عقود المقاولات في البر الرئيسي لإمارة أبوظبي: دليل شامل

القليل جداً من قانون عقد المقاولة خاص بإمارة أبوظبي تحديداً؛ فالعقد نفسه يخضع لقانون المعاملات المدنية الاتحادي، وتسري أحكامه المتعلقة بأعمال المقاولة — المقاولة — أيّاً كان النموذج القياسي الدولي الذي كيّفه الطرفان. وما تضيفه أبوظبي هو بقية الصورة: من يحق له التعاقد، وبموجب تصريح مَن تُشيَّد الأعمال، والشروط المفروضة عندما يكون صاحب العمل جهة حكومية، وأين تُنظر المنازعة عند وقوعها. فهذه هي النقاط التي يتعثّر عندها النموذج المستورد من خارج الإمارة.

القواعد الاتحادية التي لا يمكن الالتفاف عليها بالصياغة

ثمة عدة سمات في أحكام المقاولة الواردة في قانون المعاملات المدنية تعلو على شروط العقد.

• المسؤولية الإنشائية. يكون المقاول والمهندس المشرف على الأعمال مسؤولين أمام صاحب العمل عن الانهيار وعن العيوب الجسيمة التي تمس سلامة المبنى وثباته، وذلك لفترة يحددها القانون. وأي محاولة لاستبعاد تلك المسؤولية أو تخفيضها بالاتفاق لا أثر لها. ويجوز التأمين عليها وإحالتها إلى مقاولي الباطن في سلسلة التعاقد، لكن لا يمكن التخلص منها بالصياغة.
• السعر المقطوعية يعني المقطوعية. متى اتُّفق على السعر مقابل تصميم متفق عليه، لا يجوز للمقاول أن يطالب بالمزيد لتغيّر التصميم أو ارتفاع التكاليف، ما لم يوافق صاحب العمل كتابةً على التغيير. وتُعد التعليمات الصادرة شفهياً في الموقع والتي تُنفَّذ رغم ذلك المصدر الأكثر شيوعاً على الإطلاق للنزاعات حول الحسابات الختامية في الإمارة.
• التعويضات الاتفاقية ليست محصّنة. فقيمة التعويضات الاتفاقية عن التأخير تقديرٌ للخسارة، ويجوز للمحكمة تعديلها بما يتناسب مع الخسارة التي لحقت فعلاً إذا طلب أحد الطرفين ذلك وأثبته. فلا ينبغي لأصحاب العمل أن يفترضوا أن النسبة الواردة في العقد هي ما سيحصلون عليه، ولا ينبغي للمقاولين أن يفترضوا أنهم ملزمون بها حتماً.
• حق صاحب العمل في الإيقاف. يجيز القانون لصاحب العمل إنهاء الأعمال قبل اكتمالها، مع تعويض المقاول عما أنجزه وعما فاته. وينبغي قراءة بنود الإنهاء إلى جانب هذا الحق، لا بوصفها بديلاً عنه.

من يحق له التوقيع، ومن يحق له البناء

يحمل المقاولون والاستشاريون الهندسيون العاملون في أبوظبي تراخيص وتصنيفات مرتبطة بنوع الأعمال التي يجوز لهم القيام بها وقيمتها، وتُدار من خلال الجهات البلدية وجهات النقل التي تصدر كذلك تصاريح البناء. وليس هذا إجراءً شكلياً يمكن استدراكه لاحقاً؛ فمسار التصريح والتأمين، وصفة المقاول عند قيام منازعة، كلها قائمة عليه. وقبل التوقيع، تحقق من أن تصنيف الطرف الآخر يغطي النطاق الفعلي للأعمال، وأن الاستشاري المعيّن للإشراف مسجَّل لهذا الدور.

وعندما يكون صاحب العمل جهة حكومية أو مطوّراً مملوكاً للدولة، يكون العقد عادةً شروط صاحب العمل القياسية الخاصة به والصادرة بموجب قواعد الشراء لديه، مع هامش محدود للتفاوض، إلى جانب متطلبات الأهلية والضمانات والتقييم المرتبطة بالمناقصات العامة. وقراءة تلك الشروط كما لو كانت النموذج الدولي المألوف، على افتراض أن التعديلات تجميلية، هي الكيفية التي يسعّر بها المتناقصون مخاطر لم يقصدوا تحمّلها.

الدفع: العقد هو الآلية كلها

لا يوجد في دولة الإمارات نظام قانوني للفصل السريع في المنازعات ولا نظام قانوني لمدفوعات أعمال الإنشاء. فلا يوجد حق مستقل في الحصول على الدفع خلال مدة محددة، ولا حق قانوني في تعليق الأعمال، ولا جهة قضائية مستعجلة لمنازعات الدفع. وأي حماية يتمتع بها المقاول أو مقاول الباطن هي ما يمنحه العقد إياه.

ولهذا تستحق أحكام الدفع عنايةً أكبر مما تناله عادةً: آلية الاعتماد (إصدار الشهادات) ومَن يتولاها، وما يترتب على عدم إصدار الشهادة أصلاً، والمحتجزات وموعد الإفراج عنها، وما يستوجب الحساب الختامي، وما إذا كان تعليق الأعمال لعدم الدفع مسموحاً به وبأي إخطار. وتكون الدفعات المقدمة وخطابات ضمان حسن التنفيذ الصادرة عن البنوك الإماراتية في الغالب أدوات دفع عند الطلب، أي أنها مستقلة عن المنازعة الأصلية — فلا يمكن الاعتراض على المطالبة بها إلا لأسباب ضيقة، ومن ثم تستحق صياغة نص خطاب الضمان وتاريخ انتهائه عنايةً لا تقل عن تلك التي تولى لبند العقد الموجب له.

