عقود المقاولات في الشارقة: الدليل الشامل

ليس للشارقة قانون مقاولات خاص بها. فعقد البناء الموقَّع لمشروع في الخان أو المويلح أو المنطقة الصناعية يخضع للقانون الاتحادي ذاته المطبق على أي عقد آخر في البر الرئيسي الإماراتي، وإذا تعثر فإنه يُنازع فيه باللغة العربية أمام قاضٍ سيحيل المسائل الفنية على الأرجح إلى مهندس تعينه المحكمة. وتنبع تقريبًا كل الخصوصية التي تتميز بها التعاقدات الإنشائية في الشارقة من هاتين الحقيقتين.

ما القانون الذي يحكم العقد فعلًا

نقطة الانطلاق هي القانون المدني الإماراتي وأحكامه الخاصة بعقود الأعمال — نظام المقاولة الذي ينظم العلاقة بين صاحب العمل والمقاول. وهذه الأحكام ليست قواعد تكميلية خلفية يستطيع عقد محكم الصياغة أن يزيحها بهدوء. فعدد منها يسري مهما كتب الأطراف، واثنان منها يفوقان غيرهما أهمية.

الأول هو مسؤولية المقاول والمهندس المشرف عن العيوب التي تهدد ثبات الإنشاء أو سلامته. وتمتد هذه المسؤولية لفترة قانونية محددة بعد التسليم، وهي قائمة استقلالًا عن العقد، ولن تصمد أي محاولة لاستبعادها أو تخفيضها. فالتأمين ومقاول ذو ملاءة مالية أجدى هنا من شرط الإعفاء.

والثاني يتعلق بالأوامر التغييرية والسعر. فحيث يُتفق على الأعمال بمبلغ مقطوع مقابل تصميم متفق عليه، لا يجوز للمقاول عمومًا المطالبة بمزيد مقابل أعمال إضافية أو تعديلات تصميمية دون موافقة صاحب العمل على التغيير وعلى كلفته. والأوامر الشفهية الصادرة من مهندس الموقع مصدر متكرر للمطالبات غير المسددة في مشاريع الشارقة لهذا السبب تحديدًا. فالأوامر التغييرية الكتابية الموقعة من شخص مخول هي أرخص وسائل ضبط المخاطر المتاحة في أي مشروع هنا.

التصاريح والتصنيف وبلدية الشارقة

تقف بلدية الشارقة في قلب الحياة الإدارية للمشروع. فهي تصدر تصاريح البناء وتعتمد المخططات وتتفقد الأعمال وتصدر شهادات الإنجاز. كما ترخص المقاولين ومكاتب الاستشارات الهندسية المسموح لها بالعمل في الإمارة وتصنفها، ويحدد هذا التصنيف فئات المشاريع وحجمها التي يجوز لكل شركة الاضطلاع بها.

ولهذا نتيجة تعاقدية عملية يسهل إغفالها. فإذا لم يكن تصنيف المقاول يغطي الأعمال، فالمشكلة ليست تنظيمية فحسب — بل قد تطال التصاريح والتفتيشات والتسليم، وتمنح صاحب العمل حجة حقيقية في اللحظة التي لا يرغب فيها بحجة أصلًا. والتحقق من رخصة الطرف الآخر وتصنيفه في الشارقة قبل التوقيع لا يستغرق أكثر من ساعات وهو جدير بالقيام به.

أما الأراضي وسندات الملكية فمن اختصاص دائرة التسجيل العقاري في الشارقة. وفي أي مشروع يتعلق بقطعة أرض لا يملكها صاحب العمل ملكية تامة، ينبغي التأكد من وضع الملكية أو حق الانتفاع لدى الدائرة قبل تحمل أي التزامات إنشائية، لا سيما حين يكون المالك النهائي مستثمرًا أجنبيًا والحق الممنوح له شيئًا آخر غير الملكية الحرة.

كيف تسير دعوى المقاولات في الشارقة فعليًا

تُرفع الدعوى أمام المحاكم المحلية. وتُدار الإجراءات باللغة العربية، ويجب إيداع كل مخطط وبرنامج زمني وأمر تغييري ومحضر وتقرير خبرة يُستند إليه مترجمًا ترجمة قانونية معتمدة إلى العربية. وبالنسبة لمشروع وثَّقه استشاري دولي بالكامل باللغة الإنجليزية، تكون الترجمة كلفة حقيقية وتأخيرًا حقيقيًا، وينبغي رصد ميزانية لها بدلًا من اكتشافها فجأة.

ثم تعين المحكمة خبيرًا. وفي دعاوى المقاولات والتأخير تكون هذه هي الخطوة الحاسمة: يطالع الخبير السجلات ويستمع إلى الأطراف ويقدم تقريرًا عن السببية ومقدار التعويض وعن المسؤولية غالبًا، وعادةً تأخذ المحكمة بتقريره ما لم يوجد سبب قوي يحول دون ذلك. ومن ثم تُحسم القضايا في مرحلة الخبرة، بقوة السجلات المعاصرة للأحداث — يوميات الموقع وصور سير العمل والتعليمات الموقعة وطلبات الدفع — لا بقوة المرافعة اللاحقة.

لا يوجد في دولة الإمارات نظام قانوني للفصل المؤقت السريع أو لضمان المدفوعات من النوع المعروف في بعض الولايات القضائية الأخرى. فلا طريق قانوني سريع للحصول على قرار بدفعة مؤقتة. وأي آلية مؤقتة يريدها الأطراف يجب أن تُبنى في العقد ذاته، عبر إجراء لاعتماد المهندس أو مجلس تعاقدي لتسوية المنازعات.

التحكيم بديلًا

يخضع التحكيم الذي يكون مقره دولة الإمارات للقانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 المعدل في عام 2023. ويتفق أطراف مشاريع الشارقة عادةً على مركز الشارقة للتحكيم التجاري الدولي (تحكيم) أو مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC). ومزايا التحكيم واضحة: يمكن أن تُدار الإجراءات باللغة الإنجليزية، ويمكن اختيار هيئة التحكيم لخبرتها في المقاولات بدلًا من تعيينها قضاءً، والحكم سري.

والمفاضلات حقيقية بالقدر ذاته. فالتحكيم أعلى كلفة من الدعوى القضائية، ويجب أن يوقع الشرط شخص مخول بالاتفاق على التحكيم نيابةً عن الشركة — وهو شرط شكلي أسقط أكثر من اتفاق تحكيم سليم سواه في هذه المنطقة. فإذا كان التحكيم مرغوبًا، وجب صياغة الشرط صياغة سليمة منذ البداية والتحقق من صفة الموقِّع.

نقاط صياغة تعود على جهدها

• إجراء كتابي للأوامر التغييرية، يحدد من يجوز له إصدار التعليمات ويشترط الاتفاق على السعر قبل مباشرة الأعمال.
• آلية دفع بمراحل إنجاز محددة وخطوات اعتماد وحدث مفجر لإطلاق مبالغ الاحتجاز مربوط بشهادة الإنجاز.
• نظام لمد المدة والتعويضات الاتفاقية عن التأخير يبين الإخطار المطلوب وما يترتب على عدم تقديمه.
• التزامات تأمينية تغطي الأعمال والغير والمسؤولية المهنية للمصمم، مع تقديم ما يثبت التغطية قبل التعبئة في الموقع.
• شرط واحد متسق لتسوية المنازعات في العقد الرئيسي وكل عقود الباطن، حتى لا ينتهي نزاع مترابط منقسمًا بين محكمة وهيئة تحكيم.
• لغة متفق عليها للعقد وسجلات المشروع، مع توزيع عبء الترجمة.

وعلى المقاولين وأصحاب العمل ممن يستخدمون نموذجًا دوليًا موحدًا أن يقيسوه على القانون المدني بدلًا من افتراض أنه يعمل دون تعديل. فالنماذج الموحدة تنتقل بين الأنظمة بيسر، لكن الأحكام الآمرة في قانون البر الرئيسي الإماراتي تعلو على أي نص في النموذج، والفجوة بينهما هي حيث تنشأ المنازعات. ويراجع فريق خدماتنا القانونية العقارية النماذج بحثًا عن هذه الفجوة تحديدًا قبل التوقيع.

وحين يكون المشروع قد تعثر بالفعل، تكون الأولوية للسجلات والتسلسل الزمني: ما الذي صدرت تعليمات بشأنه، ومتى، وممن، وكم كلف. فهذه هي المادة التي سيطلبها الخبير المعين من المحكمة، وتجميعها مبكرًا هو أنفع خطوة منفردة يمكن لطرف في نزاع مقاولات بالشارقة القيام بها. ويعمل فريق تسوية المنازعات العقارية لدينا مع أصحاب العمل والمقاولين والاستشاريين في تلك المرحلة.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مُقدَّمة لأغراض الاطلاع العام فقط ولا تُعد استشارة قانونية. وعلى القراء طلب المشورة القانونية المهنية المصممة لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استنادًا إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز