانت مدة الأربعة عشر يومًا شرطًا في حق الإعفاء، أم خطوة إجرائية لا يكلف خرقها المقاول من الباطن إلا التأخير الذي كان الإنذار المبكر سيمنعه؟ محاميان كفءان سيقرآن الشرط نفسه قراءتين متعاكستين، وسيدفع الطرفان لكليهما كي يفعلا ذلك.

والنمط الثاني كان المغالاة في المطالبة. مقاول يقدم مطالبة بتمديد زمني قدره 200 يوم، يفسر أمر الإغلاق منها بوضوح 60 يومًا — أي أقل من الثلث. أما الأيام الـ140 الباقية فتُنسب إلى نقص العمالة وتأخر الموردين وإعادة التعبئة، دون تفصيل أي منها. وهيئات الفصل التي واجهت ذلك العرض لم تكتفِ بمنح الستين يومًا؛ بل كان الجزء غير المدعوم يميل إلى الإضرار بمصداقية الجزء السليم. مطالبة أضيق برابط يوم بيوم مع الأمر كانت ستسترد أكثر.

الأوامر الحكومية وسلسلة السببية

حملت الأوامر القاضية بإغلاق مواقع العمل وتقييد الحركة وحجر مساكن العمال والحد من السفر الدولي وزنًا حقيقيًا في هذه المطالبات، لأنها كانت بجلاء خارجية عن كلا الطرفين. الصعوبة كانت في أنها كانت مؤقتة، تُراجع باستمرار، وتختلف من إمارة إلى أخرى. والمطالبة التي تعامل عام 2020 كله بوصفه فترة قوة قاهرة واحدة لا تمايز بين أجزائها تطلب من هيئة الفصل أن تؤدي عملًا كان ينبغي أن يؤديه المدعي: تحديد كل أمر، وتاريخ نفاذه، وتاريخ تخفيفه، والنشاط الذي أوقفه.

وأصعب المطالبات كانت غير المباشرة منها. فمقاول عجز عن توريد الواجهات الستارية المستوردة لم يكن عادةً قد أوقفه أي أمر إماراتي أصلًا؛ بل أوقفته توقفات التصنيع وقيود الشحن في ولاية قضائية أخرى، تصل إلى العقد عبر سلسلة من الأسباب لا عبر حظر واحد. تلك المطالبات قابلة للإثبات، لكنها تتطلب أن تُثبت السلسلة حلقةً حلقة — إخطار التعليق الصادر من المورد نفسه، وقيد النقل الذي انطبق عليه، والتواريخ، وسجل ما حُوّل من محاولات التوريد البديل ولماذا لم تنجح.

التعاميم ووزنها

أصدرت وزارة العدل وبلدية دبي وسلطات أخرى أثناء الجائحة تعاميم ومذكرات إرشادية تتناول معاملة كوفيد-19 والتدابير المصاحبة له بوصفها قوة قاهرة. هذه الوثائق ليست قانونًا ملزمًا. ومع ذلك عاملتها المحاكم وهيئات التحكيم بوصفها ذات قيمة إقناعية، لا سيما حيث كان شرط العقد غامضًا وساعد بيان رسمي لموقف الحكومة نفسها من أوامرها نفسها في حل الغموض.

وكانت قيمتها العملية إثباتية بقدر ما كانت تفسيرية. فالتعميم الذي يصف أي أنشطة الإنشاء كانت مسموحًا بها خلال فترة معينة وعلى أي شروط يثبت القاعدة الواقعية التي يُقاس عليها سلوك المقاول. ويصبح أصعب بكثير على صاحب العمل أن يجادل بأن الأعمال كان يمكن أن تستمر حين يقول إرشاد السلطة المختصة نفسه إنها لم تكن تستطيع.

اضطراب سلسلة التوريد طريقًا غير مباشر

حيث كان العائق هو المواد لا الوصول إلى الموقع، ينتقل عبء الإعداد. فعلى الطرف المتضرر أن يثبت أن الاضطراب كان حقًا غير متوقع ولا ممكن الدفع وقت التزامه بالبرنامج الزمني، وأن البدائل المعقولة قد جُرّبت. وفحصت المحاكم هل جُرّب التوريد المحلي أو الإقليمي. ومقاول أبقى على مورد واحد محدد لأن التبديل كان سيتطلب أمر تغيير، ولم يثر أمر التغيير قط، يقف في موقف ضعيف.

والجواب العملي هو وضع طوارئ موثق: موردون بدلاء معتمدون محددون مسبقًا، ومواعيد توريد تُتتبع لا تُفترض، وإنذار كتابي مبكر لصاحب العمل لحظة تحرك أي تاريخ تسليم. وفريق عقود الإنشاءات لدينا يجد بصورة روتينية أن المطالبات التي تنجح هي التي كانت تُجمَّع قبل أشهر من أن يصفها أحد بأنها مطالبات.

إدارة المطالبة

يأتي الامتثال لحكم الإخطار التعاقدي أولًا، لأن كثيرًا من العقود لا ينجو فيها شيء آخر من إغفاله. وينبغي أن يحدد الإخطار الحدث بدقة، وأن يبين الشرط المعتمد عليه، وأن يصف الالتزامات المتأثرة والمدة المتوقعة، وأن يسجل التخفيف الجاري أصلًا. ثم ينبغي أن تتبعه تحديثات كلما تغير الموقف، لأن إخطارًا واحدًا يُرسل في البداية ولا يُعاد النظر فيه قط يستدعي الجدل بأن الحدث كفّ عن التأثير في التنفيذ قبل وقت طويل مما يقوله المدعي.

وملف البينة يُبنى بالتوازي لا لاحقًا. وما حمل وزنًا بثبات كان: الأوامر والتعاميم الحكومية نفسها بإصداراتها المتعاقبة؛ والمراسلات مع الموردين والمقاولين من الباطن بشأن تسليمات متأخرة محددة؛ وسجلات الموقع المبينة لأعداد العمال والأنشطة المسموح بها يومًا بيوم؛ وسجلًا لقرارات إعادة التسلسل ومحاولات التوريد البديل، بما فيها التي فشلت؛ والفواتير وسجلات الرواتب الكامنة وراء أي تكلفة يُطالب بها.

وحيث طال التعليق حتى صار التنفيذ مستحيلًا حقًا لا مجرد متأخر، يصبح الإنهاء متاحًا. وينبغي التعامل معه بوصفه الخيار الأخير الذي هو عليه. فالإنهاء على رؤية خاطئة للاستحالة يعرض الطرف المنهي لمطالبة بالإنهاء غير المشروع، والنتائج التجارية — مصاريف تمهيدية مهجورة، وضمانات بنكية، وكلفة إعادة توريد مبنى غير مكتمل — تتجاوز عادةً أيًا كان ما كان الإنهاء يقصد تجنبه. أما التفاوض على تعديل تاريخ الإنجاز، أو جدول دفعات معدّل، أو اقتسام متفق عليه لتكلفة الإطالة، فيحفظ المشروع والعلاقة، وإصرار قانون الإمارات على أن ينفذ الطرفان بحسن نية يمنح ذلك الحديث أساسًا. وحيث يفشل التفاوض، يحدد شرط التحكيم المصاغ صياغة سليمة هل تُحسم المنازعة في ثمانية عشر شهرًا أم في خمس سنوات.

الصياغة للحدث القادم

لن يكون الاضطراب القادم جائحة. قد يكون إغلاق ميناء، أو نزاعًا إقليميًا يؤثر في الشحن، أو نظام عقوبات يزيل موردًا محددًا بين ليلة وضحاها، أو انقطاعًا مستدامًا لربط مرافق. والشرط المصاغ حول كوفيد-19 تحديدًا سيكون غير ملائم لذلك الحدث بقدر ما كانت شروط ما قبل 2020 غير ملائمة لهذا.

التخصيص هو جوهر التمرين. فشروط القوة القاهرة التي تمنح وقتًا ولا تذكر المال قط تترك المقاول يتحمل تكاليف إطالة مدة حدث لم يتسبب فيه أي من الطرفين، وهو خيار جدير بأن يُتخذ عن قصد لا عن إغفال. ومن الخيارات اقتسام تكاليف الإطالة على أساس محدد، ووضع سقف للتعويضات الاتفاقية بحيث لا يستطيع حدث لا يمكن ضبطه أن يلتهم هامش المقاول كله، وتثبيت عتبة مدة تتبلور بعدها حقوق الإنهاء بحيث لا يُحبس أي من الجانبين إلى أجل غير مسمى في عقد كفّ عن العمل. وكل واحد من هذه صفقة تجارية، وكل واحد ينبغي أن يُسعَّر ضمن العطاء لا أن يُكتشف في منازعة. وهنا يستحق الصياغة أجرها.

ويجب كذلك قراءة أحكام القوة القاهرة على ضوء بقية العقد. فهي تتفاعل مع نظام التعويضات الاتفاقية، وآليات التغيير وتعديل الأسعار، وشروط التعليق والإنهاء، والتزامات التأمين. ويمكن لتغطية تأخر بدء التشغيل وانقطاع الأعمال أن تمتص خسائر يتركها العقد نفسه على عاتق طرف واحد، لكن فقط حيث تتطابق محفزات الوثيقة مع تعريف العقد للحدث. وحيث تصف الوثيقتان الخطر نفسه بكلمات مختلفة، تكون الفجوة بينهما غير مؤمنة وغير مخصصة، وتطفو على السطح في أسوأ توقيت ممكن.

أين يترك هذا الطرفين

المادة 273 أداة أضيق مما أوحى به حجم مراسلات مطالبات الجائحة. فهي تعلق ما حال الحدث دونه فعلًا، طالما حال الحدث دونه فعلًا، ولا تنهي العقد إلا حين يصبح التنفيذ مستحيلًا. ولا تفعل شيئًا لتنفيذ صار مكلفًا، ولا تفعل شيئًا لطرف لا يستطيع أن يربط أمرًا محددًا بيوم تأخير محدد.

وكل ما عدا ذلك تعاقدي وإثباتي. فالشرط يقرر مقدار الإخطار المطلوب وكلفة الإخطار المتأخر، وهل يأتي الإعفاء من الوقت مصحوبًا بمال، ومتى يتحول التعليق الطويل إلى حق في الانسحاب. والملف يقرر هل المطالبة قابلة للإثبات. والأطراف الذين عاملوا كليهما بوصفهما التزامين حيين أثناء الاضطراب، لا بوصفهما أوراقًا تُعاد صياغتها بعد بدء النزاع، استردوا ما كان مستحقًا لهم. وتقدم فرق الإنشاءات والعقارات والتحكيم لدينا الاستشارة لأصحاب العمل والمقاولين والمقاولين من الباطن على جانبي ذلك الخط.

إخلاء مسؤولية: هذه المقالة لأغراض إعلامية فقط ولا تشكل استشارة قانونية.

موارد إضافية

• خدمات قانون الإنشاءات
• القانون العقاري في الإمارات
• خبرة صياغة العقود
• التحكيم الدولي في منازعات الإنشاءات

اتصلوا بنور اتورنيز

للاستشارة بشأن مطالبة قوة قاهرة قائمة، أو بشأن الشرط الذي سيحكم المطالبة القادمة، اتصلوا بنور اتورنيز.
استكشفوا خدماتنا في قانون الإنشاءات

قراءات ذات صلة

استكشفوا المزيد من رؤانا في مواضيع ذات صلة:

• الإطار القانوني لقانون الإنشاءات في الإمارات
• قانون الإنشاءات البيئي والتلوث في الإمارات
• قانون المشتريات الإنشائية وإجراءات المناقصات في الإمارات
• لوائح السقالات الإنشائية والسلامة في الإمارات