دليل المستثمر لعام 2025 لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) في دولة الإمارات: الإبحار في المشهد القانوني والضريبي الجديد

إذا أخفق صندوق استثمار عقاري في دولة الإمارات في استيفاء أي من شروط صفة صندوق الاستثمار المؤهل (QIF)، فقد يترتب على ذلك خضوع أرباحه لضريبة الشركات. ويقع الاختبار الضريبي إلى جانب اختبار تنظيمي؛ إذ تعتمد الجهة التي تشرف على صندوق الاستثمار العقاري على مكان تأسيس الصندوق، وتختلف قواعد التوزيع بين الاثنين. وبالنسبة للمستثمرين ومديري الصناديق، يُعد فهم البيئة القانونية والضريبية أمراً جوهرياً للعوائد وللجدوى طويلة الأمد للاستثمار.

صناديق الاستثمار العقاري هي شركات تمتلك عقارات مدرّة للدخل أو تمولها. وهي تتيح للمستثمرين المؤسسيين والأفراد على السواء سبيلاً إلى دخول سوق العقارات في دولة الإمارات، مع سيولة وتنويع وتوليد دخل منتظم. ويمثل عام 2025 مرحلة تكامل وتوضيح لصناديق الاستثمار العقاري في دولة الإمارات، في أعقاب إدخال ضريبة الشركات (CT) والتحسين المستمر للأطر التنظيمية من قبل الجهات المالية الرئيسية.

ذات صلة: خدماتنا في الاستشارات القانونية العقارية ومحامي النزاعات الإيجارية لدينا.

صناديق البر الرئيسي وDIFC وADGM تخضع لجهات تنظيمية مختلفة

تعتمد الجهة التي تنظم صندوق الاستثمار العقاري في دولة الإمارات على مكان تأسيس الصندوق. فهيئة الأوراق المالية والسلع (SCA) تغطي صناديق الاستثمار العقاري في البر الرئيسي والمناطق الحرة، باستثناء المناطق الحرة المالية. أما سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA) فتغطي صناديق الاستثمار العقاري المقيمة في مركز دبي المالي العالمي (DIFC). وفي سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، لا يجوز تسويق صندوق بوصفه صندوق استثمار عقاري إلا إذا كان صندوقاً عقارياً مستوفياً لقواعد الصناديق في ADGM.

هيئة الأوراق المالية والسلع: وحدات مدرجة في الأسواق المحلية

تشرف هيئة الأوراق المالية والسلع على إدراج وتداول وحدات صناديق الاستثمار العقاري في أسواق الأوراق المالية المحلية، مثل سوق دبي المالي (DFM) وسوق أبوظبي للأوراق المالية (ADX).

كما يُطلب عموماً من صناديق الاستثمار العقاري الخاضعة لتنظيم الهيئة توزيع نسبة مرتفعة من صافي دخلها على مالكي الوحدات.

DFSA: صناديق عقارية في إطار القانون العام

تنظم DFSA صناديق الاستثمار العقاري المؤسسة داخل DIFC، وهو منطقة حرة مالية تعمل في إطار نظام القانون العام. وغالباً ما تُهيكَل صناديق الاستثمار العقاري الخاضعة لتنظيم DFSA بوصفها صناديق عقارية، وتُعرف بحوكمة بمعايير دولية.

يوفر تعدد الجهات التنظيمية مرونة لمديري الصناديق، إذ يمكنهم اختيار الولاية القضائية الأكثر تواؤماً مع استراتيجيتهم الاستثمارية وقاعدة المستثمرين المستهدفة. وللحصول على إرشاد قانوني، راجع خدماتنا في الاستشارات القانونية العقارية والنزاعات العقارية.

الإعفاء من ضريبة الشركات يتوقف على صفة صندوق الاستثمار المؤهل

تنطبق ضريبة الشركات في دولة الإمارات على الفترات الضريبية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده، وقد أوجدت طبقة جديدة من التعقيد أمام الأدوات الاستثمارية.

تُعد شروط صفة صندوق الاستثمار المؤهل (QIF) جوهرية لصناديق الاستثمار العقاري الساعية إلى الإعفاء من ضريبة الشركات. فيجب على صندوق الاستثمار العقاري استيفاء معايير صارمة لتصنيفه صندوق استثمار مؤهلاً. وتتطلب هذه المتطلبات مشورة قانونية بشأن الامتثال لضريبة الشركات، لمواصلة استيفائها وتجنب التزامات ضريبية غير متوقعة.

للإعفاء من ضريبة الشركات بوصفه صندوق استثمار مؤهلاً، يجب على صندوق الاستثمار العقاري التقدم بطلب إلى الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) واستيفاء شروط تشمل ما يلي:

المتطلب	الوصف	الأساس المنطقي
الرقابة التنظيمية	يجب أن يخضع صندوق الاستثمار العقاري أو مديره للرقابة التنظيمية لجهة مختصة في دولة الإمارات (مثل هيئة الأوراق المالية والسلع أو DFSA)، أو لجهة أجنبية مختصة معترف بها.	يضمن رقابة خارجية وحماية المستثمرين.
التوافر على نطاق واسع	يجب أن تكون الوحدات متداولة في سوق أوراق مالية معترف به، أو مسوقة ومتاحة للمستثمرين على نطاق واسع بما يكفي.	يتواءم مع تعريف صندوق الاستثمار المؤهل.

وقد يترتب على الإخفاق في استيفاء أي من هذه المعايير خضوع أرباح صندوق الاستثمار العقاري لضريبة الشركات.

ما يجنيه المستثمرون من هيكل صندوق الاستثمار العقاري

تتميز الملكية العقارية المباشرة بانخفاض السيولة وتتطلب رأس مال كبيراً. أما وحدات صناديق الاستثمار العقاري، فعلى النقيض من ذلك، متداولة في أسواق الأوراق المالية، مما يمنح المستثمرين سيولة فورية، ويتيح لهم الاستثمار في عقارات تجارية وسكنية عالية القيمة بمبالغ صغيرة نسبياً من رأس المال.

تلتزم صناديق الاستثمار العقاري قانوناً بتوزيع نسبة مرتفعة من دخلها. وبالنسبة للمستثمرين، يترجم ذلك إلى توزيعات أرباح منتظمة ومصدر للدخل السلبي.

تمتلك صناديق الاستثمار العقاري عادةً محفظة من العقارات المتنوعة عبر قطاعات مختلفة، مثل التجارية والسكنية واللوجستية والضيافة. ويقلل هذا التنويع من المخاطر المرتبطة بعقار واحد أو شريحة سوقية واحدة.

بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري المؤهلة، يكون الدخل المتولد من العقارات معفياً من ضريبة الشركات على مستوى الصندوق. إضافةً إلى ذلك، لا تفرض دولة الإمارات ضريبة دخل شخصية، مما يعني أن توزيعات الأرباح التي يتلقاها المستثمرون الأفراد معفاة من الضريبة عموماً. وتُعد هذه الكفاءة الضريبية عامل جذب رئيسياً للمستثمرين المحليين والدوليين على السواء.

يبدأ التأسيس باختيار الولاية القضائية

تُعد عملية تأسيس صندوق استثمار عقاري معقدة، وتتطلب تخطيطاً دقيقاً والتزاماً بقواعد الولاية القضائية التنظيمية المختارة، مثل هيئة الأوراق المالية والسلع أو DFSA. وتُعد كل خطوة حاسمة، بدءاً من صياغة نشرة إصدار الصندوق وصولاً إلى تأمين الموافقة التنظيمية وإدارة الطرح العام الأولي (IPO) إن انطبق. ويُنصح المستثمرون ومديرو الصناديق بشدة بطلب خدمات قانونية متخصصة لتأسيس صناديق الاستثمار العقاري وهيكلتها، مثل خدماتنا في الاستشارات العقارية.

تمضي العملية عبر المراحل التالية:

1. اختيار الولاية القضائية. الاختيار بين ولاية قضائية في البر الرئيسي (مثل هيئة الأوراق المالية والسلع) أو منطقة حرة مالية (مثل DFSA/DIFC)، بناءً على السوق المستهدفة ونوع الأصول والتفضيل التنظيمي. راجع خدماتنا في تأسيس شركات المناطق الحرة.
2. الهيكل القانوني. تأسيس الكيان القانوني المناسب، مثل هيكل صندوق، بما يتوافق مع متطلبات الجهة التنظيمية المختارة.
3. تعيين مدير الصندوق. تعيين مدير صندوق مرخص ومتمرس. وغالباً ما يُشترط أن يكون المدير خاضعاً لتنظيم الجهة ذاتها الخاضع لها صندوق الاستثمار العقاري.
4. اقتناء الأصول وتقييمها. اقتناء المحفظة الأولية من الأصول العقارية المدرّة للدخل. وتُعد الخدمات القانونية العقارية حيوية في هذه المرحلة للعناية الواجبة والتحقق من سندات الملكية والتفاوض على العقود؛ راجع خدماتنا في الاستشارات في قانون العقارات.
5. الموافقة التنظيمية. تقديم طلب مفصل، يشمل نشرة الإصدار وقواعد الصندوق وتقارير التقييم، إلى الجهة التنظيمية المختصة، مثل هيئة الأوراق المالية والسلع أو DFSA، للحصول على الموافقة النهائية.
6. الإدراج والطرح. إذا كان صندوق الاستثمار العقاري عاماً، المضي في الإدراج في سوق الأوراق المالية المختص والطرح العام الأولي، لاستيفاء متطلبات "الملكية الواسعة".

أجندة دبي الاقتصادية D33 والترميز والمرحلة التالية للسوق

يضمن التركيز الحكومي المستمر على التنويع الاقتصادي، مقترناً بمبادرات كبرى مثل أجندة دبي الاقتصادية D33، تدفقاً مستمراً من الأصول العقارية عالية الجودة.

كما يتبنى القطاع الرقمنة على نحو متزايد. فالعقارات المرمّزة ومنصات الملكية الجزئية تخلق سُبلاً جديدة للاستثمار، وإن كانت هذه النماذج ما تزال تتطور ضمن إطار صناديق الاستثمار العقاري القائم. ومن المتوقع أن تستخدم صناديق الاستثمار العقاري التقليدية التقنية في إدارة العقارات وعلاقات المستثمرين وتحسين المحافظ.

ومع نضج السوق، سيتحول التركيز من الامتثال إلى الهيكلة الاستراتيجية والإدارة النشطة للمحافظ. ويتوقف نجاح صندوق استثمار عقاري في دولة الإمارات على هيكلة قانونية دقيقة وامتثال استباقي.

وبالنسبة لمديري الصناديق المؤسسين لصندوق استثمار عقاري جديد، وللمستثمرين الراغبين في بقاء ممتلكاتهم الحالية ممتثلة، يُعد الخبراء القانونيون ذوو المعرفة بلوائح كل من هيئة الأوراق المالية والسلع وDFSA وبقانون ضريبة الشركات لا غنى عنهم. راجع خدماتنا في الاستشارات القانونية العقارية.

خدمات ذات صلة: خدماتنا في الاستشارات الاستثمارية العقارية والاستشارات الضريبية.

إخلاء مسؤولية: المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل مشورة قانونية. وينبغي للقراء طلب مشورة قانونية مهنية مصممة وفق ظروفهم الخاصة قبل اتخاذ أي قرارات أو إجراءات بناءً على محتوى هذا المقال.

فريق نور اتورنيز