وفي أسفل سلسلة التعاقد، تُعد ترتيبات «ادفع عندما يُدفع لك» جذابة للمقاولين الرئيسيين وخطرة على مقاولي الباطن؛ فإذا كان القصد حقاً ربط دفعات أحدهما بالآخر، فلْيُنص على ذلك بدقة بدلاً من ترك بند سيُفسَّر ضد الطرف الذي صاغه.

المدة والسجلات والخبير القضائي

تشترط أحكام تمديد المدة عادةً توجيه إخطار خلال فترة محددة، وتُؤخذ هذه الاشتراطات على محمل الجد عموماً. لكن النقطة الأعمق إثباتية. فسواء عُرضت المنازعة على محاكم أبوظبي أو على التحكيم، ستحسم المسائل الفنية عملياً خبيرٌ يطالع ملف المشروع — البرامج الزمنية وتحديثاتها، وتعليمات الموقع، ومحاضر الاجتماعات، والسجلات اليومية، والمراسلات، والشهادات. ونادراً ما يصمد تحليل التأخير المُعد لاحقاً من ملف لم يُحفظ حفظاً سليماً أمام هذه العملية.

والانضباط المطلوب لا بريق فيه: إصدار الأوامر التغييرية كتابةً قبل تنفيذ العمل، والرد على الإخطارات كتابةً، وتسجيل التسلسل الفعلي للأعمال أولاً بأول، وحفظ السجل بصيغة يستطيع الغير تتبّعها.

العيوب والتسليم

تسلُّم الأعمال وفترة صيانة العيوب والشهادة الختامية أمور تعاقدية المنشأ ينبغي تعريفها بدقة — لا سيما ما يشكل الإنجاز العملي (التسليم الابتدائي)، وما إذا كان الإنجاز على أجزاء ينطبق، وما يجوز لصاحب العمل فعله إذا لم تُصحَّح العيوب. ولا شيء من هذا يزيح المسؤولية الإنشائية المقررة في القانون، التي تظل قائمة بعد انقضاء فترة العيوب التعاقدية وبعد صدور الشهادة الختامية.

أين تُنظر المنازعة

في غياب اتفاق تحكيم، تُنظر منازعات المقاولات في أبوظبي أمام محاكم أبوظبي، وباللغة العربية، مع اضطلاع خبير هندسي تعيّنه المحكمة بالجزء الأكبر من العمل الفني.

ويخضع التحكيم الذي يكون مقره في دولة الإمارات للقانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018، المعدَّل في عام 2023. وهناك نقطتان مؤسسيتان تهمّان عقود أبوظبي. فقد أُعيد هيكلة مركز أبوظبي للتوفيق والتحكيم التجاري ليصبح «arbitrateAD» اعتباراً من عام 2024، ومن ثم ينبغي فحص البنود الواردة في العقود الأقدم التي تشير إلى ADCCAC، وتأكيدها أو استبدالها بالاتفاق متى تعلّق الأمر بمشروع قائم، بدلاً من تركها موضع جدل عند بدء إجراءات التحكيم. وبشكل منفصل، خلف إلغاء مركز تحكيم مركز دبي المالي العالمي – محكمة لندن للتحكيم الدولي (DIFC-LCIA) بموجب مرسوم دبي رقم (34) لسنة 2021، وإحالة قضاياه إلى مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC)، مشكلة مماثلة في العقود التي أشارت إليه؛ ويبقى مركز دبي المالي العالمي (DIFC) متاحاً كمقر للتحكيم.

وثمة إجراء شكلي يقع فيه الأشخاص الاعتبارية مراراً: الاتفاق على التحكيم يستلزم تفويضاً خاصاً، وقد يطعن التوقيع ممن لا يملكه في اتفاق التحكيم برمته. فتحقق من صلاحية الموقّع لدى الطرفين وقت توقيع العقد، لا عند إعداد طلب التحكيم.

نقدم المشورة لأصحاب العمل والمقاولين والاستشاريين بشأن العقد قبل توقيعه من خلال ممارستنا في الاستشارات القانونية للعقارات والإنشاءات، ونتولى المطالبات والإنهاءات ومطالبات العيوب من خلال فريق منازعات الإنشاءات والعقارات لدينا.

قائمة تحقق موجزة قبل التوقيع

1. هل يغطي ترخيص الطرف الآخر وتصنيفه هذا النطاق من الأعمال؟
2. هل تتسق آلية التسعير (المقطوعية أو إعادة القياس) مع حالة التصميم؟
3. هل يشترط إجراء الأوامر التغييرية تعليمات كتابية، وهل سيلتزم فريق الموقع به؟
4. هل أحكام الدفع والاعتماد والتعليق مكتملة، بالنظر إلى أنه لا يوجد قانون يسدّ الثغرات؟
5. هل تتطابق نصوص خطابات الضمان مع الالتزامات التعاقدية التي تكفلها، وهل تتطابق تواريخ انتهائها مع البرنامج الزمني؟
6. هل يسمّي بند فض المنازعات مؤسسة لا تزال قائمة بهذا الاسم، وهل وقّعه شخص مفوَّض؟

للحصول على مشورة بشأن عقد مقاولة في أبوظبي، أو مطالبة ناشئة عنه، أو بند منازعات لم يعد صالحاً، تواصل مع فريق نور اتورنيز.

احجز استشارتك

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال مقدمة لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. وينبغي للقراء طلب استشارة قانونية مهنية مصممة وفقاً لظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرار أو إجراء استناداً إلى محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز