عقود المقاولات في البر الرئيسي لإمارة دبي: دليل شامل

في البر الرئيسي لدبي، يجب أن يتطابق ملف التصريح مع العقد

عقد المقاولة لموقع في البر الرئيسي لدبي يُوقَّع في إطار سجل تنظيمي قائم أصلاً. فقبل بدء العمل، هناك قطعة أرض ذات استخدام محدد، ومجموعة رسومات معتمدة، وتصريح بناء، واستشاري مسجَّل، ومقاول رئيسي قبلت جهة التصريح ترخيصه وتصنيفه. وكل إدخال من تلك الإدخالات يسمّي أحداً. وعندما يسمّي العقد أحداً آخر — نطاقاً مختلفاً، أو مقاولاً مختلفاً، أو تصميماً لا يغطيه التصريح — فإن الجدل الذي يتبع لا يكون عن صياغة البند بل عن أي نسخة من المشروع أُخطرت بها الجهات.

لذا فالأسئلة الأولى في مشروع بالبر الرئيسي لدبي إدارية، ومن الأجدى الإجابة عنها قبل بدء الصياغة.

مَن يعتمد ماذا

تقع معظم قطع البر الرئيسي تحت اختصاص بلدية دبي، التي تراجع الرسومات وتصدر تصريح البناء وتفتش أثناء التنفيذ وتصدر شهادة الإنجاز. وتُدار بعض المناطق بصورة منفصلة: فـ«تراخيص» تنظّم التطوير داخل مناطق مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة، وتتولى سلطة دبي للتطوير مناطقها الخاصة. وتسير توصيلات المرافق عبر هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) ومزوّدي الاتصالات وفق جداولهم الزمنية الخاصة، وتقع موافقة الدفاع المدني إلى جانب تصريح البناء لا داخله.

ويترتب على ذلك أثران على العقد. أولاً، تحديد جهة التصريح بالاسم في العقد وتوزيع، بصورة صريحة، مَن يحصل على أي موافقة ومَن يتحمل التأخير إذا تأخرت. وثانياً، عدم افتراض أن تسلسل الموافقات في منطقة ما ينطبق على أخرى؛ فالمطوّر ذاته العامل في منطقتين من دبي قد يواجه عمليتين مختلفتين.

ترخيص أطراف التعاقد وتصنيفهم

يجب أن يحمل الاستشاري والمقاول رخصتين تجاريتين في دبي تغطيان النشاط، وأن يكونا مسجَّلين لدى جهة التصريح في درجة تتناسب مع حجم العمل. ولا يجوز للمقاول قانوناً تولي مشروع يفوق درجته، وصاحب العمل الذي يسمح له بذلك لديه مشروع قد لا يُصرَّح به ولا يُفتَّش عليه. افحص الرخصة والتصنيف وتاريخ الانتهاء في مرحلة المناقصة، والزم المقاول بالمحافظة عليها طوال مدة الأعمال كالتزام تعاقدي، لا مجرد إقرار يُقدَّم في اليوم الأول.

ويستحق التسمية والتعاقد من الباطن المعاملة ذاتها. فالحزم المتخصصة — الواجهات والمصاعد والأعمال الكهروميكانيكية وأنظمة الدفاع المدني — تتطلب عادةً موافقات خاصة بها، والمقاول الرئيسي الذي يتعاقد من الباطن مع متخصص غير معتمد يخلق مشكلة سيكتشفها صاحب العمل عند التفتيش.

نموذج العقد، وما يفعله به قانون المعاملات المدنية

تستخدم معظم المشاريع الكبيرة في دبي نموذجاً قائماً على فيديك (FIDIC) مع تعديلات، وهذه نقطة بداية معقولة. لكنها ليست العقد كله. فالنموذج يعلو قواعد قانون المعاملات المدنية في المقاولة — أعمال المقاولة — التي تفرض أحكاماً لا يستطيع الطرفان استبعادها من صفقتهما، ويجاور المرسوم بقانون اتحادي رقم (50) لسنة 2022 بشأن المعاملات التجارية، الذي ينطبق حيث يكون كل من صاحب العمل والمقاول تاجراً.

وحالات عدم التطابق الأكثر إثارة للمشكلات هي تلك التي لا يقرؤها أحد حتى تقوم المنازعة: سعر مقطوعية يجاور حكماً لإعادة القياس؛ ومسؤولية تصميم موزعة بين استشاري صاحب العمل ومقاول ينص نطاق عمله على «التصميم والتنفيذ»؛ وبند إنهاء يفترض أن العقد يمكن إنهاؤه بمجرد الإخطار. وحيث يشير نموذج دولي معدَّل وقانون المعاملات المدنية في اتجاهين مختلفين، فموقف القانون المدني هو ما ستبدأ منه محكمة دبي.

الأوامر التغييرية والتعليمات الصادرة في الموقع

الأوامر التغييرية هي المصدر الأكبر على الإطلاق لمطالبات الإنشاء في دبي، ومعظمها يبدأ بالطريقة ذاتها: تعليمات تُعطى شفهياً أو بالبريد الإلكتروني في الموقع، وتُنفَّذ، وتُسعَّر لاحقاً. وينبغي أن ينص العقد على مَن يحق له إصدار الأمر التغييري، وبأي شكل، وماذا يحدث عندما تُنفَّذ أعمال بناءً على تعليمات لم تتبع ذلك الشكل. ثم على فريق المشروع أن يستخدمه فعلياً. فإجراء تغييري لا يلتزم به أحد في الموقع قليل القيمة عند الاختلاف على الحساب الختامي.

الدفع في أسفل السلسلة

لا يوجد في دولة الإمارات نظام قانوني للفصل السريع في المنازعات أو لضمان المدفوعات كالموجود في بعض أسواق الإنشاء الأخرى. فمقاول الباطن الذي لا يُدفع له لديه عقده، ثم المحاكم أو التحكيم. وهذا يجعل الصياغة تؤدي عملاً حقيقياً: تحديد تواريخ التقييم، وفترة الاعتماد، ومَن يعتمد، وما الدفعة المرحلية المترتبة على الاعتماد، ومتى تُفرج المحتجزات. وينبغي النظر إلى ترتيبات «ادفع عندما يُدفع لك» بعناية بدلاً من قبولها كمعيار قياسي.

وفي شأن السعر، تسري ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على التوريدات الخاضعة للضريبة، وينبغي أن يوضح العرض صراحةً ما إذا كانت الأرقام المعروضة شاملة لها؛ فتلك الغموضة وحدها تولّد جدلاً عند الحساب الختامي. وتهم ضريبة الشركات مقاولاً يسعّر برنامجاً يمتد لسنوات: فالمرسوم بقانون اتحادي رقم (47) لسنة 2022 يحدد النسبة بنسبة 0% حتى 375,000 درهم من الدخل الخاضع للضريبة و9% بعد ذلك، ومن ثم فالهامش المسعَّر في العرض ليس الهامش الذي يصل إلى الحسابات.

الأشخاص في الموقع

تخضع القوى العاملة للمرسوم بقانون اتحادي رقم (33) لسنة 2021 بشأن تنظيم علاقات العمل، وتديره وزارة الموارد البشرية والتوطين (MOHRE)، إلى جانب متطلبات سلامة المواقع لدى جهة التصريح وقيود العمل وقت الظهيرة المطبقة خلال أشهر الصيف. والسكن والنقل ودفع الأجور وعواقب توقف القوى العاملة عن العمل مخاطر تجارية ذات مصدر قانوني، وينبغي أن ينص العقد على مَن يتحملها. وصاحب العمل الذي ليس لديه رأي في كيفية دفع المقاول لأجور عماله قد يكتشف ذلك أثناء توقف عن العمل.

التأخير والعيوب

ينبغي صياغة تمديد المدة وشروط الإخطار المرتبطة به والمبلغ المستحق عن التأخر في الإنجاز كنظام واحد لا كثلاثة بنود كتبها أشخاص مختلفون. وعلى أصحاب العمل أيضاً أن يكونوا واقعيين بشأن قيمة رقم التأخير: فهو ليس رقماً يستطيع العقد وضعه فوق الجدل؛ إذ يجيز قانون المعاملات المدنية للمحكمة أو هيئة التحكيم تعديله بما يتناسب مع الخسارة التي يستطيع صاحب العمل إثباتها، ومن ثم يُنجَز العمل النافع عند احتساب الرقم لا عند التمسك به.

ولا يغلق التسليم ملف المصمّم أو المقاول أيضاً. فالعيوب التي تمس ثبات الهيكل أو سلامته تبقى من مسؤوليتهما طوال الفترة التي يقررها قانون المعاملات المدنية، وأي إبراء ذمة يُتفاوض عليه في العقد لن يُنفَّذ. وينبغي بناء التأمين حول تلك الفترة لا حول البرنامج الإنشائي: تأمين مسؤولية مهنية للمصمّم، وتأمين جميع أخطار المقاولين وتغطية المسؤولية تجاه الغير للأعمال، مع اشتراط العقد تقديم الشهادات في اليد لا مجرد وعد بالحصول عليها.

أين تُنظر المنازعة

في غياب اتفاق تحكيم، تذهب منازعة الإنشاء في البر الرئيسي لدبي إلى محاكم دبي، باللغة العربية، وتدور عملياً حول تقرير خبير تعيّنه المحكمة. وهذا تمرين مختلف عن المرافعة في قضية على المستندات، وكثيراً ما يفاجأ من لم يخضه من قبل بمقدار ما تحسمه مرحلة الخبرة.

والبديل يجب الاتفاق عليه في العقد. أحد المسارين محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، التي يمكن للأطراف اختيارها كتابةً والتي تنعقد بالإنجليزية وفق إجراءات القانون العام. والآخر التحكيم، الخاضع للقانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 المعدَّل في عام 2023، وفي دبي يعني ذلك عادةً مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) — المؤسسة التي استوعبت قضايا مركز تحكيم DIFC-LCIA عندما ألغاه مرسوم دبي رقم (34) لسنة 2021. ولا يزال بإمكان مشروع في البر الرئيسي اتخاذ مركز دبي المالي العالمي مقراً للتحكيم. أما ما لا يستطيعه البند فهو تسمية مؤسسة لم تعد موجودة، وهذا بالضبط ما تفعله العقود المعاد تدويرها من سوابق أقدم، ويفضّل فريق منازعات الإنشاءات والعقارات لدينا اكتشاف ذلك في مرحلة المناقصة لا بعد رفض الحساب الختامي.

ويقرأ فريق الاستشارات القانونية للعقارات والإنشاءات لدينا وثائق المناقصات وحزم العقود قبل إصدارها، بينما لا تزال الأسئلة التصريحية الكامنة خلفها قابلة للإجابة بتكلفة زهيدة.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز