عقود المقاولات في مركز دبي المالي العالمي (DIFC): دليل شامل

مركز دبي المالي العالمي (DIFC) هو المكان الوحيد في هذه القائمة الذي يتغير فيه القانون الأساسي لعقد المقاولة تغيراً حقيقياً. فالشارقة وجافزا وسائر المناطق الحرة في دبي تقع جميعاً في نطاق قانون المعاملات المدنية الإماراتي؛ أما المركز فلا. فهو ولاية قضائية تتبع القانون العام، ولها تشريعاتها الخاصة في العقود والالتزامات، ومحاكمها الخاصة، وسجلها العقاري الخاص. والعقد الخاضع لقانون المركز يُقرأ في ضوء مرجعية مختلفة، ويتعين أن تراعي الصياغة ذلك بدلاً من افتراض انتقال وضع البر الرئيسي.

ما الذي يزيله تغيير القانون فعلياً

صاحب العمل الذي يبني في البر الرئيسي يرث حمايةً لا يضطر أبداً إلى التفاوض عليها. فبموجب قانون المعاملات المدنية، إذا تبين لاحقاً أن المبنى غير آمن أو غير ثابت، يكون المقاول والمهندس المشرف مسؤولين عن ذلك خلال فترة يحددها القانون نفسه بعد التسليم — سواء نص العقد على ذلك أم لا، وأياً ما ينص عليه العقد خلافاً لذلك.

وحيث يسري قانون المركز، لا تطبق تلك الحماية بقوة القانون. فحقوق صاحب العمل هي ما يمنحه إياه العقد، مكملةً بقانون العقود والالتزامات في المركز وبمبادئ القانون العام. وبالنسبة لصاحب عمل معتاد على ممارسات البر الرئيسي، هذا هو التعديل الأهم على الإطلاق: فشبكة الأمان يجب أن تُبنى لا أن تُفترض.

ويعني ذلك عملياً النص على ما كان قانون المعاملات المدنية ليوفره. فترة صيانة عيوب محددة مقترنة بالتزام بالعودة إلى الموقع. وضمان تعاقدي صريح بالسلامة الإنشائية يسري لفترة معلنة. وتأمين مسؤولية مهنية من المصمّم والاستشاري المشرف، بمستوى ومدة يبقيان قائمين بعد الإنجاز، مع تقديم ما يثبته قبل التعبئة في الموقع. وضمانات جانبية أو حقوق للغير لمصلحة كل من سيملك الأصل أو يموّله دون أن يكون طرفاً في العقد — مشترٍ أو ممول أو مستأجر لاحق — لأن هؤلاء، في إطار القانون العام، لا مطالبة لهم بدونها.

ولا شيء من هذا صعب. غير أنه يُغفَل ببعض الانتظام، وعادةً لأن نموذجاً صيغ لمشروع في البر الرئيسي استُخدم دون تعديل.

البناء والتجهيز الداخلي داخل المركز

تُعتمد أعمال البناء والتجهيز الداخلي داخل المركز عبر سلطته الخاصة بموجب قواعد البناء والتجهيز الداخلي لديه، لا عبر بلدية دبي. وتُقدَّم الرسومات وبيانات المقاول للاعتماد، وتُفتَّش الأعمال، ويُشهد بالإنجاز ضمن تلك العملية. ويخضع المقاولون لمتطلبات التسجيل والاعتماد لدى المركز، وتخضع أوقات الدخول والعمل وحماية المناطق المشتركة في مبانيه لرقابة إدارة المبنى إلى جانب السلطة.

والمعالجة التعاقدية هي ذاتها في أي مكان: تسمية الطرف المسؤول عن كل موافقة، وتسعير البرنامج الزمني على أساس قيود الدخول التي ستطبق فعلياً، والتحقق من وضع اعتماد المقاول لدى المركز قبل الترسية بدلاً من الاكتفاء بترخيص دبي.

الملكية العقارية والملكية المشتركة ومَن يملك تفويض الأعمال

يحتفظ المركز بنظامه العقاري الخاص؛ إذ تُسجَّل الحقوق العقارية داخله لدى مسجل الأراضي والأملاك في المركز لا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وله إطاره الخاص للملكية المشتركة للمباني المقسمة إلى وحدات مملوكة ملكية منفصلة.

وذلك مهم قبل بدء الأعمال. فالمستأجر أو مالك الوحدة يسيطر على وحدته؛ أما الهيكل والواجهة والمنافذ الرأسية وأنظمة المبنى فهي أجزاء مشتركة، والأعمال التي تمسها تحتاج موافقة مَن يملكها بموجب ترتيبات الملكية المشتركة. والتأكد ممن يملك صلاحية تفويض النطاق، والحصول على ذلك التفويض كتابةً، هو الخطوة الأكثر إغفالاً والأرجح في إيقاف مشروع.

المحاكم والتحكيم

تُنظر المنازعات الناشئة عن عقد خاضع لقانون المركز أمام محاكم المركز — محكمة البداية، مع الاستئناف أمام محكمة الاستئناف. وتُدار الإجراءات باللغة الإنجليزية، أمام قضاة يطبقون السوابق القضائية، ووفق قواعد مألوفة لكل من رفع دعاوى في نظام قانون عام. وبالنسبة لأصحاب العمل والمقاولين والاستشاريين الدوليين، هذه هي الجاذبية العملية الرئيسية للتعاقد بشروط المركز: لا عبء ترجمة، وإجراءات مألوفة، ولا خبير تعيّنه المحكمة يحسم القضية الفنية كما يحدث في البر الرئيسي؛ بل يقدم كل طرف أدلته الخبرية بنفسه.

والتحكيم متاح بالمثل. ويبقى المركز متاحاً كمقر للتحكيم، بما في ذلك للعقود غير الخاضعة لقانونه أصلاً، بموجب قانون التحكيم في المركز. وحيث يسمّي بند تحكيم بمقر المركز مركزَ تحكيم DIFC-LCIA، تجدر الإشارة إلى أن DIFC-LCIA أُلغي بموجب مرسوم دبي رقم (34) لسنة 2021 وانتقلت قضاياه إلى مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC). ولعقود المقاولات أعمار طويلة، ولا تزال النماذج الأقدم والاتفاقيات الإطارية تتداول بهذا الاسم؛ فينبغي مراجعتها لا الاعتماد عليها.

ونقطة واحدة تستحق الانتباه في مرحلة الصياغة لا في مرحلة التنفيذ: كثيراً ما يتعين تنفيذ حكم محاكم المركز أو قرار تحكيم بمقره ضد أصول خارج المركز، في دبي أو إمارة أخرى، ويتم ذلك عبر إجراءات التنفيذ المحلية لا عبر محاكم المركز نفسها. وحيث تقع أصول الطرف الآخر الجوهرية في البر الرئيسي، ينبغي فهم ذلك المسار قبل الاتفاق على البند.

سلسلة التعاقد هي حيث ينكسر الإطار

المشكلة الهيكلية الأكثر شيوعاً في مشاريع المركز هي عدم التطابق في أسفل السلسلة. فعقد رئيسي خاضع لقانون المركز وتنظره محاكمه، يعلو عقودَ باطن واتفاقيات توريد خاضعة لقانون البر الرئيسي ببند يحيل إلى محاكم دبي، ينتج تماماً ما يبدو عليه: إجراءات متوازية على الوقائع ذاتها، بلغتين، أمام جهتين تطبقان منظومتين قانونيتين، دون أي آلية لضمّها.

والحل لا بريق فيه لكنه فعّال: إذا كان العقد الرئيسي خاضعاً لقانون المركز ومحاكمه، فادفع هذا الاختيار إلى أسفل عبر الحزم التعاقدية بدلاً من ترك كل مقاول باطن ومورّد يقفل افتراضياً إلى أوراق البر الرئيسي التي يستخدمها في كل مكان آخر؛ وحيث يرفض أحدهم ذلك، قرر بعينين مفتوحتين ما إذا كانت تلك الحزمة تستحق تحمّل انقطاع في الإطار من أجلها. فصاحب عمل لديه عقد رئيسي خاضع لقانون المركز فوق سلسلة توريد في البر الرئيسي قد يجد نفسه يجادل الوقائع ذاتها بالإنجليزية وبالعربية في آن واحد، بضعف التكلفة ودون ضمان اتفاق الإجابتين.

اختيار قانون المركز عن قصد

قانون المركز ملائم حيث تكون الأطراف والتمويل والفريق المهني دوليين، وحيث تستحق الإجراءات باللغة الإنجليزية والأدلة الخبرية التي يقدمها الأطراف كلفتها، وحيث يقع الأصل نفسه داخل المركز. وهو ملائمة ضعيفة حيث اختير انعكاسياً — لأنه يبدو متطوراً — لمشروع يقع فعلياً في البر الرئيسي ويُنفَّذ فيه ضد طرف من البر الرئيسي.

والسؤال الواجب طرحه قبل الاتفاق عليه بسيط: إذا فشل هذا العقد، فأين الأصول، ومَن سيُقاضى، وهل تصل الجهة المختارة إليها. ويقدم فريق خدماتنا القانونية العقارية المشورة بشأن هذا الاختيار في مرحلة الصياغة، ويتولى فريق فض المنازعات العقارية لدينا مطالبات الإنشاءات في المركز وخطوات التنفيذ التي تليها.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز