عقود المقاولات في دولة الإمارات على المستوى الاتحادي: الدليل الشامل

لا يوجد قانون اتحادي مستقل للمقاولات

كثيرًا ما يبحث المقاولون القادمون إلى دولة الإمارات عن قانون للمقاولات. وهو غير موجود. فعقود المقاولات يحكمها على المستوى الاتحادي قانون المعاملات المدنية — القانون المدني — بأحكامه الخاصة بعقد الأعمال المعروف بالمقاولة. أما تصاريح البناء وترخيص المقاولين والاستشاريين والسلامة والتفتيش فتتولاها على مستوى الإمارة البلديات، وفي المناطق الحرة سلطات تلك المناطق. ويقف المرسوم بقانون اتحادي رقم (50) لسنة 2022 بشأن المعاملات التجارية إلى جانب القانون المدني في شأن التعاملات التجارية، ويحكم المرسوم بقانون اتحادي رقم (33) لسنة 2021 قوة العمل في الموقع.

ومن ثم فإن الإجابة عن سؤال «ماذا يقول قانون المقاولات الإماراتي؟» هي في الغالب «ما يقوله القانون المدني عن المقاولة، مضافًا إليه ما تشترطه سلطة إمارتك لإصدار التصريح وإغلاقه».

ما يفرضه القانون المدني بصرف النظر عن العقد

ليست أحكام المقاولة كلها قواعد تكميلية يجوز للأطراف إعادة صياغتها. فعدد منها آمر، وأي شرط مخالف في عقد متفاوض عليه لا يعمل ببساطة. وهذه هي النقطة المحورية لكل من يصيغ انطلاقًا من نموذج دولي: يُقرأ العقد في ضوء القانون المدني، لا العكس.

ويستند القانون المدني كذلك إلى الالتزام العام بتنفيذ العقود بحسن نية، وهو ما تطبقه المحاكم الإماراتية بأثر حقيقي. فالطرف الذي يمارس حقًا تعاقديًا بطريقة تراها المحكمة تعسفية قد يجد حقه مقيدًا، وقد يُلطَّف الحق الصارم حيث يكون التمسك به غير عادل.

المسؤولية العشرية

أشهر القواعد الآمرة هي المسؤولية العشرية. فيكون المقاول والمصمم مسؤولين بالتضامن تجاه صاحب العمل عن الانهيار الكلي أو الجزئي للمبنى، وعن العيوب التي تهدد ثباته وسلامته، طوال المدة التي يحددها القانون المدني ساريةً منذ التسليم. ويُعد باطلًا كل اتفاق على استبعاد هذه المسؤولية أو الحد منها.

ويترتب على ذلك ثلاث نتائج كثيرًا ما تُغفل:

• سقف المسؤولية في العقد لا يحد من هذه المسؤولية. فالسقف يعمل في المطالبات التعاقدية العادية ويقف عند أعتاب المسؤولية العشرية.
• المصمم معرض للمسؤولية حتى لو لم يكن له دور في التنفيذ، متى كان العيب يرجع إلى التصميم.
• تبقى هذه المسؤولية قائمة بعد فترة صيانة العيوب والحساب الختامي ورد مبالغ الاحتجاز. فالتأمين والهيكلة المؤسسية، لا الصياغة، هما الإجابة الحقيقية الوحيدة.

الأوامر التغييرية والمبلغ المقطوع والمستندات التي تثبتها

في ظل عقد بمبلغ مقطوع واعتماد مخططات متفق عليها، لا يتيح القانون المدني للمقاول المطالبة بمقابل إضافي عن أعمال إضافية أو تعديلات تصميمية لمجرد أنها صدرت تعليمات بها في الموقع. فالاتفاق مع صاحب العمل مطلوب، والمنازعات حول التعليمات الشفهية غير الموثقة من أكثر فئات مطالبات المقاولات شيوعًا في دولة الإمارات.

والانضباط الذي يكسب هذه القضايا ممل: تعليمات مؤكدة كتابيًا، وأوامر تغييرية تُقيَّم ويُتفق عليها فور نشوئها، وسجلات موقع تُحفظ وقت وقوع الأحداث، وصور لسير العمل ومحاضر تُحتفظ بها. أما إعادة بناء الاستحقاق بعد سنتين من جدول بيانات فنادرًا ما تقنع محكمة أو هيئة تحكيم.

تعويضات التأخير التي يجوز للمحكمة إعادة كتابتها

التعويضات الاتفاقية عن التأخير قابلة للتنفيذ في دولة الإمارات، لكنها ليست محصنة. فبناءً على طلب أحد الأطراف، يجوز للمحكمة تعديل المبلغ المتفق عليه بحيث يطابق الخسارة الواقعة فعلًا — تخفيضًا حيث يتجاوز الرقم المنصوص عليه الضرر الحقيقي — ولن تقضي المحكمة ببساطة برقم العقد حيث لم تقع خسارة أصلًا.

وبالنسبة لأصحاب العمل، يعني ذلك الاحتفاظ بأدلة الخسارة الفعلية الناجمة عن التأخير بدلًا من الاعتماد على المعدل الاتفاقي وحده. وبالنسبة للمقاولين، يعني أن المعدل الجزائي المتفق عليه تحت ضغط تجاري ليس بالضرورة نهاية الجدل.

النماذج الموحدة في بيئة القانون المدني

تُعد النماذج المستندة إلى فيديك (FIDIC) المعيار السائد في السوق إقليميًا، وهي تعمل — بشرط أن يدرك الأطراف أن القواعد الآمرة في القانون المدني تعلو على أي صياغة مخالفة. وتُعد أحكام الإخطار وسقوط الحق بعدم الإخطار في المدة نقطة الاحتكاك المعتادة: فهي مصاغة على افتراض أن عدم الإخطار يُسقط المطالبة، في حين لم تطبقها المحاكم الإماراتية دائمًا بتلك الصرامة، لا سيما حيث كان صاحب العمل عالمًا بالواقعة ولم يلحق به ضرر.

والنهج الرشيد هو الالتزام بأحكام الإخطار وكأنها ستُنفذ بصرامة، وعدم الركون أبدًا إلى احتمال ألّا تُطبق.

الأموال والضمانات والضرائب

سلسلة المدفوعات هي حيث تتعثر معظم المشاريع تجاريًا. فينبغي ربط خطابات ضمان الدفعة المقدمة وضمانات حسن التنفيذ ومبالغ الاحتجاز بأحداث محددة وبآليات إطلاق واضحة، ويجب تحديد الضمانات المستحقة عند الطلب بوصفها كذلك، لأن الفرق بين خطاب الضمان عند الطلب والضمان المشروط هو ما يحسم ما إذا كان صاحب العمل يستطيع استيفاءه أثناء نزاع قائم.

أصبحت الضريبة جزءًا من النموذج التجاري. فتطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لسنة 2017 المعدل بالمرسوم بقانون اتحادي رقم (18) لسنة 2022، ويجب أن ينص العقد على ما إذا كانت الأسعار شاملة للضريبة أم غير شاملة، وكيف تُعامل الضريبة على الدفعات المقدمة والأوامر التغييرية وإطلاق مبالغ الاحتجاز. وتسري ضريبة الشركات بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم (47) لسنة 2022 على السنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده، بنسبة 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم و9% على ما يتجاوزها؛ والمشروع الطويل الممتد عبر عدة سنوات مالية ينبغي فحص سياسة إثبات إيراداته ورسومه بين شركات المجموعة بدلًا من افتراضها.

العمالة في الموقع

تخضع عمالة الموقع للمرسوم بقانون اتحادي رقم (33) لسنة 2021 الذي حل محل قانون العمل السابق. ويتحمل المقاولون الرئيسيون مخاطر عملية بشأن كيفية معاملة مقاولي الباطن للعمال — عبر متطلبات حماية الأجور ومعايير السكن والنقل وقيود العمل الصيفية التي تعلنها وزارة الموارد البشرية والتوطين. ويجب أن تشترط عقود الباطن الامتثال وأن تجيز التدقيق وأن تمنح المقاول الرئيسي سبيل انتصاف عندما توقف إخفاقات مقاول الباطن الأعمال.

تسوية المنازعات

التحكيم هو الخيار المعتاد في المشاريع الكبرى ويخضع للقانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 المعدل في عام 2023. وتغيرت الخريطة المؤسسية في ظله: فقد ألغى مرسوم دبي رقم (34) لسنة 2021 مركز التحكيم التابع لمركز دبي المالي العالمي بالاشتراك مع محكمة لندن للتحكيم الدولي (DIFC-LCIA) ونقل قضاياه إلى مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC)، مما ترك رصيدًا من العقود السارية التي تسمي مؤسسة لم تعد موجودة. فإذا كان مشروعك يسير على أحد تلك الشروط، فالوقت المناسب لمعالجته بالاتفاق هو الآن، لا بعد بدء نزاع ووجود مصلحة لأحد الطرفين في الالتباس. وتظل محاكم البر الرئيسي جهة فصل فعالة تمامًا، مع دور عملي كبير تؤديه الخبرة الفنية في قضايا المقاولات أينما نظرت.

ولهذا السبب يفوق الانضباط التوثيقي الموصوف أعلاه أهميةً اختيارَ جهة الفصل. فالقاضي وهيئة التحكيم والخبير جميعهم يفصلون بناءً على السجل المقدم إليهم، وفي مشروع مقاولات يُبنى هذا السجل مع تقدم الأعمال وإلا فلن يُبنى أصلًا. ويمثل فريق تسوية المنازعات العقارية لدينا العملاء في مطالبات المقاولات أمام المحاكم الإماراتية وفي التحكيم، فيما يصوغ فريق خدماتنا القانونية العقارية العقود ويتفاوض عليها قبل أن ينشأ النزاع.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مُقدَّمة لأغراض الاطلاع العام فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وعلى القراء طلب المشورة القانونية المهنية المصممة لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استنادًا إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز